“寄生”日月光投资大陆地产 鼎固欲台湾上市

　　[ 鼎固最早投资的项目是位于北京的鼎好电子商城，但此后鼎固在北京再未听说有新的开发项目，而是转往上海、重庆、昆山——这三座城市正是日月光近年进行投资或有过投资意向的城市 ]

　　张虔生、张洪本兄弟二人在大陆创办的房地产企业——鼎固控股有限公司（下称“鼎固 ”）正计划赴台湾上市。根据台湾证券交易所的消息，鼎固已于今年4月正式提出申请，股票代号为2923。

　　一直以来，张氏家族以创办日月光集团闻名大陆半导体业界，并在昆山、上海等地设有工厂，但有关大陆地产生意，张家此前却秘而不宣，直至鼎固上市进程日渐展开才逐渐浮出水面。

　　据台湾媒体报道，鼎固目前的股本为新台币168.14亿元，张虔生、张洪本分别持有30%股份，张洪本名下Great Sino开发公司与张虔生控股公司The Elite各持有20%，公司注册地为开曼群岛，2010年度合并营业收入约新台币66亿元，归属于母公司的合并税后净利约新台币9.5亿元。

　　就收入、盈利而言，鼎固的规模与大陆上市开发商相比并不突出。但自2001年8月成立至去年底，公司存货与投资性不动产账面成本已达新台币516.2亿元，鉴价公司对这部分资产的估值更是高达新台币1110.5亿元，公司网站显示，鼎固可开发面积共计约300万平方米，按照张虔生的说法，鼎固发展依赖家族自有资金，十年时间以自有资金运作并取得如此“战绩”，鼎固的扩张别开生面。

　　然而，细究之下，鼎固的发展模式却难称得上“不假外力”，尤其是与张氏兄弟掌控的另一家上市公司——日光月集团之间，关系千丝万缕，形如“寄生”。通常，日月光投资建厂的城市，也会是鼎固跟进开拓地产业务的目标，鼎固在大陆的十年发展，很大程度正是得益于日月光在地方招商引资过程中显示出的影响力和吸引力。

　　鼎固十年“寄生”路径

　　鼎固最早投资的项目是位于北京的鼎好电子商城，目前已是中关村地标，租金收益颇丰，但此后鼎固在北京再未听说有新的开发项目，而是转往上海、重庆、昆山——这三座城市正是日月光近年进行投资或有过投资意向的城市。

　　随着日月光进入上海，2003年鼎固首次在上海取得大型商用地块——卢湾区第55街坊地块，这一地块日后建成的项目正是2010年9月开始投入运营的“日月光中心广场一期”。从拿地到项目落成历时七年，日月光手中的土地早已大幅升值，公开信息显示，该项目占地面积约4.4万平方米，总建筑面积30万平方米，目前在售的酒店公寓均价达到6万元/平方米。

　　此后，鼎固又在日月光中心广场附近取得两幅土地，分别是占地面积约1.8万平方米的肇嘉浜路18号地块以及占地面积约3000平方米的瑞金二路450号地块。肇嘉浜路18号被规划为日月光中心广场二期，但多年过去，至今尚未完成拆迁，当地居民向前往现场的《第一财经日报》记者公开指责开发商存有囤地意图；而瑞金二路450号目前正被用作日月光中心广场的售楼处和办公场所，尚未进行开发。

　　日月光投资设厂、鼎固跟进开发地产的模式，也差一点在重庆上演。

　　2005年初，日月光集团曾传出有意进入重庆，投资总额高达10亿美元，但后来公司方面予以否认。就在日月光重庆项目陷入“罗生门”之际，鼎固在重庆的地产业务却已顺利展开，以超过6亿元的价格拿下3.6万平方米的百子巷地块，轰动一时。在此基础上建设的重庆日月光中心广场项目，总投资额据称高达130亿元，其中包括一幢468米的高楼。

　　但是，日月光投资重庆建厂一事至今未有下文，鼎固在重庆拿地开发新项目的消息也再未听闻。在上海，日月光的投资则不断加码。据媒体报道，迄今日月光在上海的工业投资约人民币130亿元，而鼎固的地产业务也越做越大。

　　鼎固迄今在上海最大的一笔土地投资发生在2008年初，以总价12.7亿元收购上海嘉通建设开发有限公司下属4个项目公司100%股权，4家项目公司拥有嘉定区北站面积近40万平方米的土地，可开发建筑面积超过90万平方米。目前在地块之上开发的城市华府项目，2010年底开盘至今，已推出767套住宅、面积约7.7万平方米，售出532套，累计合同均价在14000元/平方米。

　　鼎固在上海的另一个项目为御华山大厦，面积近5万平方米，项目包括品牌店和酒店式公寓两部分，其中酒店式公寓自2009年以来共售出17套，均价接近7万元/平方米，堪称豪宅，未售出部分则被鼎固持有运营、收取租金，项目所在地块的出让信息未曾出现在公开资料上，显示土地出让距离项目开发已有较长时间。

　　在日月光建厂的另一个城市——昆山，鼎固旗下的昆山鼎耀房地产开发有限公司有一个住宅项目——伯爵大地小区，该项目总占地面积约11万平方米，总建筑面积约41万平方米，即将进入第二期销售。

　　曾有台湾咨询企业高管将鼎固这种发展模式形容为“诱惑式”策略，通过影响力更大的日月光获得商业筹码，囤积土地，为鼎固的地产业务铺路。

　　就在今年10月23日，张虔生对媒体宣布了数项日月光的新投资计划，包括在昆山投资600亿元打造一座“智慧城”，称已经在当地规划了2000亩土地，用于建造厂房和生活区，并表示到2020年，日月光将在上海浦东、江苏昆山以及山东威海共完成投资超过1000亿元人民币。

　　不过这些投资计划虚实难辨，有媒体报道，日月光宣布的上述增加投资计划，并非经董事会决议确定之消息，因而遭到台湾证交所新台币3万元处罚。另一方面，由于台湾地区至今尚未开放高端封测业务，外界认为张虔生高调宣称几百亿的投资很难落实，并质疑它或许在为地产业作铺垫。

　　鼎固、日月光陷同业竞争

　　事实上，2005年起，日月光集团本身也开始染指大陆房地产，出资1800万元成立了鼎汇房地产开发有限公司（下称“鼎汇”），持股90%。在公司年报中，日月光解释鼎汇的成立目的在于兴建日月光半导体（上海）有限公司的员工宿舍，但鼎汇日后的业务发展显然已经超出兴建宿舍的范畴。

　　2009年9月30日开盘的日月光水岸花园（又名广兰丽园），开发商正是鼎汇，项目总建筑面积近6万平方米，迄今共推出住宅420套，面积约4.8万平方米，目前基本售罄。

　　在上海土地市场，鼎汇近年也有两次出手。2009年8月，鼎汇子公司上海鼎威房地产开发有限公司以12.26亿元拍得上海徐汇区漕宝路田林街道213号街坊地块，地块面积约7.6万平方米。目前工地附近的围墙上写着项目名称为：“徐汇区日月光中心”，这与鼎固在重庆以及上海卢湾建成的“日月光中心广场”相同。

　　鼎汇的另一次出手是在2010年初，以6.81亿买下宝山区一处土地。根据媒体报道，日月光曾表示徐汇的土地将建中国区运营总部，宝山的土地作为支应营运用途。不过今年9月，日月光集团又对媒体表示将在浦东张江高科技园区建6栋、约12万平方米的日月光中国总部大楼，徐汇以及宝山的土地是否就此另作其他商业用途，尚不得而知。

　　目前，张氏家族持有日月光集团约两成股份，为其第一大股东。上市公司与大股东在同一城市经营房地产开发，构成同业竞争，易产生利益输送，这本是资本市场的禁忌，但日月光与鼎固却并不避讳，不仅如此，鼎固还间接持有鼎汇10%股份。

　　直到11月16日，日月光发布公告，宣布鼎固子公司昆山鼎耀房地产开发有限公司将其持有的鼎汇10%股权转让给日月光子公司日月光封装测试（上海）公司，日月光就此将间接拥有鼎汇100%的股份,此次转让的价格为2.215亿人民币。

　　不过公告显示，日月光封装测试（上海）公司近期运营资金为负9.9亿元人民币，现金流不佳的情况下仍进行此次收购，根据台湾证交所的规定，日月光需要解释资金来源以及收购具体原因。

　　根据台湾媒体报道，张氏家族已将持有的约两成日月光股份抵押，以换取资金用于鼎固发展地产业务，而在上市前夕出售鼎汇10%股份套现，是否也是为鼎固输血？

　　按照鼎固公司网站的描述，鼎固可开发建筑面积约300万平方米，其中住宅占41%、办公占25%、商业占34%，预计总投资额在新台币1000亿元以上。显然，这样的开发规模依赖家族自有资金已难以为继，尤其当鼎固开发的项目一半以上为持有型商业物业，资金难以在短期内回笼，因此赴台湾上市融资，也就顺理成章。

　　不过，如何避免与日月光在地产领域的同业竞争、“寄生”日月光的发展模式是否损害了日月光股东的利益，仍是鼎固以及张氏家族首先需要向投资者作出解释的问题。