明年一季度房企债务将集中到期

　　我们认为，上市房企从2012年一季度开始将面临突出资金压力，“开源节流”（促销回笼资金、减少投资）在2012年或将体现得更加明显。

　　我们选择119家房企作为样本（扣除全国龙头“招商地产、保利地产、万科A、金地集团”后是115家），以2011年6月作为分析起始点，未来 一年，也就是到2012年6月，115家上市房企整体的资金缺口合计约1329亿元，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。

　　但是另一方面，我们也发现全国龙头“招保万金”整体无资金缺口，这比2008年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。

　　我们研究的数据显示，扣除招商地产、保利地产、万科A、金地集团后的115家房企在2011年6月-2012年6月的短期借款到期日在四个季度间的分布为20%：20%：30%：30%。

　　2011年6月-2012年6月的一年内到期的长期借款到期日在四个季度的分布为14%：23%：34%：29%。这一比例是参考2011年半年报公布的一年内到期的长期借款前五大金额中的到期分布比例。前五大金额占一年内到期长期借款的比例为60%（其中有62家上市房企的前五大金额占全部一年内到期长期负债的92%，若按照这62家为样本，则前五大金额在4个季度的到期分布为13%：24%：31%：32%）。

　　长期借款在2012年7月至2014年6月八个季度的到期分布为18%：18%：16%：17%：10%：9%：9%：4%。这一比例是参考2011年半年报公布的长期借款前五大金额中的到期分布比例。

　　前五大金额占长期借款的比例为39%（其中有48家上市房企的前五大金额占全部长期负债的75%，若按照这48家为样本，则前五大金额在八个季度的到期分布为17%：16%：17%：16%：10%：11%：8%：5%）

　　通过上述数据对比，我们可以发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付。单季度来看，2012年一季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。

　　2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），按照月度分布来看，约79%集中在2011年12月-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相对最多。东方证券

　　作者：东方证券