负债率较年初飙升70%，资源评估值较高，现金流恶化一切还看结算旺季四季度
理财周报地产实验室研究员 王丽新/文
又一家房地产企业进入了高负债经营行列！
据首开股份三季度报显示，截止到9月底，公司的净资产负债率比年初的时候飙升了70个百分点，升至1
事实上，进入三季度以来，多家房企存货激增，经营性现金流恶化，负债率飙升，资金链深度承压。多家知名房企抵押股份换取高息融资，出售旗下项目增加现金，变卖金融资产输血自救，房企资金腾挪术接连上演。
现金流恶化
今年以来，多家房企都频繁挪腾资金过冬，其中不乏大型房企。例如，中粮地产割肉补疮，连续三次变卖金融资产；阳光股份为回收资金，变卖旗下多家子公司。
11月17日晚，首开股份发布了《关于流动资金归还募集资金的公告》。公告称今年5月公司决定使用部分闲置募集资金暂时补充公司流动资金，总额为人民币4亿元。11月15日这笔资金已经全部归还至募集资金专户。
为此，首开股份董秘王怡表示，这是为提高公司资金的使用率而做出的决议，且这笔资金用于公司正常的生产运营。
多位资深分析师也向笔者表示，这是符合规定的经济行为，可以按照一定比例使用闲置募集资金补充流动资金。而且不管公司的资金紧张与否，都很有可能拿出一部分募集资金补充流动资金。
值得注意的是，东北证券房地产行业分析师高建认为，首开股份的账面持有的货币资金金额在持续下降，财务状况有待改善。
高建表示，今年年初，首开股份账面有货币资金105.2亿元，6月底的时候，这一数据变成了78亿元，而截至9月底，首开股份的账面货币资金下降至57亿元左右。
根据这一数据，笔者粗略计算，首开股份的货币资金比年初时下降了近48亿元，下降比例接近46%。
另外，高建还表示，从现金流量表上看，公司已经持续6个季度经营性现金净流出。
据笔者了解，首开前三季度业绩大幅下滑。1-9月，公司共实现销售现金回笼约87亿元。相对于2010年全年来看，今年实现销售回笼仅占到去年全年合同销售金额134亿元的65%。
一位不愿透露姓名的资深分析师向笔者表示，结算项目少，对现金回流影响很大。现金流的恶化，对企业拿地以及项目的开发进程方面都会造成极大影响。
王怡也表示，公司在扩张策略上已经变得非常谨慎。
当期存货较年初激增3倍
年关将至，各大企业都在捣腾着手里的现钱，琢磨着如何还债。
东方证券报告指出，截至上半年，首开股份公司净负债率高达117%，现金对短期付息债的覆盖率71%，偿债压力较大。
中金公司房地产首席研究员白宏炜也表示，首开现在的净负债率比年初上升了70个百分点，达到了146%，财务压力持续加大。
对此，王怡表示，负债率上升是整个行业都在面临的状况。主要原因还是受调控政策影响，市场低迷，销售压力增大。
白宏炜认为，当期存货较年初增加120亿元至371亿元是财务压力加大的主要原因。
不过，此前，有业内人士指出，首开股份负债率攀升是其过快扩张带来的。因为首开整体上市之后，在由区域性公司向全国性公司转变过程中，在全国各地拿地动作比较积极。
白宏炜也指出，随着财务压力的增大，首开在京外项目的扩张速度将趋缓。
事实上，笔者向王怡证实，基于负债率走高，高杠杆经营的状况，公司在拿地扩张方面确实已经变得谨慎。
王怡还表示，接下来公司的净负债率是否会上升，还要看四季度结算等各方面的综合情况，现在还不好说。
负债水平比肩绿城
令人担忧的是，目前，首开股份的负债水平已经比肩绿城，经营风险可见一斑。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥指出，负债率飙升的主要风险是还款压力，市场形势不好，公司短期到期债务压顶，两头挤压会导致公司的偿债压力增加。
但也有业内人士向笔者表示，首开股份的负债率虽然已经比肩绿城，但是财务风险系数上还是要低于绿城。一方面原因是两家企业背景不同，一家是国企，一家是民企。另外一方面是，首开手里的很多资源评估值都比较高。
据首开股份公告显示，公司继6月拟发行不超过43亿元中期票据后，8月再次拟发行不超过50亿元的私募债，这两笔总计93亿元募集资金都将用于保障性住房建设。
对此，王怡表示，这两笔融资正在进展过程中，只要满足相关部门审核，拿到这93亿元的融资可能性比较大。
有资深分析师表示，如果这两笔融资落实，公司的偿债能力会进一步提升，用保障房突围或许会起到效果。
中投证券李少明认为，首开股份竣工结算集中在四季度，全年业绩可能增长25%。
上网从搜狗开始
