在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。
时至年底，房价日益敏感起来。10月以来，北上广等一线城市率先行动，部分楼盘价格出现了明显调整，如果算上各种折扣优惠，降价幅度约为20%，有的楼盘降价幅度甚至达到50%。然而相比购房者的预期，降价只是刚开始，身处不同利益群体的人们都在关注楼市底部究竟在哪里？未来开发商是否会因资金压力而抓紧促销？市场库存不断创新高能否加剧房价下行？新入市项目遭遇何种定价难？
局部降价难改量跌价滞格局 关于房价最权威的官方数据来自国家统计局，从今年10月份的数据来看，上个月环比房价下跌的城市在增加，降价似有蔓延迹象。在北京，从今年8月开始，通州等近郊区域陆续出现了大幅降价的项目。记者从亚豪、链家等地产机构获悉，年底10多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，主要集中在亦庄、大兴、顺义等地区。
房价下跌使得翘首以盼的购房者看到了希望，然而一个城市几个楼盘或者项目的价格下调，并不代表整个城市的住房价格都已下跌，再加上“买涨不买跌”的惯性使得人们的担忧随之而来楼市何时筑底？
“判断市场底部要看成交是否出现放量，现在的情况是价格有所下降，但成交量并没有上去，所以说还没有到最终的底部。”一位开发商告诉记者。
从这个角度讲，当前国内房价下跌或许并不是一个普遍的现象。以近期盛传的所谓“五折”盘“中弘北京像素”为例，五折只是因loft变平层，实际均价仅有每平方米千余元的优惠，但不可否认，这降价的虚把式确实取得了良好的营销效果。售楼处的保安说：“这几天来的人真不少。”现场的销售人员忙着接待一拨又一拨的客户，售楼处的电话叮呤呤响个不停。热闹的人气却并未给业绩带来多少好运记者从北京市房地产交易管理网看到，自预售至今，该楼盘在售项目网上联机备案套数不足二成。
北京亚豪房地产经纪有限公司副总经理任启鑫认为，现在市场上常规的折扣比较多，多数降价幅度不大，大幅降价的项目集中在某些地区，但是从整体来看，还是个案。
“目前拐点已现，但仍未见底。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
包括杨红旭在内的多位分析人士都表示，未来单个项目价格的绝对降幅可能有限，但更多的项目会加入价格下调的队伍。杨红旭预计，这一轮房价下跌还将持续一段时间，明年房价将维持以小跌盘整为主的基调，部分楼盘会出现10%～15%甚至40%的跌幅。
资金偏紧或成房企促销动力 不管降价或明或暗，有些开发商陆续推出特价房源，房企采取行动“以价换量”已是不争事实。然而，虽然部分房企在今年下半年迫于信贷压力等主动降价促销，但是买方的观望气氛依旧浓厚，成交量的低迷使得市场的成交金额数月下滑。数据显示，今年1～9月份，全国商品房销售金额累计达39312亿元，同比增长23.2%，但相比1～8月回落2.7个百分点，这也是自今年7月份以来的连续第2个月增速回落。相关统计表明，近七成一线房地产企业今年前3个季度未完成同期销售任务。
上海易居房地产研究院高级研究员苏艳认为，从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。临近年底，开发商面临还贷和回笼资金压力进一步加大，这也成为开发商加速促销的动力。
近几个季度以来，上市房企的资金状况凸显，尽管没有到达2008年的底部状态，但从发展趋势来看，随着企业经营风险的继续加大、短期偿债能力的持续变差，开发企业的资金问题将逐渐暴露和凸显。苏艳表示，2011年前3个季度，118家上市房地产开发企业资产负债率均值为63.58%，成为自2009年以来的新高点，且呈现出继续上升的态势。从指标体系的评价结果看，2011年三季度全国房地产开发企业处于资金“偏紧”状态，企业资金状况不容乐观，从发展趋势看，资金状况明显呈现出变差的态势。
“如果市场不好，开发商面临生死存亡，那么零利润甚至负利润卖房子，也是很有可能的，当前开发商能否保障正常的现金流是最重要的。”任启鑫说。
杨红旭认为，房企资金面及存货压力若进一步加大，则有降价抛售的可能，房价将进一步拉低。此外，影响未来楼市走向的还有政策因素，包括贷款紧缩和限购等政策。
存量增多加剧新项目定价难 临近年末，楼市成交仍不容乐观，房企也加速了推盘速度。根据亚豪机构统计，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面积36.9万平方米，环比上月同期分别增加9.3%、8.7%。然而与此对应，北京住宅市场17个项目共提供商品住宅4158套，面积45万平方米。相比之下，供需倒挂现象依然明显。
市场库存不断创新高，加剧了降价的压力，也使得入市项目定价“难上难”。据了解，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，有的只到开盘当日才会对外公布。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即可获得50%以上的销售率是目前销售的最佳状态，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。例如位于北京通州的东亚·逸品阁近日将以13200元/平方米起的价格入市，将开发商的各种优惠促销措施都计算在内，折后均价11553元/平方米，而开发商透露其成本价为12347元/平方米，这种做法给其周边项目也带来了巨大压力。
可以看到，在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。（胡萍）
作者：胡萍 (来源：金融时报)
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