从高调入市到低调推进，保险资金对于投资养老社区的热情似有降温趋势。
日前，中国人寿保险集团总裁袁力告诉记者，由于没有清晰的盈利模式，目前公司仍在对该项目进行探讨。而记者在采访中也发现，不少公司对于投资养老社区和投资保障房项目都显得越发犹豫。
然
保险资金涉入养老社区，是否只是看上去很美？
不过是卖概念？
不久前，记者收到一条短信，大意是邀请参加一场主题为养老产业的盛大晚宴，主办方为“泰康人寿保险公司”（下称“泰康”）。当日产说会开始后，第一位讲师先介绍我国老龄化现状，以及泰康正在筹建中的养老社区项目的基本规划等内容，该社区设施的完备程度着实让人心动。
据其介绍，位于北京近郊的泰康养老社区地理位置优越，规划设施完备，包括公园、学校、酒店、商业中心、文化活动中心、运动场所等；养老社区提供多种类的户型（一、二、三居）、高品质的居住设施，5星级标准、酒店式管理，更有专业服务人员提供管家服务，配备人员达到1万人以上“让您随时随地享受舒适与尊荣”。
该讲师话毕，另一位讲师走上台后，话锋一转，立刻开始推介一款由泰康开发的养老年金产品，并表示投保该产品达到一定保额的客户，可优先选择入住计划将于2013年“迎来第一批客人”的泰康养老社区。
虽然该“全方位便利休闲小镇”的概念几乎完美，但公司如此安排，让人不禁感到此养老社区概念仅仅是其产品销售的噱头而已。一位与会人士告诉记者。
对于投资养老社区，泰康人寿介入的确较早，并在行业内率先成立了泰康之家投资有限公司，取得了国内第一个保险资金投资养老社区试点的许可。2010年6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地拟选北京昌平区小汤山。
同年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，保险资金不动产闸门终获打开，养老地产进入了保险公司的视野，专业机构测算的所谓四万亿“夕阳蛋糕”更是无限诱惑。12月，合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩，计划于2011年底前动工。
有消息称，泰康人寿斥资40亿元，在小汤山温泉乡购置2000亩地。是次产说会上的消息显示，小汤山“泰康之家”占地2200亩地，2013年第一期落成5万套左右，分3期，共计15000套；上海崇明岛占地550亩，此外还有三亚和成都。
外包还是自营？
然而，除上述两家外，其余公司大都“只闻楼梯响，不见人下来”。记者在采访中发现，“盈利模式不清”几乎成为最大掣肘。
“我们的盈利模式很简单，我们就是服务商，建成的养老公寓不出售只出租，我们要解答的问题也很简单，就是提供什么样的服务、收什么样的费用。”作为较早介入新型养老公寓、具有地产开发背景的乐成养老事业投资公司（下称“乐成养老”）营销总经理高峰坦言。
该公司斥资3亿元，在北京东三环旁繁华地段投资建设了首家养老公寓“恭禾苑”，房屋套数249套，每套房平均投资120万元左右，计划于2012年5月正式开业。
高峰进一步介绍，乐成养老测算的老人月生活费为15000-18000元，包含吃、住、基础护理，以及所有活动设施的使用，但不包括特殊护理。
恭禾苑的目标人群相对高端，定
位在75岁左右的半自理老人。如果老人逐渐衰退到卧床，需要特殊护理，每个月的生活费用大概在20000-23000元左右，一年的生活花费是20-25万。为保障双方利益，老人在入住时需要交付60万元的押金，主要是用来规避老人居住期间的医疗和财务风险。
“如果市场能够承受这个收费的话，项目就能滚动起来，之后可以通过融资的方式，利用杠杆做扩张，实现连锁和复制，这个对于我们是很简单的商业模式。”高峰续称。
既然涉足养老产业的地产商有如此明晰的盈利模式，那么为何保险资金如此犹疑？高峰认为其中最大的原因在于，目前养老市场的需求量与保险公司的巨量资金不相匹配。
虽然有机构测算，目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。
预计2030年，我国60岁以上老年人口将超过3亿，且未富先老的中国社会，仅通过国家社会保障体系，尚无法解决老龄危机。
“但一个不争的事实是，即便在发达国家，居家养老也是绝大多数老年人口的第一选择，永远不要奢望机构养老会取代居家养老成为第一需求，因此，机构养老不是一个海量市场。”一位研究养老产业多年的人士告诉记者。
而像恭禾苑这样几亿元投资的小项目，定位又是高端人群，市场容量肯定有，但保险公司是资金驱动型，不是因为看到了市场的盈利点，而是因为巨量资金无处可投，希望借养老产业找到出口。该人士续称。
但目前保险公司还纠结于究竟是自营还是外包，是挣高毛利承担高运营管理风险，还是低毛利率、长期持有、挣稳定租金收入。
外包的模式，即地块自己开发建设、持有、把养老社区内的服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，保险公司可把该项目直接包给服务商，由服务商负责开发建设和后续服务。而针对保险公司来说，一部分给寿险客户做续留，一部分由服务商来做市场化运作。
一旦保险公司选择外包，“皮球就将踢到第三方的脚下”，而由服务商去评估是否能够盈利。
但高峰直言，曾有保险公司来找他们合作，他们拒绝了，因为按照他们的商业模式，“保险资金体量过大，规模太大，供给不足够稀缺，就不能定高价，那么服务就可能跟不上。如果偌大的养老社区入住者寥寥的话，就成了空城”。
或许这也正是众多保险公司的顾虑所在。保险资金如果大规模进入市场，势必造成供给的大规模拉升，但短期内市场需求有限，因此可能造成资产闲置。
一位保险公司人士告诉记者，因为保险公司计划投资养老社区的主要动因是资金运用渠道有限，才“逼上梁山”。如果为了获取较低的毛利率，需要搭建上万人的管理团队，他们很可能不情愿。养老产业有点“看上去很美”的味道，但道路很漫长。
（本报记者万涛对本文亦有贡献）
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