胡芳洁
近几年大量发行的房地产信托，随着兑付期的到来，会成为压垮开发商的最后一根稻草吗？
答案还没有揭晓。不过种种迹象已经表明这一猜测并不是空穴来风，天津星耀五洲项目就是其中一个例子。尽管天津星耀投资有限公司已经否认了此前关于“破产”的传闻，但不间断地使用高成本融资、背负了四个大额信托计划的星耀五洲项目，正在成为此轮信托危机中的典型代表。
连环局
据本报最新获得的消息，华融国际信托于2010年6月24日发行的“华融-星耀项目集合资金信托计划”，已经于今年11月9日提前中止。该信托为星耀五洲项目融资23.278亿元，期限2-4年，而现在据该信托成立只有一年半的时间，就提前中止。
而该信托项目经理白先生表示，该信托已经结束，但如何中止的、星耀五洲是如何还款的，他并不清楚。
“这种情况很奇怪。”一位信托业内人士表示，目前是地产商最缺钱的时候，星耀五洲提前中止这一信托，只有两种情况，一是其引进了新的股东，一是获得大量的销售回款偿还了信托。但是，以目前的市场形势来看，突然获得大量的销售回款并不现实。
实际上，自2008年以来，星耀五洲项目已经历经4个信托。用一个新的信托融资所获得的资金，来偿还上一个信托，成为其惯用的做法。
2010年6月24日，华融国际信托发行“华融·星耀项目集合资金信托计划”，募集资金23.278亿元。在资金用途上，其使用了18.3亿元，用于置换华能贵诚信托的天嘉湖信托贷款，余下仅剩3.716亿元、1.26亿元，用于支付星耀五洲项目的财务费用、工程款。
上述华能贵诚信托的天嘉湖信托项目，正是星耀五洲在2009年6月发行的第二个信托计划，当时供募集资金32.9378亿元。这笔资金的主要用途，也是用于偿还其于2008年9月发行的第一个信托计划，即中信信托的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。
这种借新债还旧债的做法，正在不断将星耀五洲置于被动地位，每笔融资和借款的偿还，都要及时到位才行。有迹象显示，“衔接”已经出了问题。
根据“华融·星耀项目集合资金信托计划”今年二季度的财务管理报告，星耀五洲在该季度按约定应支付贷款利息8919万元，但其实际只支付了5983万元。
“这已经属于是信托贷款不良的信息。”北京君投资本总裁彭俊明表示。
华融国际信托在发布该信托的二季度报告以后，至目前为止，没有再发布三季度报告，并且在其网站上，删除了所有关于该信托的披露信息。而现在确定的信息是，该信托已经中止。
星耀五洲在今年6月没有按期支付华融国际信托的贷款利息，也许并不奇怪，据本报了解，实际上，今年6月对于星耀五洲发行的第二个信托计划，即华能贵诚信托的天嘉湖信托计划而言，也是一个关键节点。该信托计划成立于2009年6月26日，最长期限两年，应该在2011年6月26日到期。
据华能贵诚信托发布的今年一季度报告，截止到今年3月31日，星耀五洲在该信托中的贷款本金余额是8.31亿元。这意味着，星耀五洲在3月31日至6月26日，不到三个月时间之内，需要偿还8.31亿元的信托本金以及利息。
这份报道还指出：天津星耀仅采用天嘉湖项目的销售回款偿还信托贷款存在一定压力，天津星耀正积极采取措施，引入新的融资，已与其他金融机构接洽后续融资事宜，为我公司6月到期的信托贷款清偿提供支持。
到目前为止，华能贵诚信托没有再发布该信托的清算报道，本报联系了华能贵诚信托公司，一位工作人员表示，该信托计划在今年6月全部兑付完毕，已经结束了。
至于华能贵诚信托报告中所指“已与其他金融机构接洽后续融资事宜”，没有明确所指，但很快，新的融资计划就浮出了水面。
今年7月8日至9月30日，中信信托开始发行一款名为“中信·聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”的信托产品，募集资金10.24亿元，用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。
本报联系了第一个信托计划即“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”执行经理蔡智杰，他表示，当初的信托计划已经在2010年4月21日清算，而新的信托计划，他并不清楚。
这一新的信托计划，信托期限分2年、3年和4年，投资人获得收益的方式分两种，一种是现金分配，一种是如果限购取消或为非限购投资者，则可以优惠价格，优先认购项目公司指定房屋(高层住宅5500元/平方米，别墅7500元/平方米；目前在售类似房屋价格：高层住宅8000-9000元/平方米；别墅13000-14000元/平方米)。
中信信托一位工作人员表示，该信托确实已经发行成功，目前正在运行之中。不过，至于其实际募集资金金额多少以及其在偿还华能贵诚信托尾款中扮演了怎样的角色，外界不得而知。
危机所在
以“华融·星耀项目集合资金信托计划”来看，星耀五洲已经在今年二季度出现了没有即时偿还的贷款利息的情况。
除继续融资以外，销售回款成为开发商最为可靠的还款来源。
今年二季度，仅华融信托，星耀五洲需要偿还的利息为8919万元。而这一季度，星耀五洲销售签约总套数56套，签约金额4900万元，销售回款3040万元(以上数据根据华融国际信托报告计算得出)。仅一个信托的利息支出，就是销售回款的3倍。
今年一季度，华融信托的利息是8684万元，星耀五洲的销售回款是8860万元。销售回款也仅能支付这一信托的利息。
据了解，2010年12月，星耀五洲还向其他金融机构融入资金10亿元，期限6年，贷款年利率15%；除此之外，星耀五洲还引入了天津分行、、天津市农村合作银行等的开发贷款。
根据华融信托公布的星耀五洲财务状况，至今年二季度末，天津星耀公司资产总额121.58亿元，负债总额91.78亿元(其中流动负债44.27亿元，非流动负债47.51亿元)，所有者权益29.79亿元，资产负债率为75.49%。
在其90多亿元的负债中，预售房屋带来的预收账款金额是多少，现在无法得知，但是可以肯定的是所占比例不会高，因为自2008年开盘至今年6月，星耀五洲总的销售回款也只有32亿元。“90亿的负债中，有很大一部分应该是信托和银行贷款。上述10亿元银行贷款年利息为15%，而信托贷款年化总成本一般在20%左右。考虑到预收预售账款部分无须支付利息，90亿元总负债年均利息若按11%计算，星耀五洲每年需要支付的贷款利息费用就高达10亿元左右。”彭俊明说。星耀五洲目前的所有者权益约为30亿元，等到明年，这个权益可能就只剩下20亿元，接下来2-3年内，如果没有足够利润或新的股权融资，星耀五洲将面临清偿力危机。此外，还有一种风险，就是流动性危机，即销售回款无法支付贷款利息时，开发商可能会被信托进行破产清算。
而这种流动性危机，已经在今年二季度显现出来。虽然后来星耀五洲又发行了第四个信托，即“中信？聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”，但根据其计划融资额，10.24亿元的规模，远不能偿还华融国际信托23.278亿元的本金和利息。在销售回款不太可能大增的今天，星耀五洲已引入新的股东，成为最大的可能。
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