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目前楼市降价和成交量萎缩的原因，并不是市场形成的，而是限购、限贷等行政手段的结果。洪水暂时是减少了，但不是洪水被有效分流了，也不是造成洪水泛滥的上游雨水小了，而是洪水被强行堵住了
中国楼市进入“拐点”了吗？
“如果以房地产全行业进入下降周期、房地产全局性不可逆转下降作为拐点的话，中国房地产远未出现拐点，别再误导可怜的消费者了……就因为一些城市的边缘地区在打折销售后，房地产市场就出现了拐点？别再自欺欺人了。”这句话是不是很熟悉，仿佛是批判最近大家天天在媒体看到的楼市“拐点”论？可惜，这是2007年底叶檀女士发表的文章。
从今年6月份开始，各种“楼市拐点”说就绵绵不绝，但房价的真正松动，直到10月底才开始在一些中心城市的远郊区域有所表现。并且，统计数据显示，本轮各地上演的降价潮中，降价的楼盘还不到总供应量的5%。
从房价环比和同比指标来看，房价还远谈不上“拐点”。中国指数据研究院12月1日发布的报告显示，11月份全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%；其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%。同比依然是上涨，只是上涨的幅度小了点而已。
如果说“拐点”真有所表现，那也是表现在一线城市和部分二线城市的成交量方面。据媒体报道，北京创下2009年以来35个月单月成交最低值，上海创出了近六年有成交数据以来的单月成交同期最低。
不容忽视的是，目前楼市降价和成交量萎缩的原因，并不是市场形成的，而是限购、限贷等行政手段的结果。这就好比洪水治理，现在看，洪水暂时是减少了，但不是洪水被有效分流了，也不是造成洪水泛滥的上游雨水小了，而是洪水被强行堵住了。洪水什么时候会再次危害，取决于“水坝”能建多高，上游暴雨补充的水量有多大，以及水坝加高后是否还有其他安全出口。否则，一旦溃坝，洪水造成的危害将远远大于自然行洪。
近十年来，中国楼市屡调屡涨，轻信政府调控政策的人深受其害，民众已经基本不再相信政府调控楼市的诚意和能力。所以现在的稍有经济能力的人，哪怕是有能力从亲戚朋友处借钱的人，都仿佛田径场上短跑赛手一样，支着耳朵听“发令枪”响，一旦发现政府的调控承诺出尔反尔，将立刻冲进楼市。
而关于政府可能放松调控的担心，也绝不是空穴来风，从佛山开始，然后是成都，都在试探中央政府楼市调控决心的底线。包括厦门、福州、青岛、苏州在内的十几个城市出台的限购政策，也都是明确执行期限到2011年12月31日止，虽然有消息说住建部要求它们继续执行，但相信这些城市也都在蠢蠢欲动。而且从地方政府经济账来看，富裕如广州的一线城市，其2010年土地使用权出让金的收入占地方预算内财政收入的32.6%，房地产相关税收收入占地方预算内财政收入的15.3%。在目前地方财政普遍紧张的形势下，其放松地产调控的内在冲动将会是何等强烈。
另一方面，现在“扒”楼市调控“堤坝”的理由也似乎越来越充分。宏观经济方面，中国物流与采购联合会12月1日发布的11月份中国制造业采购经理指数（PMI）为49%，环比回落1.4个百分点，自2009年3月份以来首次回落到50%以内，一些国际经济机构纷纷调低中国经济增长预期。在此背景下，央行三年来首次下调存款准备金率，中国政府已经将“稳增长”摆在了更重要的位置。而楼市调控导致的房地产投资收缩，显然也传导给了上游的水泥、玻璃等建筑材料和下游的家具家电、装饰装潢等企业。
统计数据显示，在高压政策节节加码的2011年，前十个月全国商品房销售面积79653万平方米，增长10%，其中住宅销售增长9%。可以想象，如果政府此时掘开“堤坝”，放松调控，楼市一定迎来大幅度的报复性反弹。而如果在现在的房价基数上，再次报复性反弹，房价将会到何处去，恐怕只有天晓得。而届时政府要想再次调控楼市，就不知还会有什么效果了。
前不久在网上看叶檀写的《中国房地产战争》。该书开篇第一章说：“2006年，房地产业成为社会各界万箭齐集的靶子。一个本应中性的产业沦为反腐败的突破口、社会不满情绪的宣泄处以及贫富对立的活写照，更变成统计数据和政策信用的试金石。中国房地产“已经异化为‘癌变’的资本游戏场”。
这本书应该是叶檀女士2006年到2008年写的有关房地产方面的文章合集。如果把这些文章放在现在发表，可能没有人会觉得这说的是五年前的事。但如果把五年前的房价放到现在，百姓们将会何等的欢欣鼓舞。
五年过去了，房地产依然是“政策信用的试金石”，只是不知，这次是不是能让民众不再受伤？
（作者系北京领优资本投资管理有限公司执行总裁）
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