只有中国经济出现显著恶化才会引发中国房地产的直接松动（即政府放松对房地产行业的调控政策），因此，购房者信心提高将会十分有限。
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| 图片来源： 盖蒂图片社AsiaPac 通过 @daylife 提供 |
中国过热的房地产市场已成为投资者痴迷而又恐惧的根源。鉴于房地产行业在中国经济中占据重要份额，加上中国的需求左右着全球大宗商品的价格走势，中国房价近来的下降可能证明“拐点来了”。
中国房地产行业的领头羊、最大的房地产开发商万科周一宣布，该公司11月份的销售额同比下滑36％。这标志着该公司收入连续第四个月呈两位数同比下滑。那么房价还会进一步下跌多少呢？这对于开发商的资产负债表会造成什么影响呢？现在是不是到了“惊慌失措”的时候呢？
瑞士信贷（Credit Suisse）在最新发布的一份报告中预计，在2011年中期见顶的中国房地产价格到2012年年底平均降幅将达20％。这份题为《短期获益？长期的痛苦》（Short-term gain? Long-term pain）的报告建议减持中国地产股，并警告说，大幅降价可能不足以提振住房销量。“我们相信，只有中国经济出现显著恶化才会引发中国房地产的直接松动（即政府放松对房地产行业的调控政策），因此，购房者信心提高将会十分有限。”
如果房价下跌20％听起来非常可怕的话，那想想一些中国媒体已纷纷开始推测——被广泛认为存在泡沫的中国房地产市场可能面临更为严重的下跌回调。有些报道甚至暗示房价要下跌40％至50％，这将对中国的政治经济产生巨大影响。
倘若房价出现如此暴跌，那么几乎可以肯定的是，中国政府将会通过采取积极的货币宽松政策让信贷资金流入房地产行业来加以应对。瑞士信贷表示，信贷宽松政策将降低开发商的破产风险，但“现金流压力将会持续存在”。
当然，在过去一年左右的时间里，中国政府一直在试图策划对存在泡沫的房地产市场进行降温——使用货币政策、对银行实施相应管控措施以及实施购房限制政策。现在房价涨势放缓已经来临，但并非所有人都为之高兴。在上海，当急于出清库存的开发商降价时，已经购入房产的人群愤怒地作出了反应。倘若面对需求疲弱的开发商加快降价步伐，想象那些前期购房者会怎样愤怒。
看涨中国房地产的人认为，有关楼盘滞销及“鬼城”的各种报道都忽略了如下现实情况——即在迅速发展的各大城市对现代化住房存在巨大的被抑制需求。如果你建造了住房，他们最终会来购买的。
瑞士信贷对需求问题更为乐观，指出销量预测忽视了二手房市场。并非每个人都会购买新的公寓房或别墅，而投资者拥有许多房源要投入市场。因此空置新房会较长时间保持闲置。对于将推出新楼盘而且楼盘销售关乎生存的开发商及受益于土地销售的地方政府来说，这预示着：情况不妙了。
瑞士信贷采用中国住房和城乡建设部的统计数据估计，现有土地储备可供建造9,900万套住房。2010年城市新住房销量约为900万套，创历史新高。按照这个年销量计算的话，房地产开发商目前拥有的土地储备足以满足10年的需求。但是，这并不包括早已在市场上的二手房销售。加上二手房销售，预期的新房供应开始变得可以满足10年以上的需求了，从而降低市场对新建住房的需求。
这听起来像是供大于求的情况。在中国目前1.86亿套的住房存量中，有49％是在1995年后建造的。有多少现有住房等着卖给另一位购房者呢？这谁也说不清。
对于中国住房市场前景而展开的争论，其中部分转为对收入及城市化进程的争论。
大部分正在兴建的新房都位于城镇地区，而城镇地区也是人们想居住的地方，虽然中国的户口政策使得农村人口很难迁移到城市定居。中国城镇人口正稳步增长——2010年有50％的中国家庭被归类为城市户籍。但这个数字除了反映户籍分区情况之外，也反映了人口迁移的情况。当局常常把农村用地重新划分成城市用地，这样就可以征用其中部分用地，开发成住宅或商业房地产。因此，账面上城市土地储备在扩大，但是这并不一定意味着有更多的中产阶级城市居民加入房地产市场。
最极端的例子是人口超过3,300万、面积超大的直辖市重庆。在1997年至2008年期间，重庆市的人口平均每年增长1％，而同期其城市土地面积的年复合增长率达12％。同期北京的人口复合增长率为1％，而城市土地面积的年复合增长率为9％。瑞士信贷认为，其他城市也在采用的这个花招意味着住房需求很可能被夸大而供应可能被低估了。
也就是说，对于面临市场低迷的开发商而言，还是为未来艰难坎坷之路做好思想准备吧。
译 陈玮
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