房地产调控要推进顶层设计

　　在当前形势下，房地产调控的相关问题备受关注，这既有合理之处，也有悖理的一面。所谓“合理”，在于房地产市场的暗流涌动对于中国经济社会和谐发展所构成的潜在威胁实在不容低估，因而需要高度关注。所谓“悖理”，在于经过为期一年的严厉调控之后，仍有不少人和机构依然留存房价快速上涨和资产瞬间升值的幻想。

　　对于这两个面相，可分为“为什么要坚持房地产调控政策不放松”和“怎样更好地调控房地产市场”这两个问题来做一些讨论。

　　无论从房地产市场的健康发展来看，还是从中国经济社会全面协调可持续发展来看，继续坚持房地产调控政策不放松的战略思路都是必要的。

　　首先，从房地产业及房地产市场本身的发展来看，调控政策是促进健康发展的重要手段。在问题逐渐凸显以至于不遏制就会恶化蔓延之时，行政措施不失为一种次优的选择。如今，调控成效逐步显现，但尚不牢固。一旦政策有所放松，势必前功尽弃。

　　其次，从发展的角度看，调控政策是促进中国社会和谐发展的重要工具。过高的房价不仅直接影响民众自住需求的合理满足，也加速了社会财富分配的失衡，还助长了投机的盛行，不利于实体经济的正常发展。尽管有研究者认为中国有条件避免房地产市场“硬着陆”，但也绝不能忽视存在的隐患。在此意义上，调控政策至少应做到阻止投机赌博经济的风行，鼓励社会投资于实体经济。

　　再次，从改革的角度看，调控政策是为解决一系列深层次体制问题赢得时间的重要力量。客观地说，认识中国房地产市场的问题不能拘泥于房地产行业，应该看到，房地产行业的问题是中国在发展和改革中所面临的一系列深层次体制问题的集中反映。比如，城市化和城乡二元结构问题，中央与地方财权与事权分配问题，社会主义市场经济体制建设与公共服务供给问题，以至还涉及出口导向战略与国际经济格局变迁问题。要解决这些深层次的问题，既需要智慧，也需要时间。而调控政策是为其赢得时间的重要力量，关键在于能否把握好这个战机。

　　要把握好这种局势，当前的房地产调控政策应有所完善，着眼于全局，立足于根本问题，着力于长效机制。

　　首先，要推进房地产领域的顶层设计工作。调控的直接目标是“房价”，但房价既不是全部，也不是最主要的，最主要的是整个房地产领域的全面发展规划。比如，结合房地产法的修订工作，融合各方智慧，为中国房地产领域的长远发展设计一套真正符合国情的法律法规政策体系，将善莫大焉。再比如，根据中国的实际情况，找到既能推进城镇化进程，又能避免房价过快上涨的合理路径。

　　其次，处理好政府与市场的关系问题。政府与市场既不能一方强而另一方弱，也不应呈现为彼此对立的态势。但具体到房地产市场的问题上，却经常出现“两极摆动”的局面，要么过于强调市场化，要么过于强调政府管控。应该看到，在这一年多的住房保障工作中，在平衡政府与市场关系问题上有很多举措是有重大突破意义的，这体现在几个方面，比如越来越多的人认识到保障性住房与商品化住房应该相得益彰，住房保障不能排斥市场手段。但这只是起步，仍有许多方面值得推进，比如：如何加强房地产市场的监管，使市场既能避免混乱无序，又能展现自由选择；如何设计信贷政策，使合理居住需求得到支持，而投机性需求受到抑制。

　　再次，做好房地产领域的基础管理工作。比如，不少研究者都提到要通过征收房产税来增加投机的成本，但应看到，房产税征收面临一系列难题，包括住房类型多样，居民负担能力差异大，住房基础信息管理水平低，房地产价值评估基础薄弱，等等。这些难题又都与个人住房信息系统的建设息息相关。缺乏全面准确的信息，不仅住房保障会遭遇无的放矢的尴尬，而且房产税的征收也会面临重重障碍。

　　从长远的发展来看，严厉的行政措施只能是“应急”，不可持续；但就当下的情形而言，房地产调控政策必须继续坚持。问题的关键还在于，是否能通过调控赢得房地产领域转型发展的战机。

　　（作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）

　　作者：严荣