房地产：流动性回暖或制造阶段机会

　　长城证券

　　政策特别是货币政策是驱动地产股股价的核心因素，它是楼市、土地市场表现以及上市公司业绩的先行指标。2012年政策面的最大亮点在于货币政策的预调、微调。房价如期回落、保投资增长需要和地方财政压力，将成为行业政策转暖的促发因素。

　　流动性拐点或已 出现

　　2011年11月底存款准备金率三年来的首次下调，标志着货币政策的正式转向。尽管如此，考虑到新增外汇占款大幅下降的对冲作用，我们当时认为市场流动性拐点的出现仍需等到一季度末，因为届时经济层面会更糟糕，央行也会释放更多的流动性。但从近期央行公布的12月信贷数据看，6400亿的新增贷款远超市场5500亿的预期。由此可见，央行在货币政策层面预调、微调比我们预期的要早，而M1和M2代表的流动性拐点很可能正在形成。

　　流动性的上升意味着资金成本的下降，对应的是市场风险溢价和股权成本要求回报率的降低，即估值水平的提升。因此，现阶段超跌的低估值品种理应受到市场的青睐。地产板块2011和2012年的市盈率仅为10倍和8倍，且这两年有望实现27%和15%的业绩增长，是性价比较高的投资标的。

　　调控政策见成效

　　目前，重点城市最新房价较去年同期有6%左右的降幅，房价的下跌伴随流动性的边际改善，有助于刚需的释放和楼市价量的止跌回升。

　　尽管中央坚持地产调控政策不放松，地方在土地财政上的诉求却是短期难以撼动的事实。2012年我国要实施积极的财政政策，但地方政府债台高筑，楼市的低迷无论是对于土地出让还是地方财税都是沉重的打击，因此地方政府有着强烈的刺激楼市的冲动。如何寻求中央和地方利益的一致？促进首次置业和刚需的释放是最佳选择。

　　我们看到2011年11月以来，杭州、南京、武汉、北京、上海相继出台“人才住房补贴”、普通住房认定标准提升等地方友好政策。预计随着2012年经济的进一步下滑，将会有越来越多的城市在不踩中央红线的前提下，出台尽可能刺激楼市复苏的政策。同时，上半年40个城市个人住房信息平台的建设完成，也将为下半年房产税的逐步推广和限购令的渐次退出打开空间。

　　统计局公布的2011年房地产各项数据继续下行，其中开发投资增长27.9%、增速较10年下滑5.3个百分点；新开工面积增长16.2%、增速较10年下滑24.5个百分点；商品房销售面积增长4.9%、销售金额增长12.1%，销售增速过去10年仅好于08年。

　　房地产投资和销售数据的持续下行部分反映了当前国内宏观经济的软着陆局面，但反过来说，房地产对固定资产投资和相关产业链的拉动作用仍不可小觑。持续严厉的调控下房地产开发投资的下滑将成为宏观经济“不能承受之轻”，因此，2012年行业政策基调或将整体从紧、局部松动。无论如何，政策已过最严厉时期，预期向好。行业有望在年内逐步走出萧条、恢复增长。

　　把握龙头 关注特色

　　本轮流动性改善催生下的估值修复行情有望延续，地产股是市场较好的投资标的，建议从行业龙头和特色发展两条主线选择个股。

　　建议重点关注面向主流需求、全国布局的一线龙头保利地产，具有出色管控能力、深耕二三线城市的二线龙头荣盛发展；以及加快周转速度、力争弯道超车的招商地产，和具有独特商业模式、业绩高度保障的行业新贵华夏幸福。