地产板块会否延续A股“第一熊”

　　种种迹象表明，身处调控风暴中心的房地产基本面的温度正滑向“冰点”。

　　国家统计局最新出炉的数据显示，2011年12月，全国房价环比下行趋势进一步确立，当月70个大中城市中超七成房价环比下降，房价同比下降城市进一步增加至9个。行业整体呈现量价低迷格局，并进而 蔓延至新开工房屋及房地产投资，2011年12月单月新开工房屋增速环比下降27个百分点至-18%，这也是去年首度出现负增长，房地产投资增速则大幅下滑8个百分点至13%。

　　行业基本面正式入冬

　　对于房地产行业而言，2011年无疑是难熬的一年。年内央行三次加息 、六次上调存款准备金率；全国超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台了限购令，10多个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在连续20多个月高强度的压力下，房价过快上涨势头终于得到遏制，房价拐点开始出现，行业也正式进入寒冬。

　　“房地产市场基本面的各种指标中，销售量是最先导指标，销量的下滑继而带动房价的下降。”国泰君安证券行业分析师李品科表示。数据显示，2011年房地产销售面积累计增速4.9%、住宅销售面积累计增速3.9%，较1月至11月均下降3.6个百分点。12月单月销售面积增速-8.4%、住宅销售面积增速-10%，较11月均下降6.7个百分点，单月增速连续三个月为负。

　　与此同时，值得关注的是，行业资金来源增速持续回落，已至历史低位，融资渠道全面收紧。2011年房地产开发资金来源增速为14.1%，较1月至11月回落4.8个百分点。其中，国内贷款零增长；自筹资金增速继续保持接近30%的高位；利用外资增速快速下滑至2.9%；定金及预付金增速持续回落；个贷年初以来持续负增长。李品科表示，2012年3月开始，房地产信托 、银行理财和银行贷款将进入还款高峰期，预计部分未上市中小开发商资金链将断裂。“资金链断裂和开发商变卖股权，对于房地产基本面将是触底的显著信号之一。”

　　目前看来，房地产行业基本面将在今年进一步探底已经成为业内共识。日前，在某地产高端论坛上，任志强 、刘晓光和黄怒波等地产界大佬纷纷亮出观点，认为降价是今年房地产市场大势所趋。同时，各机构观点也普遍认为行业“最坏的时期”还未到来。中金公司认为，2012年的地产投资由于在建工程的惯性效应，增速将前高后低，年初依然会适当增长，出现明显回落的时点在年中左右；销售方面，随着经济增长逐步趋缓及通胀回落，行业在今年将量价齐跌，并在三四季度探底。

　　短期调控放松信号难现

　　值得关注的是，在行业基本面经历严冬的同时，地产股却在去年12月开始出现企稳迹象，板块指数跌幅小于大盘 ，“招保万金”等行业龙头甚至一度涨幅可观。对此，分析人士指出，这是市场对地产调控政策转暖预期的体现。“在投资者看来，行业拐点出现之际，或许正是政策转机出现之时。”有市场人士一语道破天机。

　　李品科就认为，基本面越差，政策趋松的速度越快，而股价主要跟随政策面而行。“政策面见顶已非常明确，而基本面的调整，将真正释放政策压力，预判随着量价、投资数据的持续下降，中央及地方政策趋松的态势将更为明确，将为地产行业股价、估值的上行奠定基础。”他分析称。

　　不过，目前从管理层的态度来看，短期内调控放松的信号还难出现。

　　去年12月初，住建部曾明确表态“地方住房限购令到期需延续”，此后，国家发改委相关负责人再次强调，2012年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施。市场普遍认为，这是中央层面对于今年房地产调控的定调，至少在一季度之前，房地产调控政策仍不会放松。

　　事实上，就在今年1月，上海继北京后也提出“房价稳中有降”的调控目标，而北京“外地人购房需提供连续5 年社保和纳税记录将改为3年”的说法也迅速被有关方面辟谣，并同时提出要严格抑制房地产投资投机，从紧基调不改。

　　在此背景下，机构的态度也大多倾向于谨慎。中银国际在报告中称，2012年的调控会与2011年有所不同，保障房和房产税将加大推进力度，但限购仍然在短期内看不到退出的可能性。因此，预计未来几个月实体市场的调整和行业的整合将进一步深化，基本面下行趋势不改。不过，也有机构认为今年政策面可能会存在一定的“预调”、“微调”。“现在业内有种预期，今年年中可能会出现政策微调。”有分析师认为，政策微调将包括个别城市放松限购令，同时首套房首付和利率也可能会有松动，但她同时强调，“调控的大方向应该不变。”她表示，即便未来限购令放松或取消，也只是这轮调控的逗号，限购令之后还会有其他政策跟进。中投证券分析师则表示，2012年中央坚持调控房地产的方向不动摇，行业仍将处于深度调整状态。伴随调控效果的显现，调控政策将趋缓，预计较好的投资机会或在二季度出现。

　　板块表现或强于行业本身

　　既然行业基本面将继续探底而政策面转暖暂时尚难成行，那么，这是否意味着地产板块难以真正企稳、仍在漫漫“熊”途之中呢？众所周知，从2009年开始的近两年的时间内，在周期属性叠加调控政策的双重打压下，地产板块呈现出持续下行的格局，可以说是最近两年A股市场各品种中的“第一熊”。数据显示，当前地产股整体PE(TTM)在13倍左右，而PB在1.8倍左右，均已经处于历史底部。

　　基于估值已相对安全的考虑，机构对于2012年地产股的表现并没有对行业本身那么悲观。

　　中金公司指出，2012年上半年，地产股将延续振荡走势，一季度或存在货币政策放松预期引发的政策面博弈行情 ；而随着投资增速的继续回落、地产企业盈利预测一致下调以及信托融资风险释放，地产股将在年中迎来较好的反弹机会。广发证券分析师表示：“未来地产股或许有波段性的投资机会，催化剂可能是信贷政策或者调控政策等方面的放松，但是这种交易性的投资机会发生的时间点和持续性都很难把握。如果一定要判断出一个时间，那么，估计是在二季度。从更长的时间来考虑，如果关于房价不会大幅下跌的判断是正确的，那么地产股面临的高房价和低估值的尴尬局面可能维持很长一段时间，地产股很难有大的趋势性行情。继续看好高周转的一线行业龙头。在经济转型，行业蛋糕增速放缓的大背景下，分化或集中度提高将是未来若干年住宅地产投资的主要逻辑。”