房地产开发商预测2012楼市形势：任志强很悲观

　　任志强：“很悲观”

　　任志强从不谈论自己所供职的华远，这次也一样，对华远2012年房地产业务的战略安排，他只说“华远是上市公司，不能告诉你”，但对于2012年全行业的趋势预判，则是有啥说啥。总体而言，任志强预计尚未出炉的2011年数据没那么悲观，但2012年的形势则会“很悲观”。

　　经济观察报：作为政协委员，你从刚刚结束的北京两会得到的2012年房地产宏观调控精神基调是怎样的？你认为2012年宏观调控会放松吗？

　　任志强：我认为2012年的宏观调控力度和2011年相比不会发生任何变化，依然会执行严厉的宏观调控政策，限购依然会很严格。

　　经济观察报：你对2012年房地产市场形势怎么看？

　　任志强：2011年的数据应该没有那么悲观，但2012年很悲观。主要是房地产开发投资增幅会大幅下降，2011年初是30%，到12月估计不到20%，2012年将继续下滑，可能只有15%-17%。投资下滑，就会导致持续下跌，引发的连锁效应不容忽视。

　　2011年商品房销售面积、金额均增长，不过主要是保障房的功劳，如果扣除保障房销售部分，2011年商品住房销售不增，2012年也不会增。

　　2012年房地产价格会有波动，有上有下。城市差别很大，一线城市主旋律是下跌。以北京来说，普通商品房成交价格会降，因为其中会有很多保障房，保障房一上来，就会拉低普通商品房成交价格，使之出现下降。

　　经济观察报：对于限购导致房企普遍面临较大存货压力怎么看？

　　任志强：2011年全国存货增加，预计2012年上半年存货也会继续增加。就北京来说，2011年9月后新开工是下降的，所以北京2012年下半年供给可能会出现下降。

　　经济观察报：目前渣打银行等机构的一些经济学家认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

　　任志强：外汇占款连续三个月加速下降，2011年12月新增外汇净减少千亿，所以2012年存款准备金率持续下调是肯定的，但这未必和房地产有什么关系。融资方面，银行信贷将会和2011年的额度持平，但信托和基金就不一定。

　　万科：2011年销售好于市场整体 将继续加快销售

　　经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

　　万科：“鼓励居住，限制投机”的思路，应该体现了政策导向。行业进行调控的一个主要目的，也是为了在住宅供需矛盾长期存在的背景下，通过抑制住宅市场的投机交易，减少因投资购房而导致的住房资源闲置，从而有利于正常的居住需求得到满足。从目前的情况来看，市场已经明显降温，进入买方市场状态，这符合自住购房者的利益。但与此同时，也应该注意到，由于银行贷款额度紧张，包括首套房按揭在内的贷款成本和难度都有所提升，这对首次购房者来说是不利的。在这种情况下，重申差异化的住房政策，对于避免误伤正常的居住需求可以起到积极的作用。

　　住房保障体系充分发挥作用，是调控取得成功的重要标志，也是行业长期健康稳定发展所必需的。加强保障房制度和配套设施建设都是保障房体系中的重要环节。

　　经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

　　万科：2011年，万科销售好于市场整体，公司的存货压力相对较小。万科一贯坚持快速销售的策略，2011年总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下，各地公司会采取各种办法积极促进销售，加快存货去化。

　　未来公司一方面会加强对市场环境变化和客户偏好的研究，灵活调整产品结构，确保适销对路；另一方面，也会继续以销售率为控制指标，努力实现较快的销售速度。

　　经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，房地产融资状况在2012年将会怎样？

　　万科：关于全社会整体融资环境，确实可能大部分金融行业分析人士认为，2012年比2011年要宽松一些，但具体到房地产行业，融资环境能在多大程度上改善尚需观察。

　　经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

　　万科：市场调整中自住需求再度成为主流，这与万科一直以来的产品定位高度吻合。2011年，公司所销售的产品中144平方米以下的住房比例高达88%，产品以中小户型普通商品房为主，其实前几年的情况也差不多。此外，公司已经全面普及了装修房，这也为自住客户节省了大量的时间和资金成本。因此，目前的市场环境下，公司一贯坚持的产品策略更符合自住客户的需求，具有一定优势，公司只要继续坚持这一策略即可。

　　经济观察报：在拿地和开工上，贵司2012年的计划如何？

　　万科：由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。另一方面，开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性，2011年受整体市场环境变化的影响，公司在拿地上更加谨慎，这可能会对未来的新开工产生一定影响。具体的计划情况公司会在定期报告中进行披露。

　　拿地方面，未来公司会关注土地市场可能出现的调整，适时补充持续发展所需的项目资源；另一方面，公司会始终坚持稳健的财务策略，在投资决策上保持谨慎。

　　融创：把握消费者惜购机会

　　经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，你怎么看待？

　　汪孟德（融创中国执行董事、执行总裁）：中国房地产市场必定软着陆，一定不会硬着陆。与美国、日本房地产市场硬着陆时期最大的区别是目前国内的房地产市场仍然有非常强劲的需求存在，这种需求包括刚需和改善型需求，并且这种需求会延续相当长的一段时间，可能是20年，甚至是30年、50年。

　　经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

　　汪孟德：融创一直认为遇上调控是我们的幸运，在目前限购、限贷的情况下，消费者会更加惜购，更加珍惜仅有的置业机会，更倾向于选择位置、产品、服务俱佳的高品质项目，融创提供的产品正好吻合了这种需求。也正是得益于此，融创在2011年超额实现了既定目标，达到了192亿元，我们所有的节奏安排也都是按部就班地依据既定计划进行，存货处于合理范畴内。2012年，我们在节奏安排上会更加从容。

　　经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

　　汪孟德：如果2012年准备金分批次放开，对房地产企业的融资来讲，肯定是件好事。就融创而言，我们不会寄希望于政策的放松，就像我们在销售上一直做最保守的安排一样，在融资上，我们也做最谨慎的计划和安排，确保在任何情况下，公司财务都绝对安全。

　　经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

　　汪孟德：本轮调控政府对保障房空前重视，保障房市场会快速成长、成熟，并将推动商品房市场的市场化程度更快地提升，推动商品房品质更快地提升，从而使高品质产品成为商品房市场的主旋律。融创高端精品战略下的产品线非常丰富，正好能够满足商品房市场的真正需求。