产权酒店首个地方条例落地

　　早报记者 王齐

　　2月1日起，海口市正式实施《产权式酒店管理暂行办法》（下称《办法》）。

　　“这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。”亚太共管酒店管理协会理事长、全国产权酒店合作发展论坛主任张涛昨日说。

　　据介绍，《办法》出炉前，产权式酒店在中国各地 长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。

　　此番海口出炉的《办法》则对产权式酒店的定义、产权式酒店的用地性质和用地期限问题、建设标准、客房预售和产权登记等一系列关键问题，作出了明确定界。不过，在部分业内人士看来，《办法》的不少规定，仍有待细化。

　　有知情人士称，《办法》去年4月头稿就出来了，但十分敏感，争议也大。当时海口还没协调好各职能部门的口径。所以，一直推到现在才出来。

　　为何海口能打响头炮？

　　张涛认为，海南不做这个，经济没法发展，要依靠旅游地产，立法要做起来。

　　另一位业内人士则直言，海口推出《办法》的目的，是为了海口住宅销售市场转型。海南本来就大力搞旅游地产。这是一个折中的做法，一种变相的松动。直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱。从经营的角度而言，海口的酒店不成熟，规模小的老酒店居多，大而新的酒店不多，已经饱和了。而且海口的产权酒店也没几家。

　　这就不难理解为什么《办法》提到，商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店，用地性质和年限可以不变。也就是说，70年产权的住宅用地可以建商业性质的产权酒店，还可以不用改成商业40年的产权，还是70年产权。

　　“春节，三亚来了30多万人，但酒店入住率只有80%，营业收入并不多。这是为什么？”三亚一位产权酒店高管分析道，这是因为有一部分游客住到了普通住宅里。这对政府而言，是损失。

　　上述高管称，三亚已不批纯住宅性质的土地，但“住宅+产权酒店”这种混合型的土地出让是可以通过的。“前年，我管理一个产权酒店，一年营业税200多万元，如果这个项目是住宅，政府得到的税收就要少得多。”

　　三亚是海南产权酒店的集中地，比较成熟区域包括亚龙湾和三亚湾。

　　一位业内人士提到，当地政府是非常支持产权酒店的，所以住宅建产权酒店已经非常普遍。据其透露，万科正考虑将三亚的住宅项目结合产权酒店。“传统的大户型卖不动，小户型也不一定合适。现在正在考虑结合产权酒店方案的设计。”

　　规定仍有待细化

　　在部分业内人士看来，《办法》的不少规定，仍有待细化。

　　《办法》称，产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销（预）售。建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。

　　对此，自1996年起着手管理产权酒店的香港康年酒店管理集团海南区域发展总监李津提出，以往产权酒店的销售大都是按照建筑面积计算的。而且，产权酒店不一定永远都是产权酒店，若改成酒店式公寓之后，公摊面积怎么计算？根据《办法》，说不清。

　　此外，产权酒店的合同同样有讲究。

　　李津介绍，长期以来，传统投资型产权酒店采用的都是固定回报制加中端期限。这其实是一个骗局。签了5年的合同，5年过后，就没有任何保证了。回报可能从10%降到1%，“5年之前，客户是爷爷。5年之后，开发商是爷爷。”

　　对此，《办法》提到，住建部门应当会同市工商、旅游行政主管部门制定产权式酒店的客房买卖合同示范文本，向合同双方当事人推广使用。李津说，这个合同示范文本是重点。

　　李津提醒投资者注意的是，比较合理的是客房营业收入分成加中长期投资期限。当然，这里面牵涉到一个翻新资金的问题，因为“酒店的商业一般在七八年，七八年过后，酒店就得翻新了。”

　　在李津看来，投资性的产权酒店并不具备广泛的推广意义。（编注：据资料统计，目前国内开发失败和存在纠纷的产权式酒店项目占全国产权式酒店项目总数的13.25%。）而度假型产权酒店（即自用比例大于投资回报比例）是可以推广的。海口作为第一个吃螃蟹的，其他地方想推进也要看看海口的效果和经验再说。所以，短期内不会有其他相关条例跟进。

　　据海南日报此前报道，海南开发产权式酒店近20年，“产权酒店”实际上就是“产权客房”，单独的客房在市场上很难转让，投资者一旦投资完毕，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。

　　报道援引海口相关部门对海口产权式酒店的调研结果称，据资料统计，目前国内开发失败和存在纠纷的产权式酒店项目占全国产权式酒店项目总数的13.25%。