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房地产信托风险聚集 机构回避“房托概念股”

2012年02月09日23:53
来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  山雨欲来风满楼。

  兑付风险日益加大的房地产信托,犹如悬在资本市场上的一把“达摩克利斯之剑”。

  记者发现,出于规避风险的考虑,机构投资者不仅纷纷调低了部分涉及房地产信托的上市公司评级,同时也开始逐步减持此类股票。

  国泰君安证券的统计数据显示,房 地产信托2012年总到期规模达到1758亿元,整年兑付规模较大,一季度为366亿元,二季度为368亿元,三季度为716亿元,四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰,将会达到504亿元。

  “对于今年上半年将到期的房地产信托,我们必须时刻重点关注。”上海一位基金经理2月8日告诉记者,今年上半年将会是房地产企业流动性最紧张的时候,“我们预计部分中小开发商资金链将断裂,房地产信托的兑付存在严重压力,减持部分中小地产股已是势在必行的策略。”

  风险集聚

  自2009年下半年开始,开发商的现金流压力越来越大。而房地产信托业务趁势发展,发行规模快速上升。

  中国信托业协会的数据显示,2010年以来,房地产信托资产余额一直呈快速上升态势。截止到2011年三季度末,房地产信托业务余额达到了6798亿元,比2010年底增长了57.2%,而同期信托总资产增速为34.8%。同时房地产信托业务在全部信托资产中的占比也高达17.24%。

  这种爆发式的增长背后,也意味着近7000亿元的房地产信托还款期将集中在今后两年。因为房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间,尤其是2年期的产品居多,平均期限1.9年,多数产品在2012年到期。因此,从2011年下半年开始,房地产信托产品进入密集兑付期,且兑付压力会持续到2013年之后。

  中金公司的统计数据更为惊人。

  中金公司研究员白宏炜预计今年到期信托规模2234亿,总还款额约2500亿,2013年预计到期信托规模2816亿,总还款额约3100亿。由于项目销售的放缓,信托到期还款风险较大。

  用益信托地产研究员徐颖风告诉记者,房地产信托的快速发展使得流动性风险激增:“这也促使监管部门屡次提示房地产信托风险,去年8月份以后房地产信托发行速度趋缓也侧面印证了监管层的调控。”

  在监管压力加大的情况下,房地产信托的发行自去年下半年开始呈现逐月下降趋势。

  用益信托工作室的数据显示,2011年房地产信托成立规模为2670.74亿元,占全部信托资产38%。但2011年12月份房地产信托的成立规模、成立数量占总规模比已经分别下降至16%、12%。

  “由于地产商和信托公司都不希望信托违约出现,所以大部分到期项目会以开发商降价促销、"借旧还新"或者项目转让等方式来应对。”徐颖风认为,房地产信托今年进入还款高峰期,加上银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期,一些中小型地产开发商资金链将有断裂的可能。

  机构规避“房托股”

  近日有媒体报道,绿城中国(03900.HK)为解决现金流问题,去年12月至今已出售5个项目,获得资金13.35亿元,其中包括上海外滩地王10%股权和4家项目公司股份。

  在上述基金经理看来,绿城中国出售项目的行为,已经完全印证了房地产信托风险渐行渐近的趋势:“我们公司已经将涉及房地产信托的中小地产股,以及信托股全部剔除出股票池。”

  国泰君安证券的统计数据显示,万科A(000002.SZ)等30家地产上市公司纷纷加入信托融资行列中,目前共发行有118个项目、金额达630亿元。从发行规模看,发行规模最大的万科A达到90亿元。其中,今年到期规模较大的有中华企业(600675.SH)44亿元、万科A43亿元、金地集团(600383.SH)24亿元。

  从信托占有息负债比例的角度看,阳光城(000671.SH)、中华企业的比例分别达到177%和89%,而信托占现金的比例分别为1111%和437%。

  阳光城一位人士告诉记者,公司地产销售尽管有压力,但是进展还不错,“完全有能力兑付到期的信托计划。”

  不过,截至今年2月4日,阳光城控股股东福建阳光集团持有的公司股份为13098.0758万股,累计已质押的股份数为12810.4349万股,质押比达到86%以上,质押原因为融资。

  上述基金经理告诉记者,除去一线地产龙头可以持有以外,类似中小地产商都要规避,“阳光城的信托占现金比那么高,我不知道到时候他依靠什么兑付信托计划。”

  除去地产股以外,陕国投A(000563.SZ)、安信信托(600816.SH)、经纬纺机(000666.SZ)和爱建股份(600643.SH)等信托概念股也成为机构回避的板块。

  国信证券研究员邵子钦认为,如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流,信托项目可以及时还本付息,这将是最理想的状况。反之,流动性风险将逐步转化为坏账风险。

  出于对房地产信托风险的担忧和盈利下降的悲观预期,邵子钦给予信托整个行业“回避”的评级,这和上述基金经理的策略不谋而合。

  “从投资领域上来看,房地产信托业务在信托公司总业务中占据半壁江山,房地产信托规模的下降也将直接影响信托公司的业务收入。”上述基金经理预计15%左右的信托项目可能在今年出现违约风险,“一旦需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购,信托公司承担的风险将会逐步放大。”

  作者:韩迅 (来源:21世纪网)
(责任编辑:谢伟)
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