2月9日芜湖市政府颁布了2012年地产新政策，其中对小户型刚需购房政府补贴、契税补助、推进保障房建设以及开发商拿地开发销售等方面进行了新的规划调整。这是今年2月以来地方政府首度颁布的地产松绑措施。
中证证券研究中心认为，虽然地产严控的基调未来不会改变，但对于不同地区、不同部门政策会采取区别对待的措施，一些地方会根据自身的实际情况出台较为宽松的鼓励购买的政策，而对于投资行为和地产商则依然会采取较严的措施，中小城市的政策调整将有力支持地产投资保持平稳。
局部区域政策或微调
从芜湖市2011年和2012年1月的地产销售数据看，2011年1-12月,市区累计销售商品房面积为231.87万平方米，较去年同期下降8.46%；销售金额为159.66亿元，较去年同期增长6.02%，其中，商品住房销售面积为188.7万平方米，较去年同期下降11.34%。2012年1月市区共销售商品房面积13.74万平方米，同比下降29.64%，环比下降57.07%；销售金额为9.34亿元，同比下降32.61%，环比下降58.93%。
从芜湖市的地产成交看，其环比和同比增速都大大低于同类三线城市，成交的萎靡和价格的持续回落或是当地政府出台松绑措施的主要原因。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，地方政府出台这样的措施可能更多的是考虑到财政收入和经济增长的压力，从芜湖近一年来地产和土地市场的表现看，交易冷清，房价回落已经影响到当地的经济增长和后续发展，预计跟芜湖有着同样情况的三四线城市也会出于经济自保进行地产政策的预调和微调。
自2010年1月地产调控以来，不同城市的销售和投资行为已经出现较为明显的分化。一些二、三线城市房价持续回落，而销量依然保持在低位，但一些城市房价依然保持在高位。
这种分化要求地产调控措施应根据不同地区的实际，采取有别、微调的方式，可以预计，二、三线城市从紧调控的力度可能会有所缓和，一些地方政府或将会围绕促进居民首套购房、推动保障性住房等方面给予更多的优惠。在利率方面，首套房贷款利率也可能会向基准利率看齐，而对于土地和商品房供给，预计地方政府也会采取更积极的态度，在保持房价稳定的前提下，撬动购房需求或将是未来政策的重点。
二季度预调微调料更明显
目前市场担心的是集中在今年二、三季度的房地产信托到期后资金的偿付问题。据不完全统计，今年房地产信托到期的资金规模将超过2200亿元。在利率手段不变的情况下，地产企业自身的有息负债也是其未来业绩增长的重大包袱，地产行业的资金压力已经超过了2008年，在货币政策基调不变的情况下，信贷政策可能会进行适度的微调，同时一些资质好的地产企业也会通过其他渠道缓解资金需求。中证证券研究中心认为，随着地产资金的更加紧张，缓解资金面的预调、微调措施将会在近期更为明确，地产行业政策的最坏时期可能已经过去。
国信证券有关人士认为，地产政策的调整将是出自“自下而上”的要求，并且基调是以刚需改善为突破口。这些在一定程度上可以缓解楼市僵局，不排除其他地方效仿的可能。
研究中心认为，未来的调整将会促使二、三线城市的地产销售交易好于一线城市，尤其是中西部和不限购城市，可能会由于鼓励刚需的措施支撑地产销量的平稳增长，而对于一线城市和投资属性明显的地区，楼市的坚冰可能还将继续凝固，不同城市之间的分化将是今年地产销售交易的一个显著特点。
一季度迎来反弹良机
2月1日至2月8日，申万地产指数整体涨幅为1.69%，弱于上证综指2.4%的同期涨幅，但是近期地产板块的上涨值得关注。2月6日以来，“地产+X”板块整体涨幅为4.82%，区域性地产公司涨幅也超过3%，强周期板块的轮动开启了地产股估值修复的窗口。就地产股的估值看，目前已经达到了历史最低水平，龙头地产商整体的PNAV折价30%，一线城市地产商折价45%，目前政策的相对温和使得地产股有较高的安全边际。从业绩看，一季度将是地产行业的低点，政策上看，也将会向较为积极的方向转变，因此制约地产板块上涨的政策压力短期会有所缓和。
研究中心认为，那些质地好、现金充裕、资产负债率不高的公司将会受到市场的关注，如一些龙头公司，由于项目的分散和规模优势，可以避免一线城市持续调控的负面影响，同时由于自身的品牌优势也可能会在三线城市取得较好的业绩。而在二季度，如果地产信托的风险没有改观，或者地产市场出现了新的变化，行业政策的变化可能将再次压制板块的整体表现。
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