“天价盘”连续跳水南京楼市僵局待破

　　南京楼市持续低迷，个别“天价楼盘”上演价格“跳水”。位于南京鼓楼区的“中山路99号”项目，5~18层备案均价达到45600元/平方米，但如今售价仅为3万~3.5万元/平方米，最大降幅高达34%。

　　“中山路99号”项目原名“海华大厦”，开发商为江苏东汉投资开发有限公司

相关公司股票走势

• 世联地产

　　世联地产分析师高峰告诉《第一财经日报》记者，65年产权的酒店式公寓属于住宅性质，受到限购、限贷的影响，导致销售困难，另一方面，该项目楼面地价仅为897元/平方米，45600元/平方米的定价明显虚高，在其对面的凯润金城售价不过38000元/平方米，折后仅26000元/平方米，因此“中山路99号”的大幅降价在意料之中。据悉，该项目已调整规划，将酒店式公寓改为商业办公性质，计划再度入市。

　　无独有偶，南京另一个“天价楼盘”水晶蓝湾近日也传出降价消息。该项目位于江宁区，为绿城代建，对外宣称的销售均价为25800元/平方米，几乎为同区域楼盘的两倍，但自去年11月开盘以来，仅有8套成交、3套认购。

　　项目开发商翠屏国际相关负责人告诉记者，水晶蓝湾在春节前曾推出21套特价房，主要是50和75平方米的65年产权的酒店式公寓以及少量住宅，特价房的备案价格约19000元/平方米，降价后为17000元/平方米，不过活动只持续了几天，由于65年产权的酒店式公寓受限购、限贷影响，公司最终决定调整销售策略，改推办公、商业为主的产品。

　　“中山路99号”与“水晶蓝湾”项目的窘境也折射出南京楼市的低迷现状。2011年下半年，南京商品住宅库存开始快速增长，几乎每个月都创出历史新高，但至今为止，只有南京公积金额度放宽一个利好消息，对成交量的回暖略有刺激，并不能扭转整体的供大于求状态。

　　世联地产的统计数据显示，截至2012年2月5日，南京市一手房可售套数已经达到54954套，若按近8周南京市新房周平均634.25套的销售速度，目前的新房可售量需86.6周才能被市场完全消化。

　　市场的低迷也引发了南京各板块大型房企的价格战，中小房企项目也在跟进，但降价的作用只对部分项目有效，整体降价的氛围并未显著提升成交量。

　　“大户型的房价下跌速度最快，而中等户型的跌速最缓慢。出现这一现象的主要原因是，大户型的购买群体受到限购的影响明显，无法购房，需求快速减少。而小户型的刚需客群，受到信贷额度收缩的影响最大，刚需支付能力有限，没有贷款支持，几乎无法购房。中等户型相对而言有一定的支付能力，如果某些楼盘降价合适，就可以出手，因此其价格相对而言最为坚挺。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。

　　不过，土地市场的数据还是透露了不一样的信息。去年南京的商品住宅楼板价继2010年回落28.86%的态势，进一步下降到3105元/平方米，同比又进一步下降27.23%，已为房价下调腾出了空间。各大板块的商品住宅楼板价中，除了城中达到1.4万元/平方米外，其他各板块全都低于5000元/平方米的大关，尤其是今年住宅供求集中的仙林、江宁板块，楼板价都低于2500元/平方米，因此即使算上建筑、融资等刚性成本，多数板块的未来房价总成本依然较低。

　　不过张宏伟认为，土地成本下降难以在短期内对房价产生影响，现阶段降价仍然取决于项目开发企业的资金情况，“另外，相比一线城市，二三线城市的调控政策在执行层面上不会太严格，今年房价甚至还可能微涨。”