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上海“旧政新解”或许是全国楼市调控政策多米诺骨牌中倒下的第一张牌。在这场普通百姓、中央政府、地方政府和地产商人参与的楼市博弈中，最彷徨无助的无疑是普通百姓，为了保证自己手头那点可怜的人民币不变“毛”，他们必须面对强大的地方政府和地产商人，最后的平衡器只能指望中央政府了。
话说，我认识的一个朋友在陆家嘴豪宅“汤臣一品”拥有一套400多平方的房子，自去年开始厌烦了陆家嘴的喧闹，在稍显清静的浦东“星河湾”相中了一套600多平的豪宅。可惜此君尽管为上海市交了几年税，也取得了上海“居住证”，但毕竟还是“外地人”，碍于上海市楼市调控政策，非上海户籍在上海不能购买二套房，也只好作罢。
近日，上海楼市“平地一声春雷响”，把此君高兴得屁颠屁颠的。
原来几天前上海楼市悄然流传起“持有上海居住证三年以上的外地户籍人员可以购买第二套房”。对于这个楼市重磅“传闻”，上海市房管局官员“及时”做出解释，证实了市场的“传闻”，并表示这一操作办法并非新政，而是从限购政策开始实施时就已经执行，只是以前大家不知道而已。而且，这项政策是为了满足拥有一套住房的上海居民“改善性购房”的刚性需求。于是，出于改善住房条件、避免闹市区拥堵的“改善型需求”，那个朋友就从“汤臣一品”到“星河湾”改善一下了。
记得10多年前在上海工作的时候，有人调侃上海人的精明：“上海人最能钻政策的空子，应该建议国家在出台新的法律、法规和政策的时候，先拿到上海试行一年，如果一年内都没有被发现漏洞，那么就可以推向全国。”
现在看来，果不其然！
2011年10月，由于浦东中海御景熙岸和嘉定龙湖郦城等几个楼盘大幅降价促销，导致一些购房者真真假假的“维权事件”。对此，上海市房管局要求“如果房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案”。 并明确表示未经备案、降价超过20% 的销售行为“是不允许的”。这被媒体解读为上海楼市的“限降令”。
针对媒体质疑上海的“限降令”，上海官方解释，要求房地产企业降价超过20%重新备案，既不是“限降”，也不是新政。国家发改委出台文件要求房地产商销售商品房需明码标价、一房一价，价格浮动幅度超过20%需重新备案。既然是“浮动幅度”，当然包括“上浮”和“下浮”。
本来是为了限制房地产商随意涨价的一项政策，被上海这么一解读，成了“限降”的法宝。这种解释多少还是明文规定，创意不多。而上周关于外地户籍居民持有长期居住证满三年可以购买第二套房的“旧政新解”则更显出上海市政府官员玩文字游戏的功底。
上海市2011年1月出台的《关于本市贯彻落实的实施意见》规定，在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。由此，自上述“实施意见”出台后，上海数千家房屋中介机构的数万名房产经纪从业人员都以是否在沪纳税或社保作为判断“外地人”是否具备买房资格的依据。精明的房地产商也没有发现这个巨大的商机。要知道，上海有着近1000万“非沪籍”外来工作人员，办理了长期居住证、符合购房条件的也达数十万人。
由于中央严厉的楼市调控政策逐渐发挥效果，各地楼市成交陷入冰点。这让已经成长为“卖地专业户”的地方政府手足无措。于是各地政府奇招迭出，打着吸引人才或满足“刚需”的幌子买房送户口、购房补贴、提高限价、降低首付比例、调整普通住房标准等等不一而足。地方政府和中央政府玩起“捉迷藏”，逮着空子就钻。甚至还爆出浙江象山空子都懒的找，直接偷着干。但以佛山和芜湖救市政策“猝死”为代表，大部分救市政策都没能得以实施。
现在看来，上海的“楼市突围”无疑是成功的。一方面喊着“继续全面贯彻国家对于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度不放松”的口号，给足了中央面子。另一方面，通过“旧规新解”来回避了中央楼市调控政策、绕开了“实施意见”的限制，为全面放开楼市调控做了一个很好的铺垫。
上海的成功“突围”必然给处于彷徨中的各地政府做一个很好示范。
也正是在上海的积极示范下， 本周五，A股市场一扫不温不火的走势，在房地产及相关板块的带动下，上证指数收涨1.25%，领涨的房地产板块整体上涨了4.56%，紧随其后的则是水泥板块上涨4.08%，建材板块上涨2.96%。两市19只股票涨停，其中有15只房地产股，占涨停股票总数的80%。124家在交易的房地产股票，仅有4只股票小幅下跌。
受此“旧政新解”的影响，《搜房网》周末的头版头条报道 “2月25日，上海近万名购房者集体涌入看房大军，分10条线路对沪上30多个热销项目进行实地探访”。《华夏时报》记者则报道说开发商正在两会前夕掀起“上书热”，建言楼市松绑。
上海“旧政新解”或许是全国楼市调控政策多米诺骨牌中倒下的第一张牌。在这场普通百姓、中央政府、地方政府和地产商人参与的楼市博弈中，最彷徨无助的无疑是普通百姓，为了保证自己手头那点可怜的人民币不变“毛”，他们必须面对强大的地方政府和地产商人，最后的平衡器只能指望中央政府了。
（作者系北京领优资本投资管理有限公司执行总裁）
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