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中小开发商首先成为了此次宏观调控的“刀下鬼”。
本报记者 肖素吟 发自长沙
房地产市场过热年代，涌入行业的中小开发商首先成为了此次宏观调控的“刀下鬼”。
有湖南省政府的高参给本报记者透露，长沙市对“中小开发商跑路事件”向湖南省上报的调查
这些开发商，原先是建筑商、包工头，因为看到房地产市场好赚钱，纷拥而上。而在房地产政策收紧、限购、限贷的多重政策挤压下，不得不依靠地下钱庄、高利贷维持资金运转，进行“赌徒式开发”。而在长沙严重供大于求的市场环境下，这些原本没有开发经验、又无资金实力的企业，必然被市场所淘汰。
问题是，为何达摩克利斯之剑独独在长沙落下：此次跑路潮暴露出来的问题，包括预售制度（预售金的监管）、网上备案制度存在的不足，也为包括长沙在内的诸多地方政府敲响了警钟。
麓山里危机样本
“已经在闹离婚了”，玩笑似的言辞间，周纯难掩苦涩和愤慨：就在半年前，周纯夫妇在麓山里佳园首付29.8万元购置新房，且沾沾自喜于成功将房价从4900元/平方米砍至4380元/平方米，却不料沦为长沙中小开发商跑路潮的“牺牲品”之一。
更令他始料未及的是，2011年11月，他去长沙市房产管理局查询，他却发现所购之房9栋504室早已售出，业主已备案属“覃文平”，多方凑齐了首付款购买的新房却一房二卖。
麓山里佳园由长沙学士房地产开发有限公司开发。该公司董事长为刘忠建，总经理为朱双文。
无独有偶。一位8栋业主向时代周报记者表示：“2011年4月全额付款70万元，但到现在也还没有办理备案合同，而且早已过了2011年12月31日的交房时间。后来我通过关系才知道，整个项目都还没有解除抵押，主要是抵押给高利贷公司了。”
时代周报记者查阅长沙市房产政务信息中心数据显示，在麓山里佳园批准预售350套中已出售339套。粗略计算，若以已售面积3.70万平方米，均价4800元/平方米，统一首付四成计算，非法集资至少7104万元，且不计虚假购房的抵押融资额。
2月22日，时代周报记者冒着绵绵阴雨，来到位于岳麓区含浦大道西侧地段偏远的麓山里佳园。销售中心的沙盘已经全部毁坏，室内密密麻麻的VIP认购书和抵押承诺书散落一地。
就在两三个星期前，滑稽的一幕曾在此上演：刘忠建攀窗而逃，朱双文彼时早已不见踪迹。
“整个项目拖欠劳务公司400多万元。”长沙市兴誉建筑劳务有限公司负责人刘甫选对时代周报记者表示。
承建方湖南橘洲建设集团曹振东向时代周报记者表示，目前承建方已经投入了6000多万元，唯有在2011年7月付过3400万元，尚有3000多万元未付，之后就再也没有拨款，“但朱最近却拿了1个多亿的资金出去，具体投到哪里我们也不清楚”。而最近有媒体称，在北京找到朱双文。
“现在长沙市副市长已经出面了，开了协调会，由政府行政干预，也在执行市里的做法。”长沙市公安局岳麓分局经侦大队长对时代周报记者如是说。
中小开发商的挽歌
这些跑路的开发商，都有一个共性，“都是一群赌徒”，业内人士对他们如此评价。
朱双文，这位45岁的前司法警察，现在也是长沙坪建房地产开发有限公司董事长。
“我本来是一名从事劳教管理工作的司法警察，我没有继续选择从政的路子，而是主动请缨从事水泥销售工作。”这是朱双文于政协长沙市岳麓区委员会时的自述。
34岁的他，为坪塘劳教所（原湖南新生水泥厂）揽得第五届城市运动会的水泥业务，因此淘到第一桶金。
时隔1年，朱双文遂在家乡望城县坪塘镇山塘村洋公塘组征地14.98亩地作为运输车队停车场。并依靠其开发江滨花园。若以原地价60万元计，其土地成本亦不过60.08元/平方米。
至2007年9月，江滨家园一、二期工程完工，“上缴国家税、费1000余万元”，由此不难看出，在这场地产豪赌中，朱双文赚到了钱。2007年3月，朱双文乘胜追击连续拿下50亩土地。
与朱双文同样陷入跑路传闻中的主角还有，湘江700开发商湖南阳光勒江投资有限公司实际控制人陈湘、东方航标开发商湖南景上置业发展有限公司法人代表石湘中、可可小城开发商湖南兴元房地产开发有限公司董事长杨建荣、中远公馆开发商湖南中远房地产开发有限公司董事长石罗其等人。
值得关注的是，上述开发商分别成立于2008年、2007年、2006年、2003年，与长沙学士房地产开发有限公司一样，其资质等级均为三级，甚至待定。
“这些开发商有共同点，大部分都是做建筑包工头出身，尤其在2010年长沙房地产市场大热，一年之间就上涨了1000-2000元/平方米，因此比较盲目地拿地，做大项目。”湖南中原董事总经理胡治刚对时代周报记者如是表示。
“在长沙当地注册（包括外地企业在长沙注册的子公司）的房地产开发企业已近1700家，但是长沙的开发商比较特殊，起步晚，准入门槛比较低，项目小而散，主要还是实力不够。”长沙房地产开发协会副秘书长欧阳学海如是说。
然而，地产盛宴的提前落幕多少令长沙开发商们措手不及。
“新手进入市场，在游水中因不习水性或不会游泳，而在游水的途中出问题了。”资深地产人士陈真诚对时代周报记者如是评述。
在上述开发商中，2011年9月陈湘因债台高筑，湖南省公安机关已介入调查；8月，杨建荣等相关负责人已被公安机关拘留；同月，石湘中涉嫌非法集资，额度高达数亿元；7月石罗其因债务高居8000万元跑路。2011年10月，丽都桃源开发商伍育华命毙湘江。
预售资金监控不力
风起青萍之末。
在长沙跑路潮中，麓山里佳园，不是第一个，也不是最后一个。
“政府开会要求是这样的：第一，施工不能停，让我马上完工，由政府垫付1000万元，第二刘忠建作为法人代表，自己起头完成现在的电梯、绿化、道路、电力、水力等，第三就是政府会出面，将高利贷和签约抵押的房子解按。”曹振东如是表示。
长沙市住建委办公室相关人士向时代周报记者则一再强调：“谁审批，谁监管，谁负责”，但却对于长沙开发商频繁跑路的现象不予回应。
“据我了解，项目资金是否向施工单位流动，预售资金的监控，长沙好像没有负起责来。”欧阳学海如是表示，如果是在政府与开发商双控下，为何仍会出现这样的问题。
对此，胡治刚则表示，麓山里佳园给政府敲响了警钟，也暴露出长沙房地产监管的漏洞，“有很多监管政策，包括预售金监管、网上备案制度都存在不足的地方，相信这是未来调整改善的方向”。
诚然，在中部六省省会城市中，长沙住房均价当属最低。然而，开发商跑路潮爆发于长沙，绝非偶然，尤其是在长沙开发商处于畸形的生态环境下，并遭受历史上最为严厉的宏观调控政策的必然结果。
2011年，长沙出台限购细则政策出台，针对90平方米（含）以下商品房住宅在主城区只能新购一套，这导致长沙的房地产成交量大幅下跌，颓势已现。
“从网签数据来看，2010年，长沙网签成交金额1.7亿元，2011年是8700万元，成交量同比下降了49%。过完年之后1月份，成交更加惨淡，成交面积才40万平方米，同比下降93%，下滑非常大。”胡治刚说。
与此同时，长沙本土房地产市场严重供过于求。
“2011年长沙的在建施工面积是7600万平方米。有哪一个城市达到了这样的规模？”欧阳学海反问。2011年广州市一手商品住宅施工面积也不过4848.07万平方米。
不过，在胡治刚看来，对于中小开发商影响最大的还是限贷，因为“长沙购房80%-90%是按揭贷款，长沙的中小开发商本身资金实力比较弱，开发贷卡得很严，这给开发商带来很大的压力”。
长沙日丰房产投资咨询有限公司姜经理对时代周报记者表示：“房地产贷款目前在民间借贷中所占的比例还算比较高，达到三成。从去年8月底起，各项贷款都比较紧张，最严重的是开发贷。
“在十家申请银行贷款的开发商中，最多只有两家能够成功获批。民间借贷条件也比较苛刻，基本上，开发资质必须达到二级资质，五证齐全的才能借贷。”他继续道。
长沙星沙贷款中心曹经理更是扬言：“我们根本不会贷给开发商，看着一个人要死怎么会借钱给他呢。”为此，不少开发商不得不转向地下钱庄等高利贷饮鸩止渴。
“据我们1月3日的统计，长沙市场已有800万套存量房，供应非常大啊，足够一年半来消化。”胡治刚解释。
他表示，现在长沙开发商已经开始谨慎，“我们监测到的数据是，大概30%以上的开发商在降价促销。降价幅度在15%-20%之间。”
不过，陈真诚的担忧则在于：“市场出现灾难性倾覆的情绪在蔓延，并非消费者不买房所引致，而是一些开发商的行为让消费者对市场失去信心。”
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