人参与)杨红旭
日前，国土部部长徐绍史在列席十一届全国人大五次会议时表示，过去多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。 （3月12日《新京报》）
值得注意的是，上个月底，北京法院判处了一例针对小产权房不作为的渎职案。北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对“水岸江南”小区的小产权房项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。而且，该案为国土部督办案件。
整治和清查小产权房，多年来进展不快，原因相当复杂。从北京这一起案例的判决结果来观察，恐怕相关管理部门是动了真格。留下的时间已经不多，可能在未来的几年内，针对小产权房的命运与走向，处置方式、办法就会水落石出。
顾名思义，小产权房是相对于大产权房而言的。大产权房就是在国有土地上建设的商品住宅，由国家有关部门发授产权证书，受法律保护；而小产权房则是在农村集体用地上建造，有些是农村建设用地，有些居然是耕地。按照我国法律，小产权房只能卖给本集体成员，不能向其他人员，尤其是城镇家庭出售。
然而，随着近些年我国商品住宅价格持续走高，为了获取利益，部分农民集体组织，或者自己单干，或者招商引资与开发商合作，在土地成本极低的集体用地上建设住宅，并向城镇居民违法出售。即便其销售价格远低于同区域同品质的商品住宅，仍能获得高额的利润回报，因此虽有被查处的可能，但越轨者依然敢以身试法。
按地理位置的不同，小产权房可分为三类。第一类是城中村。我国的农耕文明有几千年，而城市化进程比较短。近二十年来，城市化推进速度较快，多属摊大饼式的向外扩张。在这一过程中，很多村庄纳入了城市的规划区域中，但这些村庄的居民仍是农村户口。而且，即便近些年不少村民已换成城镇户口，但村庄所属的土地仍是集体用地性质。举例来说，武汉市的三环内，有近三成土地属于集体用地，且三环内有56个城中村，城中村所属住宅大部分为小产权房。村集体或村民，在旺盛的市场需求面前，大量扩建增建房屋出租、出售。
第二类是城郊结合部。在城市规划的范围之外，尤其是近郊，同样存在大量的住宅需求。在集体用地上违规建设和销售的情况比较普遍，当前多数具有一定规模的新建小产权房楼盘，大部分属于这类性质。相较城中村中的零散小产权房，这是一种有组织、上规模、高利润且较为严重的违规违法行为，对正常的商品住宅市场秩序产生了一定的负面影响；而且，其中有些属于侵占耕地，性质比较恶劣。这种小产权房，在有些地区正亟需处理。
第三类是旅游度假区。这些地区虽然远离城市，但景观环境很好，土地资源比较丰富，在休闲、旅游、度假、养老等房地产需求推动下，在集体用地上大规模违规违法进行房地产开发的情况时有发生。比如在海南岛，这种类型的小产权房，由于位置偏僻，相关部门更加难以监管。
总而言之，小产权房，是特定土地、房价高企、城乡二元化、监管乏力等诸多因素综合作用之下，形成并依附在中国住宅市场身上的一处 “病灶”。对此，先试点治理、后推广清理的做法可取得对症下药的效果。
（作者为上海易居房地产研究院副院长）
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