近1/4流动性疲弱 开发商寻求更多债券融资

　　债券或将成为开发商今年最为重要的融资渠道。

　　穆迪的一项指数显示，亚洲14.6%的受评投机级别企业流动性不足，环比增加2.1%。穆迪评级的高收益中国房地产企业发行人中，近1/4流动性疲弱。在此情况下，开发商的融资需求极为旺盛。

　　不过，与以往不同的是，债券或将

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　　发债成本飚升10%左右

　　德勤的调查显示，去年房地产信托、债券、房地产基金等成为开发商筹措资金的重要渠道。

　　根据Thomson Financials的统计，中国房地产企业去年共发行13笔人民币计价债券，合计筹资334.07亿元；另有7笔美元计价债券和1笔港币计价债券，分别筹资33.84亿美元和10亿港元。德勤提供的一份数据显示，去年共有872个房产信托，涉及资金2345.62亿元；截至今年2月，房地产信托计划已有45个，涉及资金82.58亿元。

　　开发商今年的融资需求可能依然强劲。穆迪反映亚洲企业流动性状况的亚洲流动性压力指数显示，2月份14.6%的受评投机级别企业流动性不足，环比增加2.1%。房产更是如此。

　　“我们评级的高收益中国房地产企业发行人之中，近1/4流动性疲弱。” 穆迪副总裁兼高级信用评级主任Laura Acres表示，开发商流动性状况转弱是造成指数恶化的因素之一。

　　国家统计局的数据显示，今年1-2月份，自筹资金在开发商资金来源中的占比再创新高，达42%，成为2007年以来的最高水平。根据Thomson Financials的统计，同期内中国房地产企业已经发行人民币计价债券和新币计价债券各一笔，分别筹资25亿元和2.5亿新元，另有2笔美元计价债券，共筹资4.75亿美元。

　　“今年（发债）的成本要比去年高。” 德勤中国房地产基金服务主管黄娟向本报记者透露，其接触到的个案反映发债成本同比增高约10%左右。与此同时，随着对房地产信托监管趋紧，今年房地产信托的数量会比去年少。黄娟表示，“在境外人民币市场发展以及人民币计价投资产品需求上升的推动下，在所有融资工具中，房地产债券拥有最大的发展潜力。”

　　“大型开发商的债券在二级市场上，收益率大概在8到9厘，中型开发商可能就高达14到15厘。”苏格兰皇家银行一位房地产行业分析师介绍。

　　养老地产成“蓝海”

　　继商业地产、旅游地产等热潮之后，养老地产可能成为新的热点。德勤认为，养老地产今年将会崛起成为具备发展潜力的市场。

　　“并不是政府特别鼓励（养老房产）。” 德勤中国全国出资人行业主管合伙人陈伟权表示，而是对于开发商而言，养老地产可以找到一个卖点，能够从政府手中以较低价格获得土地进行开发。“现在并没有一个特别强的养老地产的品牌，大家都在争做先行者。”

　　早在2010年，万科就已经宣布要在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举的养老地产模式。今年2月，保利地产也宣布将在北京西山区域试点首个养老地产项目，并成立了养老产业专业管理公司。

　　“投资者真正可以获得收益的是居民的消费。”陈伟权介绍说，如医疗和社区商业等，与国外已经成熟的养老地产相比，国内还没有统一的商业模式，有些社区定位高端、采用会员制，有些则可能以后期服务为主打。