陆家嘴原“人才公寓”单价3.6万元散售

　　近日，一份以“陆家嘴花园一期”为项目名称的预售证，悄然出现在上海网上房地产的信息库中。尽管系统显示开盘日期为2012年3月1日，但其预售证编号还是透露了此次100套房源的真实“年龄”——该批房源早在2000年就已经拿到了预售许可证。

　　网上房地产显示，陆家嘴花 园一期此次推出的100套房源为3号及34号楼，报价在36000~41000元/平方米之间。除了96套78~106平方米的中小户型之外，另有4套约140平方米的大户型房源。

　　记者调查发现，该批房源实为陆家嘴集团此前在陆家嘴花园一期中运营的两栋疑似“人才公寓”。继去年年底有国企将2008年收购作为人才公寓的保利金爵公寓数百套房源通过市场出售之后，人才公寓被散卖的话题再次被推上风口浪尖。

　　12年“老盘”转租为售

　　据悉，陆家嘴花园一期是浦东地区最早的一批中高档商品住宅，竣工于2000年，地处内环内，周边交通较为方便。

　　记者调查了解到，此前，该批房源自2001年就开始作为白领出租式公寓投放市场，并于2008年做了再次装修。公寓因毗邻金融城，因此主要的目标客户是金融城白领，当时陆家嘴公司考虑到客户需求，就把原先96套二居室三居室房型分隔为216间独立出租单元，并为每个出租单元配备了家具电器床上用品，可以两三人合租，一人一间。也正是因此，市场普遍将该批房源视为“人才公寓”。

　　“我们也听说这批公寓要开卖了。”德佑地产羽山店的一位物业顾问告诉记者，“参考现在陆家嘴花园一期类似的二手房房源单价在34000~38000元/平方米，一期对面陆家嘴花园二期的价格则要更贵一些，基本在4万元/平方米左右。”

　　中原地产民生路店一位工作人员表示，这批公寓房源的户型相对会差一点，一层楼有12户，类似于酒店式公寓。近期，该批公寓的原租客正在陆续向外搬迁。由于搬迁集中度较高，还一度推旺了附近的二手房租赁市场。“现在附近一带的房源都很紧俏，二手房基本都租不到了，两房年初差不多5500元/月就可以租下来，现在至少5800元/月。”

　　易居臣信的一位销售人员告诉记者，因为之前的租客还没有完全搬出来，所以房子确实还没有开卖，目前也还不能看房。“价格预计会在31000~36000元/平方米，肯定会比周边二手房要便宜一些。”

　　日前，该楼盘售楼处一位售楼人员表示，这批房源预计于4月初开始正式销售，“此前作为单身公寓已经装修过了，所以没做样板房，价格大约在36000元/平方米。”

　　根据网上房地产信息估算，若陆家嘴花园一期此次推出的100套房源成功套现，公司将得以回笼资金逾3亿元。

　　不过，陆家嘴相关负责人在接受《第一财经日报》记者采访时，否认了“囤房炒卖”的说法。他对记者解释称：“此前的房源并未纳入公租房体系，一直由企业自主运营，采取市场化运作。目前，由于更加规范化的人才公寓已经投放市场，这部分公寓更不应被称为人才公寓。此时出售仅仅是公司内部正常的商业活动。”

　　人才公寓将陆续入市

　　事实上，记者调查发现，与陆家嘴集团已计划在“升级版”人才公寓上投入的资金相比，3亿元的卖房收入微乎其微。

　　陆家嘴集团一位内部人士向记者介绍，陆家嘴集团投资20亿元打造的正宗公租房——陆家嘴金融城人才公寓首批765套房源（单套面积25平方米）于近期投放市场。此外，由陆家嘴集团投资近70亿元打造的“锦绣前程”人才公寓项目也于去年11月底开工建设，该项目目前正在做桩基等基础施工。

　　上述人士向记者透露，陆家嘴花园一期虽不作为专门的“人才公寓”运营，但也为公司推出大规模、成片区的人才公寓提供了宝贵的经验。

　　有知情人士指出，陆家嘴花园一期单身公寓在运营过程中曾碰到了一些困难。由于96套公寓是商品住宅，不享受相关政策补贴，运营成本较高，因此需要完全的市场化运作，且租赁价格与市场持平，常被社会误解为占用政府资源为企业牟利。“但事实上，就我所知，他们运营下来只是微利。”

　　此外，原96套人才公寓租金基本与周边持平，出租率能保持在90%以上，租户整体满意。但因96套公寓流动性比较大，又在住宅小区内，所以小区住户有意见。

　　“我们总结了不少经验，”陆家嘴方面表示，“一是"政府导向、市场化运作"是人才公寓可持续发展的保证；二是人才公寓不是简单的"住宅+标签"，而应该是量身定制，符合新形势下人才的居住需求、生活需求和服务需求。”

　　近期投放市场的陆家嘴金融城人才公寓又名杨东人才公寓，紧邻上海绿城、香梅花园等发展成熟的中高档居住社区和杨东绿地。项目的目标客户群体为22~30岁单身的、在陆家嘴金融城工作的年轻人，优先考虑外省市或在上海有住房需求的青年人才。

　　上海陆家嘴(集团)有限公司副总经理徐而进告诉记者，这批全新的人才公寓产品单套25平方米的房源月租金大约在1800元~1900元，租金比周边略低15%～20%，周围同类的房型租赁的价格在2400~2500元/月。

　　“这个租金价格是在比较周边房源租金并请专业租赁评价公司测算后得出的，”上海陆家嘴人才公寓资产管理有限公司副总经理叶芳表示，“经营管理公司已和政府有关部门取得联系，申请用租客的公积金支付房租，现在正在做具体的实施方案。可以肯定的是，公共租赁房可以提取承租人缴纳的公积金，按照规定，提取额度每个月最高不超过1000元。”

　　据悉，陆家嘴金融人才公寓的入住以及退租流程均已制定完毕，同时对个人以及企业开放。叶芳表示：“如果公司有比较大量的需求，可以直接来谈，具体签约还是和个人签。”