打折、拖延、捂盘 地王纠结应对低迷楼市

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　　“6折起售”、“拖延工期”、“捂盘待售”……当年开发商意气风发夺下高价地时，恐怕未曾想到过，在未来，项目需要百万年薪招聘销售人员来解救。

　　“地王”们的命运总是牵动人心，竞拍时的一掷千金，除了吸引到足够多的眼球，却也 给后期的开发乃至销售埋下了风险。尤其在调控不放松的今天，降价跑量成为主旋律，对于承受更大资金负担、难以放下身段的“地王”项目，选择何时入市以及如何定价，已成为市场关注的焦点。

　　地王项目六折尴尬入市

　　在豪宅市场并不景气的当下，个别区域的“地王”项目还是选择今年入市。

　　3月初，中海紫御豪庭在其官方微博上公布了即将开盘的消息，并打出百万年薪招聘销售人员的广告，一时间引起广泛关注。记者在项目工地现场看到，部分别墅已经拆除脚手架，而高层公寓接近结构封顶。

　　中海紫御豪庭所在的长风商务区6B（B6）、7C地块曾是全国总价“地王”。2009年9月10日，中海地产豪掷70.06亿元、以高达129%的溢价率竞得。

　　值得一提的是，该项目尚未定价，市场中却已有传闻称，“中海紫御豪庭”精装公寓房上市定价或为7万元/平方米，而双拼别墅与联排别墅定价可能达到15万元/平方米之高。

　　目前，中海地产方面对上述价格讳莫如深。但市场分析人士普遍认为，若真以此开价，恐怕难以获得市场的认可。

　　与此同时，招商地产位于上海松江新城东区板块的佘山珑原项目于上周末推出6折优惠房源。

　　公开资料显示，佘山珑原项目所在地块是由招商地产和万科联合在2010年2月竞买所得，当时这幅容积率仅为0.8的稀有低密度宅地——广富林2-4地块成交总价为17.16亿元，成交楼板价达到16378元/平方米。该幅宅地也一度成为当时的松江“地王”，广富林系列宅地自此也成为众多开发商心中的“香饽饽”。

　　近期，佘山珑原项目推出20套特价房源，号称6折起售。上周六，也就是这批特价房源推出的第一天，记者在该项目售楼现场看到，看房者并不如想象中多。一位售楼人员告诉记者，20套特价房源6折起售，折后起价在30000元/平方米左右。“前期备案价格在49000元/平方米左右，这批特价房源价格优惠幅度在6~7折之间。”

　　同策咨询研究中心主任张宏伟表示，如果按照3万元/平方米的起价，公司只能算是保本销售，不会有太多利润可图。而上述售楼人员亦坦言，高地价加上其他成本，项目差不多已经亏本销售。

　　无疑，在持续低迷了一年多的楼市成交量面前，上一轮楼市高峰期高位接棒区域“地王”的开发商们，也不得不因项目“生不逢时”，而低下了曾经高昂的头颅。

　　捂盘惜售、拖延工期者众

　　事实上，佘山珑原的“纠结”还不仅于此。

　　网上房地产信息显示，实际项目名称为“静观萃园一期”的佘山珑原早在2011年6月就取得了预售许可证，共推出住宅房源125套。但记者从市场中获得的信息却显示，佘山珑原直到近期才正式开始对外销售。

　　一些市场人士提出质疑，为了寻找一个更合适的销售时机，该项目都可能一直在拖延销售时间。

　　对此，佘山珑原项目售楼处的一位工作人员坦言，佘山珑原现场销售确实于近期才开始。“最新推出的20套特价房源已经不多了。”不过，截至发稿，网上房地产显示该“静观萃园一期”依旧为零成交。

　　同策咨询研究中心资深分析师许之静告诉记者，在目前的市场环境下，像佘山珑原这样推迟销售时间的楼盘并不少。而在这些楼盘当中，又以大户型为主，别墅项目也占一定比例。如证大朱家角西镇项目，是一个朱家角的纯新盘项目，于去年9月就已经获得预售许可证，但从一开始的预计10月开盘一直延期至今，还未确定最终开盘日期；嘉定江桥板块的星御湾也用原先预计去年11月开盘，却推迟至今。

　　张宏伟指出，目前，“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展，实属不易。一些“地王”楼盘因需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，会适度拉长项目的开发周期，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。

　　诚如佘山珑原项目的一位销售人员所述：“我们已经是速度最快的了，合生的项目就在我们旁边，也就"挖了个坑"！”2010年，松江新城广富林2-5住宅用地被合生房地产开发有限公司从9名竞争者手中抢得，地块成交总价12.46亿元，折合楼板价为16488元/平方米，溢价率高达131%。

　　无独有偶，在普陀长风，与中海紫御豪庭一街之隔的另一个“地王”——长风8号地块如今项目工程也尚未出地面。市场分析人士指出，该地块自2010年9月被雅戈尔置业以33.93亿元的总价、2.6万元/平方米的楼板价收入囊中，至今已一年半有余。“如果不是因为规划等原因被迫延期开工，那就是开发商拖延工期。”

　　此外，2012年即将入市的还有另一个地王——苏河湾，2010年2月，华侨城以70.2亿摘得苏州河北岸东块1街坊地块（即苏河湾地块），该地块占地3.56万平方米，楼板价达到52855元/平方米，一举成为国内单价最昂贵的土地。

　　但在拿下地块将近两年的时间里，苏河湾项目一直饱受资金重压进展缓慢，直到今年1月，华侨城(亚洲)宣布22.32亿元注资，苏河湾项目的开发进度才得以加快。华侨城(亚洲)在今年1月发出公告，苏河湾项目将分阶段开发，并在2016年整体项目竣工前分阶段完成出售或出租，预期项目绝大部分物业将在2012年开始出售。

　　高价地前景堪忧

　　“一些当时高价拿地的企业确实存在对未来局势判断不正确的情况，据我观察，这类项目如果入市基本都是贴成本在销售。”中指院副院长陈晟对记者表示，延长开发周期确实是一种应对方法，但是这对资金的考验很大。当然，未来也不排除一些企业会卖项目。

　　目前，雅戈尔在杭州申花板块的两幅地块正深陷“退地”传言。尽管雅戈尔和当地有关部门均对此传闻持以否认态度，但已难掩高地价之后的风险暗流涌动。

　　张宏伟表示，在持续调控背景下，“地王”开发商无疑需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾2010年以来的地王，若非像长风地王那样有中海集团充裕的现金流作为支撑，就是像一些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道，暂时能够提供充裕现金流支撑这些“地王”，也是目前尚未大规模出现盲目退地或者卖地“断臂求生”现象的基础。

　　但“地王”究竟能支撑多久，谁都不敢保证。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，市场不会因为“地王”的地价高，就接受其高价销售。与此同时，就算现在的高地价项目选择拖延工期，但因为调控松动的机会很小，所以开发商选择继续“扛”会很困难。如果选择延长开发周期的方法，前景也很堪忧，因为越往后拖，综合成本更高。

　　市场分析人士认为，若降价后依旧不能得到市场的认同，高价地项目公司股权的兼并收购潮很有可能将随之拉开帷幕。