楼市低迷 上海地王进入“套牢时代”

　　本报记者 周文天

　　两年前，上海土地市场溢价率连破纪录，单价地王、总价地王层出不穷，但2011年市场从高烧转为冰冻。楼市成交萎靡不振，上海住宅土地出让价格走低，很多高价地块的日子并不好过，不少昔日地王今朝被“套牢”，已经开盘入市的地王项目不得不降价促销。

　　外滩地王引发风波

　　2009年到2010年，上海土地市场的出让价格不断被刷新，溢价率连破纪录。上海出现了4宗单价超过70亿元的地块。其中，外滩8-1金融地块以92.2亿元的总价被业内人士称为外滩地王。

　　2010年2月，上海证大集团以替补身份进入到该地块的竞拍中，最终却以92.2亿元的高价拍下这个地块。上海证大集团随后将这个地块部分权益出让。

　　虽然有业内人士认为92.2亿元竞得外滩8-1金融地块对上海证大集团而言是“捡了个大便宜”，但国际评级机构穆迪就对上海证大集团高价拿地之后的资金链提出了质疑，认为当时仅有10亿左右账面流动资金的上海证大集团根本付不起高额的土地款。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，上海证大在早期拿地的时候对未来房价走势比较乐观，但是对于随后的政策风险估计不足，实际上目前市场难以支撑当时所预设的房价目标。

　　2011年12月29日，SOHO中国发布公告称已经与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海外滩8-1地块50%的权益。这是潘石屹2009年进入上海之后的第10个项目。在此之前，他以收购成熟地段的半成品项目为主。

　　次日，拥有另外50%权益的复星国际在港交所发布公告称，对这一交易感到惊讶，称该项交易或侵犯复星权益。复星国际还表示，复星国际在该项目拥有优先认购权，如果该权益无法得到保障，公司将采用法律手段维权。

　　从2010年2月1日出让至今，外滩地王诞生已快满两年，如今开工无期，项目主导权暗战再起。

　　一份由复星国际提供给媒体的书面答复称：“从法律角度而言，我们是反对这个股权转让安排的。虽然对方与我们有过一些接触，但在没有达成共识的情况下公开宣布这个转让安排，试图造成既成事实，对复星极不尊重。我们有维护自己合法权益的权利。”

　　股权的平分让此次交易留下更多的疑问，未来外滩地王项目的开发权由谁做主导？SOHO中国与复星国际双方在项目开发过程中担当的角色是什么？目前仍没有明确答案。

　　但该笔交易将从一定程度上缓解绿城的资金饥渴。绿城中国表示，将在此次出售中获得10.4亿元资金，所得款项净额将用作集团一般营运资金。

　　昔日地王降价促销

　　值得注意的是，上海其他高价地块的命运也并不尽如人意。上海嘉定曾经的地王之一、刚刚开盘的嘉定新城公馆“低价”甩卖。2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块，溢价302%，成为当时上海南翔地区单位楼板价最高的地王。业内人士测算，该地块项目总成本大约2.1万元/平方米，但为了回笼资金，该楼盘2011年11月开盘时的均价仅为1.9万元/平方米。

　　近日，被称为“地王集中营”的上海赵巷区域再推优质低密度住宅用地，但这一次并未再造“地王”。该地块仅有一家开发商竞价，最终以底价成交，成交楼板价仅为9559元/平方米。该地块挂出时曾被业界寄予厚望，甚至戴上了“准地王”的桂冠，但出让结果出乎意料。与同区域2010年底成交的住宅用地相比，该地块楼板价缩水近六成。

　　这也是赵巷区域自2007年以来，首次出现住宅地块价格下降。此前，赵巷板块高端住宅密集，区域地块一直受到开发商热捧，龙湖地产、金地集团、和记黄埔在该区域先后制造了三个“地王”。其区域楼板价从不到万元，一路飙升至21436元/平方米。

　　2007年龙湖地产在赵巷板块制造了首个地王。近期，其开发的龙湖滟澜山项目开始打折促销，降幅在15%-20%之间。金地集团2010年拿下的地王项目佘山天境，自2011年1月开盘至今，仅销售34套。当前其成交均价为45956元/平方米，相比开盘初期50000元/平方米的报价下降了8%。