奥特莱斯背后的政商算盘

　　本报记者 刘力图 深圳报道

　　位于深圳海湾景点大梅沙的深圳大梅沙奥特莱斯购物村开业已一年多了，其人气和生意始终未能火起来。

　　然而，据记者调查，奥特莱斯早已成为一种噱头，其商业价值被转嫁到周边的房地产业上，甚至已经成为开发商为获得更多地方政策红利

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　　经营不容乐观

　　3月10日是周末，大梅沙奥特莱斯购物村正在进行促销活动，游客以及聚集大梅沙开办年会的外地客人，驱走了购物村往日的冷清。

　　“人气真不怎么样，今天算是比较好的情况。”一家品牌特卖场的员工小李坦言，因为没什么生意，销售人员经常用手机打发闲置的时间。

　　购物村一期位于大梅沙沙滩附近的湖心岛，岛上的15栋中东风情建筑为湖心岛公寓，而公寓首层则为商铺，共60余间独立店铺，其总建筑面积达7920平米。

　　记者采访得知，由于经营不善，部分品牌商铺进驻购物村一期后不久就离开了。据不完全统计，一期项目的空置率约为18%。多家商铺负责人称，成交额不甚理想。一家男士服饰品牌商家透露，淡季里每月的销售额能在10万元左右，旺季则在30万与60万元之间，与深圳主流百货市场相比，业绩有相当的差距。

　　然而，当记者以商家的身份向该购物村运营方深圳市奥特莱斯展览策划有限公司，以及其旗下的深圳市大梅沙奥特莱斯购物村有限公司招商部门咨询时，却被告知“购物村很多商店日营业额能够在50万至80万元甚至以上”。

　　一位不愿具名的商业地产运作人士称，从目前的人流量、成交额等方面看，该项目的运营在未来一两年内都不容乐观。

　　周边房价飙升

　　值得注意的是，虽然大梅沙奥特莱斯购物村这个华南首个奥特莱斯购物村经营惨淡，但是，在这片承载着旅游资源的海滨板块上，奥特莱斯的商业价值已经转移到周边的房地产上。

　　“自从楼下的奥特莱斯开业，租金和二手房售价比以前好多了，简直是坐等升值。”在湖心岛公寓拥有3套物业的吴兴才（化名）告诉记者，他在2006年以8000元/平米的价格买下物业，目前其二手房单价已接近2万多元/平米，且是商住两用的物业。

　　“以后楼下就是奥特莱斯二期项目，怎么可能不升值。”在湖心岛仅一湖之隔的八十步公寓楼盘销售中心，负责人向咨询者展现公寓的独特优势。“从一期奥特莱斯项目跨过湖上的小拱桥，就来到我们这个盘。”据悉，奥特莱斯二期项目继续由一期项目运营方负责，拥有近130个商铺。该楼盘将在今年5月份开盘，预计均价3万元/平米以上。

　　记者查询信息获悉，八十步公寓所在地块在2002年由路继芳、姚杰以自然人的身份中标获得，当时楼面地价只不过为1920元/平米，后来在深圳市鼎太风华投资有限公司、路继芳以及一家外资公司之间多次转手。而同在2002年招标出售的湖心岛公寓所在地块，其楼面地价为2280元/平米，由湖心岛实业公司于2005年建成。

　　“早期拿地时，配套都没有建成，谁会这么主动去建房子。”长期观察深圳房地产界的人士向记者分析，湖心岛实业公司算得上是吃螃蟹的勇者，后来大家都开始围绕着湖心岛来开发，“其他商家等吃螃蟹的那方与地方政府把配套设施都做好，把土地的手续多办几次，土地就能多囤几年，价值不知道能翻多少倍。”

　　诱人的政策红利

　　这位“勇者”湖心岛实业公司主动与奥特莱斯联姻，外界将其解读为了挽救一个失败的商业项目。然而，从其开发商长达10年的多番布局，以及深圳市奥特莱斯展览策划有限公司负责人从房地产经纪公司转身的背景来看，奥特莱斯项目只是其中的一步棋子，由此更突显其贴近政策红利的意图。

　　翻查历史资料不难发现，湖心岛实业公司早在2003年11月已成立，但最早期的股东为购得该地块的深圳百仕达实业有限公司以及一家外资公司。目前，该项目由鸿洲集团董事长王大富及其深圳鸿洲置业集团有限公司持有。

　　在2006年售出湖心岛公寓大部分单位后，有业界人士当时就给湖心岛的“岛主”算了一笔可观的盈利账，但显然企业主并不甘心只获得出售物业所带来的收益。

　　2006年，湖心岛被规划为大梅沙的旅游配套用地后，只能用于“吃、住、行、娱、购”方面的开发。因此在2007年，股东将公寓的商业板块开辟为酒吧街。而盐田区政府多次为其协调解决各种软件和硬件设施问题，完善酒吧街周边的道路、桥梁、路灯、指示牌等配套。政府的支持，为公寓的商业开发打开了便利之门。

　　但好景不长，60多家酒吧经营不善，有些甚至难以交付租金，只能选择关门撤退，酒吧街仅持续一年多的时间。

　　“政府始终不会放手这片黄金地的，股东肯定深谙其中的门道。”一位不愿具名的知情人士告诉记者。

　　随后，深圳市盐田区委三届八次全会上透露出消息，大梅沙湖心岛要进行业态转型，从娱乐、餐饮转向购物，由深圳市奥特莱斯展览策划有限公司斥巨资打造大梅沙奥特莱斯购物村。

　　值得注意的是，湖心岛已被列入盐田区2010年26项市容环境提升重点工程之一，区政府投资752万元，各项工程立即开启，涉及疏通道路、夜景灯光、景观绿化、排水排污系统、厕所、标志牌等，政府还专门新建了一个停车场。

　　记者翻查盐田区旅游局相关文件后获悉，大梅沙湖心岛经过二次招商与深圳市奥特莱斯展览策划有限公司顺利合作，全面推进大梅沙奥特莱斯购物村项目的建设，这部分已纳入了2010年重点工作前列，并要求借此加快推进重大旅游项目和配套设施建设工作，推动旅游产业的转型升级。

　　上述内幕人士透露，公共政策的变化和支持，顺理成章地优化了项目，而这些项目更被视为当地亮丽的政绩。

　　大梅沙的经验可以再复制。如今，海南籍富商王大富在海南拥有12家产业公司，经营范围涉及土地开发、房地产开发经营、酒店开发经营、游艇会和游艇代理销售、旅游开发、资产管理等。

　　近日，在海口市委、市政府牵头下的鸿洲国际旅游小镇建设中，王大富再次与深圳市大梅沙奥特莱斯购物村有限公司合作，将建立海口首个奥特莱斯项目，面积约4.5万平米。此举贴近当地“推进海南国际旅游岛建设发展”政策优势，鸿洲集团更获得工行以及农行数十亿元授信额度。