房价跟着轨交的黄金法则恐难再现(组图)

　　上海将迎来"后世博时代"轨道交通建设的再次飞跃，多条线路将于年底开通。这给相关区域板块的房价带来一定的想象空间。

　　事实上，随着轨交网络建设的推进，上海已全面进入轨交时代，一个区域有两三条轨交已不稀奇，新通车的轨交线路给沿线区域楼市带来的影响也开始发 生变化。分析人士认为，轨交利好固然存在，但"轨交修到哪里，哪里的房价跟着涨"的楼市黄金法则恐难再现。

　　曾经的房价“推手”

　　1995年，上海有了第一条轨交，上海楼市进入“轨交时代”，“轨交修到哪里，哪里的房价跟着涨”成了楼市多年来不变的法则。

　　轨交1号线的开通，让处于郊区的闵行莘庄等地区楼市迅速发展，2号线的开通更是大大拉近了浦东与浦西的距离。

　　如果说上海轨道交通建设初期，对于楼市的影响只是促进其快速发展，那么，在2005年以后，轨道交通建设大踏步的发展则成为房价上涨的客观因素之一。

　　9号线2007年底通车，带动了松江新城楼市成交量和价格双双大幅走高，以板块内的标杆楼盘三湘四季花城为例，2007年10月，受到轨交开通的利好，其二期开盘价为7000元/平方米，较一期开盘5200元/平方米的价格足足上涨了34.6%。

　　7号线在2009年年底通车试运营，沿线楼盘价格也出现集体上涨。在轨交通车前，上大板块、大华板块一年累计房价涨幅已超过40%，远远高于全市平均水平。北段大场板块（包含上大板块）的均价也一路飙升，公寓房成交均价年初为8308元/平方米，到年末已超过15000元/平方米。

　　这样的例子举不胜举，6号线之于金桥、8号线之于浦江、11号线之于嘉定皆是如此。“轨道交通对于土地价值的增值是毋庸置疑的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍指出。

　　“助涨”作用递减

　　“轨道交通对于楼市的影响力正在递减。”宋会雍认为，随着上海四通八达的轨交线路建成开通，越来越多的沿线板块都已拥有一条甚至多条轨交线路，新线路开通所带来的影响自然会越来越小。

　　上海华燕置业市场研究部副经理张晴怡表示，在整体市场不佳的情况下，房价受到轨道交通的影响也不太明显。以嘉定为例，由于前期对于轨交利好的透支，过多楼盘集中供应，在大势趋弱的情况下反而成了领跌板块。

　　“尤其是那些已经拥有轨交线路的地区，在当前的形势下，多一条无关痛痒。目前购房者以刚需为主，更关注的是价格，所以在已有轨交的情况下，不会因为多一条而支付更高的房价。”张晴怡分析。

　　宋会雍认为，虽然轨交的影响力逐渐趋弱，但无论如何轨交的发展对于沿线楼市还是正面的，有增值作用的。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，“轨交修到哪里，哪里的房价就跟着涨”的现象在相当长时间还不会过时。因为轨交开通必然带来配套改善，板块成熟对房屋售价及租金上涨将起到推动作用。但和过去5年不同的是，由于投资投机性需求被挤出住宅市场，房价的涨势会更加趋于平缓，涨幅不会像以前那样大。

　　调控之下，轨交对于沿线房屋的租金利好更大。张晴怡指出，由于调控，对于房屋租赁的需求增大，轨交又利好出行，所以对租金会产生助涨作用。

　　轨交通车仍是利好

　　公开资料显示，2012年预计有6条轨交建成，包括8号线三期、9号线三期、11号线北段二期、16号线（原11号线南段）、12号线东段和13号线西段。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师邱丹表示，16号线途经板块由北向南依次为周康、航头、新场、惠南和临港新城；这些板块将直接受益于轨交通车。上述5个板块中，2011年间新建商品住宅成交均价水平由高到低依次为航头、周康、新场、惠南、临港新城，基本呈现以3000元/平方米的梯次逐级递减的趋势。16号线开通后，可能会拉近各板块房价之间的差距。

　　12号线东段（金京路站—国际客运中心站）将于2012年年底建成通车。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申指出，与在建的轨交16号线不同，12号线东段涉及的三大板块虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东金桥，都属于配套较成熟的板块。未来12号线对区域的串联虽是利好，但对板块的价格联动效应可能较其他在建线路稍逊一筹。此外，虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东金桥三大板块的定位层次各不相同，未来客源分流的可能性不大。

　　13号线西段（华江路站—金沙江路）也将于年底建成，途经板块由东向西依次为长风板块、长征板块、真新板块、江桥板块。毫无疑问上述板块将是未来13号线西段开通后的直接受益板块。佑威机构执行董事黄志坚告诉记者，13号线开通最大的受益板块是长风板块和江桥板块，但区域内在售一手房以及存量都非常有限，对沿线二手房的促进作用将更为明显。

　　观点

　　罗寅申：东外滩尚属内环价格洼地


　　12号线东段将主要连接虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东金桥三大板块。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，各大外滩滨江板块因其发展程度的不同，价格差异较大，其中黄浦滨江、老西门及卢湾打浦桥板块的项目价格较高，亦较为稳定。除少部分项目如华润外滩九里等新房价格达10万元/平方米左右外，其他住宅项目售价亦基本维持在4万-6万元/平方米之间。杨浦东外滩、虹口北外滩板块的项目则因区位优势与黄浦、卢湾两区不同，价格也有所差异，其中尤以杨浦东外滩板块为甚。2011年年中，东外滩新建商品住宅累计成交均价约为2.93万元/平方米，远远低于黄浦滨江的9.5万元/平方米及世博外滩板块（老西门及打浦桥）的5万元/平方米。

　　2011年至今，上述各大外滩板块中，供应量主要集中在黄浦滨江及杨浦东外滩、卢湾打浦桥三个板块，其中黄浦滨江与打浦桥供应的多为单价5万元/平方米以上的项目，杨浦东外滩板块8.3万平方米新增供应多为2万-4万元/平方米间的中端公寓项目。

　　东外滩不同于其他各大外滩板块，板块内棚户区、私房较多，此外，由于历史及地理等因素，板块内还有造船厂等各类工厂，这都制约了区域房地产市场发展。板块虽然作为内环的价格洼地，长期受到市场关注，但因区域配套滞后，造成实际介入的购买力有限。

　　21世纪不动产上海锐丰宁武分行经理张成透露，目前东外滩板块购买力基本由刚性及置换性需求构成，分别占总额的六成及四成，本区及外区购房者比例相似。

　　不同于其他外滩板块高昂的二手房源，东外滩的二手楼盘价格较部分中环房源尤低。以板块内二手标杆楼盘珠江香樟南园为例，该项目目前均价在3万元/平方米，根据楼层看得到江景、装修标准等因素，部分房源挂牌价达到3.4万-3.5万元/平方米。

　　另据21世纪不动产上海锐丰平凉路分行经理谢铭透露，东外滩板块内层次较高的楼盘主要有现代新洲城、合生高尔夫公寓等次新房源，其价格多在3.5万元/平方米左右，其中除合生高尔夫公寓当初有部分投资客购入外，其他楼盘自住率较高。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，因为大部分房源基本看不到实际的江景，东外滩板块内房源一般不以黄浦江为卖点，其主打的是板块距离市中心的距离及内环二手价格“洼地”这两大要素。

　　黄志坚：长线看好长风板块


　　13号线西段（华江路站—金沙江路站）即将在年底竣工，对沿线楼市而言，是一个重大利好。乘坐13号线在金沙江路站可换乘3号线、4号线，通过3号线、4号线可以换乘其他各轨交线路，交通便利程度大大提高。

　　对乘坐公交巴士的出行者而言，换乘轨交，不仅会感觉舒适方便，而且也节省了大量时间。此外，如同其他轨交通车后会缓解沿线路面交通一样，13号线西段的通车也会使中环商务区和长风生态商务区（EBD）驾车出行变得更顺畅。

　　长风地区新盘供应量将主要集中在中环线内的长风生态商务区内，13号线西段通车后将使得长风生态商务区真正拥有双轨交，出行无疑更加便捷，有利于商务氛围趋旺和土地增值。

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控数据显示，整个普陀内中环区域目前公示的商品住宅新房可售的面积仅为7.3万平方米，其中长风板块的可售量更是有限，但中海紫御豪庭等项目即将入市，将补充区域供应，有望成为区域乃至整个内中环区域供应和促销的热点。

　　不过，特别是对该区域内的商品住宅而言，由于土地越来越稀缺，环境越来越好，土地价格当然不菲，该区域新盘入市的售价自然也会相对较高，非刚需的普通购房者可能较难承受。限购之下，该区域高端住宅的入市面临挑战，需要大力宣传，以获得市场的认知并争夺有限的高端客源。

　　长风板块商办类物业的可售量不仅在整个普陀内中环区域排名第一，而且在整个内中环区域也是排名第一。这预示着该区域未来公司云集，商业配套齐全，加上轨道交通等使得出行更加便捷，区域发展自然可期，越来越成熟是不言而喻的，价值也会越来越高，应该长线看好。

　　黄河滔：轨交利好高存量板块


　　16号线（原11号线南段）按其走向，途经板块由北向南依次为周康、航头、新场、惠南和临港新城。如果该轨交线路能在年内顺利竣工，则上述板块将直接受益。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，轨交16号线途经的5个板块中，2011年间新建商品住宅成交均价由高到低依次为航头、周康、新场、惠南、临港新城，均价分别为2.31万元/平方米、1.99万元/平方米、1.63万元/平方米、1.38万元/平方米和1.03万元/平方米，基本呈现依3000元/平方米的梯次逐级递减的趋势。

　　16号线若开通，上述区域通过轨交串联后，价格比较及联动效应也将会进一步发挥，不排除各板块房价级差缩小的情况发生。此外，轨交站点相距不远、存在房价差距的板块，也存在客源分流的可能性。

　　除板块内部相互影响及联动之外，整体来看轨交开通一般均会为沿线板块房地产市场的发展带来契机，尤其是邻近轨交站点的房源，将会受益。流动人口随轨道交通呈钟摆式移动，周边的生活和商业配套必将有所提升，这对地段价值的提升也构成了支持。由于目前楼市处在调控期，16号线利好因素可能暂时受到抑制；但随着其运营成熟度提高，对周边板块的支持作用将会逐步发挥。

　　在经历2011年严厉的调控之后，上述16号线途经的5个板块，均积累了一定的新建商品住宅可售存量，表面看来周康、惠南和新场板块的存量情况较为严峻，可售面积均接近或超过14万平方米，但若以存量面积除以2011年成交面积，则去化问题最为严峻的板块为临港新城，目前可售新建住宅按2011年成交进度须26个月才能消化掉。