德勤四问2012年地产市场

　　各地楼市差异将消失？

　　住宅市场的紧缩措施使业主和房地产开发商们都陷入困境，成为人们热议的话题。此外，中国的房地产市场也在很大程度上受到外部因素的影响，其中的两个因素更在2011年备受关注：一是国内高速铁路网络的持续发展；二是国家计划新建27座核电站，力争在2020年之前把核能发电量提高到6%。这些无疑是决定任何城镇群能否继续成功发展的最关键因素。

　　与此同时，随着环渤海经济圈以及长江、珠江三角洲的出行时间缩短，京津、沪杭、广深等城市之间的楼市差异将会最终消失。试想，天津的住宅价格只有北京的一半，而坐火车从天津去北京只需35分钟，那么谁还愿意花35000元/平方米的高价去买北京的房子？

　　以上两个因素提供了令人信服的理由，而且事实终将证明，相比政府的行政命令，群聚效应给国内城市带来的规模经济效益，能够更好地促进房地产市场的调整和随后的再平衡。

　　“十二五”规划惠及中西部城市？

　　中国的经济增长正在移向西部，这是一个不争之实。虽然沿海省份仍是经济的热点，但是中西部的广大地区已经掀起房地产开发的热潮。过去四年，西部地区经济每年增速高达14%至16%，预计2014年将达到17%的新高，而中部地区的经济增长同样毫不逊色。

　　这些亮丽的数据并非偶然，而是去年出台的“十二五”规划政策策略的体现，即缩小中国城乡发展和贫富之间的巨大差距，把中西部人均GDP提高至全国平均水平。

　　最新的五年规划提出了多项措施来确保这个政策目标的实现，例如通过税收优惠及政府补贴来引导沿海工厂迁往内陆，筹建大型基建项目以及覆盖全国的高速公路网络和高速铁路网络。这些项目将把21个全国重点城市及17个区域重点城市连接起来，旨在促进农村经济发展，也给未来几年房地产行业的增长提供了黄金机遇。

　　由于“十二五”规划是在2011年上半年刚刚公布，现在就来判断这些措施能否成功促进广泛的经济发展并使房地产行业受益，未免为时过早。

　　不过，许多市场评论人士对房地产行业的整体前景依然看好。

　　住宅市场紧缩政策延续？

　　2010年及2011年，中国政府出台了一系列措施抑制住宅价格过快上涨，其中包括在上海及重庆试点征收房产税；限制外来和本地的投资者只准购买一套住宅或商用物业以供自用；将首付比例上调约10%；大力推行经济适用房建设计划以及对住宅实施限价等。

　　这些措施表面上对原本已经白热化的住宅楼市起到了预期的效果。眼见当局已经达成所愿，许多利益集团开始奔走疾呼，要求取消相关政策。然而，近日李克强副总理公开表态称，2012年政府将继续贯彻楼市紧缩措施，务必彻底消除楼市泡沫。看来开发商们要做好长远打算。

　　由于市场的基本面依然失衡，政府从长远角度出发的做法无可厚非。

　　据《金融时报》报道，目前中国城市的平均公寓价格已达到国民平均收入的8到10倍，北京和上海高达近30倍。反观2005年美国楼市泡沫期间，房价收入比最高不过5.1倍，拉斯韦加斯则为5.6倍。同样，在2007年英国楼市泡沫期间，该比例最高只有5.8倍左右。

　　再者，调控措施对市场发挥明显作用以及措施漏洞被一一封堵尚需时日。有趣的是，有证据显示不少精明的楼市投资者开始提供“假”离婚文件，以规避当前的投资限制（一对夫妻最多只可贷款购买两套房，但这一限制不适用于个人）。此外，上海与重庆的物业税试点计划未经全面评估，而政府在2011财年修建1000万套经适房的承诺已经推迟，难以兑现。由于资金问题，2012年目标减少至七百万套经适房，年底之前能够确保竣工的仅400万套。

　　总之，政府采取的房地产市场降温措施在2012年取消的可能性微乎其微，因为这些措施（其中一些尚未经过检验）需要较长的导入时间，才能在市场中持续见效。另一方面，政策制定者们也应保持清醒的头脑，适时结束限制政策，以免过犹不及，矫枉过正，造成更大问题。

　　商用地产供应掀起新高潮？

　　鉴于当前的一系列限制措施影响了中国的住宅楼市，许多本土开发商可能会调整业务重点，转向商用地产领域，尤其是考虑到商用地产的租金当属一个相对稳定的收入来源。然而如上所述，工程延误已经致使未来广州将面临商用项目供过于求的局面，而大量乙级商用项目（主要位于华中与华西）却只是因为策略规划不当而在2011年被迫转型。但这些都回避了问题的本质——如果所谓的商用地产专家都无法处理妥当，谁还能更胜任？