华东理工四星级饭店纠纷：高校房地产的尴尬

　　许多高校拥有不少城市市中心核心区宝贵的土地资源，但这些土地并非可随便动用。

　　本报记者最新了解到这样一个故事，发生在全国著名高校华东理工大学。该校一栋近几年新建成的19层高大楼，卷入了相关民事纠纷。而纠纷的源头，则是这栋从国家教育部建设项目可行性批复到建设工程全程报批建设过程中，都是以该校“教师学术活动中心”名义进行，但最终，该中心的正式亮相则是一个名为“嘉登道大饭店”的四星级酒店。

　　据对高校房地产建设熟悉的知情人士透露，以学术之名行商业之实的高校项目，华东理工的四星级饭店只是一个极小个案。高校的房地产长期游走在灰色地带。

　　教育部2012年2月29日发布的《教育部直属高校基本建设管理办法》，明确规定“直属高校建设项目应当按照国家有关规定分别报送教育部或者国家发展和改革委员会审批，获得相关批准后方可实施”。

　　华东理工大学校长钱旭红4月11日在电话中告诉本报记者，相关项目均按照合法合规程序推进，有关纠纷也基于双方的合同约定。对于目前高校涉足房地产，他也坦言，目前教育部没有明确规定禁止不能对外经营，但一般高校的运作前提是优先满足学校学术需求。

　　高校里的四星级饭店搁浅？

　　位于上海市梅陇路130号的华东理工大学教师学术活动中心大楼，位于老校区，坐落于老沪闵路西侧、临近梅陇路。最近几年，这个教师学术活动中心更为人熟知的一个名字，是上海嘉登道大饭店，四星级。

　　据了解，2005年4月，嘉登道大饭店（上海）有限公司的法定代表人庄某以上海城际实业发展有限公司（以下简称“城际实业”）的名义与华东理工大学签订了《租借合同》，承租了该教师学术活动中心楼。随后庄设立了嘉登道大饭店（上海）有限公司，承接《租借合同》项下上海城际实业发展有限公司的所有权利和义务，经营教师学术活动中心楼。《租借合同》约定的租借期为自2005年12月1日起至2021年11月30日止，共16年。

　　随着上海南站周边区域近几年的升级改建，这栋物业周边环境已大为改善，经营潜力巨大。这个四星级大饭店的经营正迎来黄金时期。

　　但是，一切可能要戛然而止。2010年9月，上海市徐汇区人民法院立案受理了华东理工大学诉嘉登道大饭店、城际实业房屋租赁合同纠纷一案，并于当月晚些时候作出判决，要求嘉登道大饭店支付包括租金、逾期付租违约金、工程增加款等在内的多笔款项。

　　双方之间的租赁关系也已命悬一线。钱旭红表示，学校方面的态度很明确，要求解除双方的租赁合同，收回另作安排。但目前嘉登道大饭店还维持继续经营的状态。

　　庄某方面提供的相关资料显示，在双方签订《租借合同》后，华东理工大学又与城际实业签订《租借补充协议》。除租金条款外，另需城际实业承担1536万元外的额外款项，包括工程增价款300万元、给校方垫付的弱电工程费196万元、租赁补偿款1040万元。

　　庄认为，补充协议中涉及的多项款项，属于强加要求，“责任不应该全都由我们承担，校方同样需要承担相应责任。”

　　看高校如何玩转房地产

　　比双方相关租赁合同纠纷等细节更为外界所关注的，是更多高校在房地产领域的种种灰色地带。

　　传统高校土地往往是政府无偿划拨性质的教育用地，将其上所建物业进行对外商业经营的行为，一直存在争议。

　　按照租赁合同约定，华东理工大学教师学术活动中心楼的主楼和裙楼，年租金在租借期的前8年为770万元，后8年在此基础上按照2013年上海统计年鉴所发布的物价指数为增长幅度。按照面积换算，目前的租金标准为1.04元/平方米·天，而上海市中心甲级写字楼的租金约为4元/平方米·天。

　　庄某直言，和学校商谈签约时，对周边经营环境表示忧虑，而当时的校领导表示，学校每年有近3亿的科研经费，如果有10%（3000万元）用于在饭店举行教师学术活动，也足以扶持饭店经营。“作为学术活动中心，建成后几乎一天都没有作为学术交流。”嘉登道大饭店副总经理赵培愤懑表示。

　　更为令人费解的是，该学术活动中心项目建设本身，也存在不少疑点。

　　教育部2001年5月14日批复的《关于华东理工大学新建教师学术交流中心楼项目可行性研究报道的批复》（教发函2001120号）文件显示，该楼总建筑面积18000平方米，总投资5400万元，建设资金全部由校方自行筹措解决。

　　2008年6月，一份由相关各方确认的工程审价审定单显示，该项目的审定预（结）算总造价已升至7360.7245万元。而2009年1月由上海市徐汇区建设和管理委员会发出的该项目建设工程竣工验收备案证书及其明细表显示，建筑总面积已经增加至22690平方米。

　　对此，钱旭红表示，相关的调整，均按照规定走流程，校方向教育部、财政部及上海相关区属部门进行过详细说明，但未有书面说明，“校方将考虑后续进行书面说明”。

　　庄说，“对于实际超过教育部批复的工程造价部分（1960万元），校方急需转移负担，于是在2007年3月20日，才有了双方签署的《租借补充协议》，额外强加给我方1536万元的应付款项。”

　　也许学校的苦衷可以理解，但当引入的经营者与校方的关系恶化，学校房地产开发存在的一些问题，就暴露出来了。不过，从目前实际存在的问题看，要逐步“照亮”高校房地产资产的灰色地带，还缺少许多“拼版”，例如校方资产对外经营的性质认定等。

　　作者：田新杰