政策步入缓冲期 二季度房地产现三大机会

　　一季度在23个行业中，有19个行业上涨，4个行业下跌，其中房地产板块累计涨幅（按申万指数）为11.26%，排在23个行业中的第三位。一季度房地产延续去年底回升的走势，在政策预期放松和销售回暖的促动下不断走高。春节前后多数城市发布各种政策，以刺激当地的房地产市场 ，尽管有的政策被中央叫停，但市场看到了地方政府对于房地产市场的依赖和政策放松的迫切愿望。而春节后商品房销售不断回升，不少城市的销售走出了前期的低谷，房地产股受到这些有利因素的影响不断走强，一些具备高周转、中低端产品的公司已迎来了很好的趋势性投资机会。

　　调控不放松对企业的影响很大，我们认为2012年房地产行业增长虽不乐观，但也不悲观。我们认为二季度的行业政策将进入一个缓冲期，一方面政府要求的房价合理下降，主要是指房价涨的过快、过高的城市要挤泡沫，另一方面刚需市场仍是政府支持的领域。为此，我们认为二季度房地产板块仍存在结构性的投资机会。

　　“一高一低”的企业值得关注

　　今年以来，我们指出“一高一低”型（高周转、中低端产品）的企业仍然具有很好的成长空间，具有持续性投资机会。原因在于房地产市场分化深入的情况下，中低档产品仍有很好的刚需市场。从目前来看，限购政策被放松的可能微乎其微，但从全年看，针对改善型需求的微调则可能存在。今年市场整体的销售增长依然困难，但“一高一低”型企业的产品中低端适销对路，销售方面受到的阻碍较小，快速周转又保证了公司的发展速度，因此我们认为此类企业在今年的市场行情中将更加能够胜出。

　　我们认为今年以万科为代表的“一高一低”型企业的业绩保持增长仍有较好基础，二季度房地产股仍具备较好的结构性机会，可积极关注“一高一低”的万科A、招商地产、保利地产、金地集团、北京城建、荣盛发展、中南建设、首开股份和苏宁环球等。

　　西部具备较好的成长空间

　　虽然东部地区房地产市场有过热表现，全国商品房销售增长下降也是大概率事件，但中西部地区将有很好的发展空间，尤其是城市化启动更晚的西部地区。截至2011年，中西部的房地产开发投资占比已从原来的不足20%，上升到21%，尤其是近几年西部地区的房地产开发投资占比一直处在上升之中，而东部地区房地产开发投资占比已从前些年的70%逐步回落，到2011年已降到58%。2011年西部地区房地产开发投资增速为32.80%，高于全国以及东、中部地区的27.20%和25.50%。根据CEIC数据，2009年以来重庆城市综合指数一直上行，截至今年2月，重庆城市综合指数为1190点，保持高位；截至今年2月，重庆住宅指数也达914点，相比前几年有很大的上升。

　　我们认为西南部地区城市进程起步较晚，但经济却又相对发达。与东部地区房地产过热相比，西南地区房地产市场成长性好，安全性大。从中长期来看，我们非常看好在西南部地区做房地产开发的房地产上市公司，投资者可关注迪马股份、金科股金、中天城投和云南城投等。

　　低估值企业值得深挖

　　一季度房地产指数（按申万分类）年初为2130.95点，3月31日为2448.90，累计上涨14.92%，期间最高达2614.80，最高涨幅为22.71%。但在房地产股中仍有不少公司的股价上涨不多，我们认为在二季度这些公司的股价仍存在较好的上涨空间，如建发股份、厦门国贸、世茂股份、金融街、张江高科等。之所以特别关注这些公司，主要因为它们的特征是非纯住宅开发类企业，或有商业地产和工业地产，或是双主业业务但其商业地产或工业地产拥有龙头地位，或另一主业有着很好的增长并在现金流上能与房地产业务进行很好地互补。 （作者系东兴证券分析师）

　　作者：郑闵钢