国开金融500亿押注城市开发 撬动3倍银行贷款

　　截至2011年10月，国开城市发展基金已在全国43个城市完成了近60个项目的布局

　　城市开发与城市化一样，都是外延及其广泛的大命题，它所能实现的，除了人文和社会层面的意义外，可预期的丰厚回报也开始吸引资本纷纷试水。

　　近年来，越来越多的市场主体祈望借助PE

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　　500亿资金布局43城

　　众所周知，作为一家致力于中长期贷款的政策性银行，与地方政府深入的规划合作一直都是国开行的突出优势和重要方向。而作为国开行的全资子公司，国开金融注定会成为开发性金融市场的活跃力量。

　　早在去年年中，国开金融便发起成立了总体规模500亿的国开城市发展基金，投资方向是覆盖全国偏向西部的城市开发种子项目池，定位于城市发展一揽子解决方案的提供商。

　　资料显示，截止到2011年10月，国开城市发展基金已在全国43个城市完成了近60个项目的布局，其中，龙泉驿城乡统筹发展基金等12个项目业已启动，秦皇岛经济开发区文化产业园等5个项目即将开始运营，其余部分也已在前期推动当中。

　　而这一数字仍在不断刷新当中，理财周报记者了解到，北京平谷等地项目签约事宜近期即将完成。

　　实际上，在地方政府急需借助资本力量撬动城市发展的大背景下，冀望涉水城市开发性金融投资的机构名单不止于此，泛华集团旗下的泛华城市发展建设基金，总规模300亿，早在2010年6月就展开过大规模路演，而部分银行系PE也在从事类似的基金管理。

　　国开金融有关人士对理财周报记者表示，“国开金融延续的是国开行一直以来支持战略性发展产业和落后地区的政策性宗旨，最重要的目的并不是赚钱，当然，开发性金融最有价值的地方就在于，它能够同时产生社会效益和投资回报，二者并不矛盾。”

　　至少撬动三倍银行配套贷款

　　诚如上述人士所言，“开发性金融”在国开行及下属子公司的发展脉络中，确实是一个时常出现的高频词汇，业界讨论颇多，但国内实际推进者甚少。

　　就国开城市发展基金而言，基本的运营模式为，地方政府授权指定大型国有企业作为控股股东与城市发展基金联合成立项目公司或子基金，从事城市重点规划区域土地一级开发或二级联动开发，或可参与相关特色产业及社会民生发展项目。国开城市发展基金作为参股股东，一般持股比例为35%-49%，享有一票否决权。

　　基金通过土地上市、商业开发及权益转让等方式实现退出，具体而言，投资回报的来源包括土地一级开发后通过招拍挂出让所得收益、基金所投资特色产业公司的股权转让收入等。

　　而这一模式中的一个关键在于，子项目可获得国开行单独提供或牵头组织的银团贷款。国开金融相关人士透露，按照目前市况，国开基金的投入至少可拉动三倍的银行贷款。

　　而这样的贷款成本也较普通商业银行略低，杠杆放大效应是取得高投资回报的一大重点。

　　当然，鉴于各城市项目的差异性，虽然大致模式类似，但单个项目的运作却有很大不同。比如，作为国开金融与地方政府合资成立的第一家投资公司制的城市开发平台，国开曹妃甸投资公司主要从事土地一、二级开发，城市经营性资产运营，产业投资以及私募基金等业务。该公司由唐山曹妃甸基础设施建设投资集团、国开金融等四家企业共同出资成立，注册资本10亿元，其中国开金融出资3亿元。而该公司成立之前，国开行已累计为曹妃甸工程的27个项目提供授信资金243.97亿元。

　　联手信托试水城建融资幽径

　　虽然城市开发领域逐渐吸引更多资本参与开发性金融投资，但融资难题依然如剑高悬。

　　据了解，目前城建项目在国际上主要有两种融资模式。一种由政府发行城市市政债券、信用担保公司担保，吸引个人投资者参与到城市基础设施建设中的美国模式。另一种是以财政税收收入投资为主的日本模式。

　　而这两种模式目前均不能适应现阶段我国国情，然而飞速的城市化发展撕开了越来越大的资金缺口，开辟更多的融资方式和渠道问题显得愈发急迫。

　　作为城市开发金融服务的深度参与者，国开金融当然也在思考着出路，经过近一年时间的探讨，新的方案终于随着一款信托计划的发行浮出水面。

　　国开金融的设想是，除了使用自有资金，还引入信托计划共同参与城市开发项目，打造一个资产管理平台，对接社会闲置资本和实业领域的发展需求。

　　具体方式为，国开金融出资49.95亿作为基金的有限合伙人（LP），昆仑信托和中海信托分别募集24.975亿信托资金作为城市发展基金的有限合伙人（LP），同时基金管理人开元公司出资0.1亿作为普通合伙人（GP）。

　　而作为GP(普通合伙人)的开元城市发展基金早在2011年6月就已成立，注册资金1亿元。其中国开金融出资0.8亿元，两家信托公司分别出资0.1亿元。

　　信托计划通过民生银行代销，认购起点为300万，投资期限为8（6+2）年，其中前六年为投资期，每年有现金分红，后两年为退出期。

　　国开金融相关负责人透露，一期规模为100亿的资金目前已完成募集。