信托融资投向项目精装修 首创置业高负债不改逆势扩张

　　每日经济新闻记者 叶书利 发自北京

　　首创置业全资子公司北京尚博雅以其承包的首创置业旗下豪宅北京禧瑞都4号楼公寓和商业物业内部装修为投资标的物进行信托融资。此举实际上也体现了首创置业今年的发展战略：左手融资，右手扩张。

　　项目精装修成信托化平台

　　《每日经济新闻》记者从中铁信托财富管理中心处获悉，17日，中铁信托推出了一款名为《中铁信托·首创优质物业装修贷款项目集合资金信托计划》。该款信托计划发行规模为1.8亿元，产品期限为18个月。

　　《每日经济新闻》记者从中铁信托处拿到的信息显示，该笔信托资金将贷款给首创置业旗下的全资子公司北京尚博雅，以用于其承租的北京禧瑞都4号楼公寓和商业物业内部装修和设备安装调试。

　　该款信托产品的预期年收益率为9.5%~10.5%。据中铁信托财富管理中心一位女工作人员介绍，短短近一个星期，该款信托产品便已募集完毕。

　　北京尚博雅承租经营的禧瑞都4号楼公寓及商业物业的租金收入作为此笔信托计划的第一还款来源，而北京尚博雅母公司首创置业对北京尚博雅按照合同约定还本付息提供连带责任保证担保。

　　《每日经济新闻》记者从该楼盘一位工作人员处获悉，北京禧瑞都是首创置业在北京CBD区域的一个高端精装修楼盘。4号楼是一个酒店式公寓，目前正在进行精装修，计划于今年第四季度开始对外出租经营。计划在2015年前，该栋酒店式公寓对外只租不售。而2015年后视市场情况而定。

　　对于首创置业旗下公司以项目精装修进行信托融资一事，一位精装修行业的从业人员向 《每日经济新闻》记者介绍说，该笔信托融资约10%的融资成本，在目前的融资环境下还比较正常，且精装修行业的利润率在20%以上，甚至有些达到50%，因此融资方也有能力消化这笔成本。

　　左手融资 右手扩张

　　在目前的地产调控背景下，首创置业的融资触角已细化到具体项目精装修部分。首创置业旗下全资子公司北京尚博雅此笔信托融资的融资额度不高，却从一个侧面反映了首创置业2012年的经营策略。

　　3月20日，在2011年业绩会上，首创置业董事长刘晓光对外表示，融资与并购是首创置业2012年的重要工作。

　　在首创置业2011年财报 “董事长报告”部分，刘晓光指出，2012年首创置业将高举“规模优先、持续增效”经营原则，实现公司规模突破。在接受《每日经济新闻》记者采访时，首创置业相关负责人解释说，“规模优先”就是抓住行业低谷时机，逆势扩张，且此战略从去年便已全面展开。

　　根据首创置业2011年财报及相关公告内容，2011年，即使行业处于低谷，但首创置业先后在北京、天津、青岛、烟台、江阴、海南万宁等地拿地，新增土地储备总建筑面积246万平方米，相当于截至2011年12月31日公司土地储备总建筑面积1009万平方米的约1/4。

　　2012年，扩张的战略依旧。2012年以来，继续在北京和湖州新增约35万平方米的土地储备。

　　“规模优先”支持下的逆势扩张，背后的力量是资本运作能力。因此首创置业相关负责人将之具体概括为“扩张与融资”，毕竟扩张的背后是资本的依赖。

　　这位负责人解释说，为了配合扩张策略，首创置业的融资策略是多元化融资，包括公司层面与具体项目层面的互动融资，如首创置业旗下的北京尚博雅以其承租的精装修项目作为融资平台。而根据今年的特殊融资环境，境外融资将作为首创置业的重要融资突破口。

　　据首创置业相关负责人介绍，2011年2月，公司在港成功发行11.5亿元人民币债券，成为首家在港以担保结构发行人民币债券的境内非金融企业，进一步拓宽了融资管道。

　　销售回款受阻拖累扩张？

　　在支持首创置业逆势扩张的资本后盾中，销售回款受阻或将成为扩张路上的一种压力。

　　首创置业发布的销售数据显示，首创置业一季度实现签约金额22亿元，同比下降13%。而在2011年，首创置业实现签约金额110亿元，较2010年同比下降11.4%。

　　就像首创置业管理层的总结一样，销售回款下滑的原因在于集团大部分在售项目位于限购严格的一、二线城市，受地产调控政策影响较大。

　　值得注意的是，截至2011年12月31日，首创置业的净资本负债率已冲高至约82%，而截至2010年12月31日为26%，截至2009年12月31日为35%。相比较而言，2011年底首创置业的净资本负债率为上一年同期数据的约3.15倍。这对首创置业意欲继续通过融资推动逆势扩张而言，减少了负债式操作空间。

　　作者：叶书利