叶檀：资产泡沫从住宅转向商业地产

　　6月2日，2012广州番禺万达广场经济论坛在番禺举行，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀做了关于商业地产投资的主题演讲，她认为目前资产泡沫已经从住宅地产转向了商业地产，开始进入了高峰期。以下是叶檀的演讲实录。

　　大家都知道，5月份整个成

交量已经大幅度的回升和反弹，包括商业地产这块，从楼面上来讲，4月份的时候，杭州商业地产的楼面价最高只有6、7千元，但是现在已经在1万1千元左右，可以想象现在商业地产这块已经高涨到什么程度。从2011年开始，有两个东西特别有特色，第一个特色是投资性需求被刚性需求所替代，从住宅市场来看是这样的。第二，商业地产取代了住宅代产的主导。最近5月份把杭州的商业地产楼面价一下子抬升了的，不是万达，也不是绿地，是哪家？是中国平安（601318），中国平安开始大举进入商业地产领域，如果把100%的钱全部都投入商业地产，大概是6千亿左右，在接下来还有哪些公司要进入商业地产呢？向乐购、宜家这样的一些大卖场都进入了商业地产领域。

　　有一个城市，离北京3个小时，离上海2个小时，离成都2个小时，现在刚开始修地铁，一个商业地产项目在市中心，商铺的报价是3万元/平方米。这说明了商业地产已经大幅度溢价，租金也大涨。这四年以来大家可以看看商业地产涨了多少，上涨了4倍，平均价格上升55%，所以商业地产表面上来看，是一个很平稳的增长过程，但是我要告诉大家，从这两年的时间来看，在北京、上海这些城市，写字楼的租金已经开始超过纽约、伦敦、东京的增长增速。我们看到的一个情况是，住宅地产现在暂时熄火，我们以前说为什么商业地产比较冷静，是因为做商业地产的人非常冷静吗？都是精英吗？绝对不是这样的，我要告诉你的是，现在做商业地产是因为它已经有税收了。第二，它整个煤气、水电的价格已经是比较高的商业价格了。在接下来，我们看到的是商业地产取代了住宅地产，做商业地产的人一般是买了这个商铺是为了出租或者是做生意的，所以商业地产的泡沫一般是比较小的。

　　现在我要告诉你的是，你跑到商业地产去，以前这么几平方米的商铺，几万元到十几万，最高的时候上百万，回过头来看，深圳华强（000062）北的商铺比较冷的时候，今年年初的时候商铺空置了1/3。如果是这样说的话，大家能不能够理解一个情况，就是你买了商铺到底是干嘛的，很多人买了商铺就是为了去开小店或者是出租给别人。当我们在市场上看到商铺、商业的出租情况并不好，但是商铺的出售价格节节上升，这说明什么？这是一个很奇怪的现象，这说明我们的资产泡沫从住宅地产转到了商业地产，现在开始进入了商业地产领域的一个投资高峰，这个投资高峰就表现在所有的人，不管以前是卖鞋的，以前是做小商场、大卖场的，甚至以前是卖冰棍的，现在都想投资商业地产，这是一个商业地产的过热增长。

　　那么，接下来会是谁在买商铺，我要告诉你的是，并不是所有做生意的人要买商铺，或者所有对商业地产了解的人要买商铺，现在是所有想资产保值增值的人想买商铺，所有的资产增值率想达到10%以上的人想买商铺，最近我查了很多数据，包括住宅数据，包括存款的数据，包括土地交易价格的数据，今天告诉大家一个结果，商业地产的租金跟实际的商业零售额，包括商业的租金跟售价相比，做一个比较就会知道，现在的住宅租售比在逐渐下降，商业地产的租售比在逐渐上升，这两者越靠越近，到最后整个商业地产的成交额就会跟住宅地产持平的情况。

　　现在房地产的投资已经出现了逆转，现在房地产投资的热点已经变了，未来的房地产投资还会继续会热下去吗？有可能，我想会继续的热下去，但是有一点是可以肯定的，一个城市就像一个人一样，当你看到它的态商业销售额越来越高，一个城市的消费能力越来越强，从以前买几十块钱的一件衣服，到现在买几十、几百甚至几千元的衣服时，你就知道这个地方的商业地产是可以为继的。从我掌握的数据来看，从珠三角这一块来看，其他的地区泡沫相对要小一点，那么波动率最大，也就是风险比较高的，泡沫比较大的一个城市在珠三角的什么地方呢？那就是深圳。由于时间问题，今天就只讲到这里，谢谢大家。