限购令下猫腻多 专家称投机炒房时代已经结束

　　“只要想买房，就能有办法”，深圳投资客老王说。

　　虽然深圳楼市限购令仍在执行，但由于降准与降息，再加上经济增速下滑，市场仍预期楼市可能会被“松绑”。在这种预期催化下，近期深圳楼市有回暖迹象，部分投资客判断买点已出现，开始使出各种解数购房。

　　4月，老王“成功”出手，买下位于深圳梅林关口的一处价值200多万元的房产，这是老王在深圳的第五处物业。在眼下的深圳楼市，像老王这样的投资客不在少数。同其他投资客一样，老王自己早已不具备购买资格，他买房用的是妻子妹妹的“房票”。

　　深圳2010年9月出台的限购令规定，能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房。正是这条规定，为深圳投资客们提供了一条“通道”。从去年上半年起，有些人就开始为身边一些没有深圳户籍的人士缴纳社会保险，至今已满一年，恰好可得到购买一套住房的资格。深圳地产圈将这种购房资格称为“房票”，而将投资客这种代缴社会保险、曲线获得购房资格的方式称为“养房票”。按目前深圳社会保险缴纳规定，“养”一张“房票”的成本为数千元。老王从去年3月起为他没有深圳户籍的妻妹缴纳社会保险。一年下来，老王的妻妹已具备购房资格。

　　从一般的商业逻辑看，“养房票”是有风险的。要是被委托人拿了房子后不还给投资客怎么办?

　　“全权委托”就是投资客A利用B的“房票”买房。之后A和B到公证处进行全权公证，B将房产相关的全部权利全权委托给A。这样，A就成了住房的实际控制者。

　　“虚拟债务”则是指A在利用B的“房票”买房前，与B先虚构一份债务协定。在房子到手后，A持债务协定“起诉”B。B则申请将房子变为抵债资产，A通过行使债权的方式将房子过户至自己名下。

　　“其实，还有两种特殊"房票"，不需要走那么多法律程序。”上述人士称，“一种是潮汕人。在深圳富人中，有相当一部分为潮汕人。潮汕人以人丁兴旺为荣，家中兄弟姊妹众多，并且家族观念很强。用亲属的"房票"买房，方便又没有风险。因此限购令不会对深圳的潮汕富人构成太大影响，这或许也是深圳房价坚挺的理由之一。另一种是公司法人。有些投资客经营着法人实体公司。他们可利用公司法人名义买房。若投资客自己信用良好，在银行又有大笔贷款的话，申请贷款会更顺利。这同刚需申请贷款相比，完全是两种渠道。”

　　虽然有人养“房票”买房，但也有资深房产投资客认为，要对房地产市场保持一份谨慎。老刘投资房产多年，在国内楼市投资几乎从未失手。近期虽有不少投资客想尽办法入市，老刘却并未动心。他认为，“养房票”完全没必要。“我想买也可以想办法买到，但我暂时不会有动作。房产暴涨数倍的时代已过去了，再也不要指望通过炒楼获得暴利。现在投资楼市需要眼光，更需要耐心。”

　　深圳中原地产董事总经理李耀智表示，近期深圳楼市成交放量主要是由刚需拉动的，但是刚需也会带动改善性需求和投资需求，特别是从5月末至今，确实有一些投资需求入场。“投资需求入市很可能是因房价调整已近底部的预期所致。虽然我个人依旧对市场不乐观，但是未来房价下跌空间不大。”李耀智认为，投机炒房时代已结束了。未来投资房地产的方式是长线持有，并且可能难以获得以前的超额收益。

　　一位深圳资深地产从业人士介绍，有“全权委托”和“虚拟债务”两种方式。