上半年房企信托融资逾700亿 兑付风险或将爆发

　　业内人士表示，第3季度将成2012年房企信托兑付金额最高时期，同时房企求助信托融资动作更加频繁，要警惕借新还旧风险

　　本报见习记者 王丽新

　　“7月份，公司接触了好几家想做信托产品的房企，其中不乏大型知名房企，甚至有央企。”某信托机构内部资深人士向《证券 日报》记者透露，融资额度不同，年限多为2年期以内，种类多为贷款类集合资金信托，有的信托期限相对自由，既可以延期也可以提前终止。据链家地产市场研究部统计，今年3、4季度兑付金额或超1200亿。国泰君安统计数据显示，3季度信托兑付达到全年高峰为716亿元。事实上，在所有的信托类型中，房地产信托在3季度的兑付规模是最高的。

　　值得一提的是，用益信托工作室的数据显示，今年1-6月，房地产信托产品融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。对此，上述资深人士向记者表示，在第3季度的信托兑付高峰时期，不少房企新一轮借道信托融资输血的步伐开始加快，动作频繁，这意味着有些房企可能是借助新债偿还旧债，需要警惕风险。

　　信托融资动作密集

　　进入7月份，多家房企信托融资动作不断。7月3日，万通地产宣布，为旗下全资子公司天地置业提供担保，向华润深国投信托申请信托贷款1亿元，期限12个月。

　　7月9日，向来鲜有信托融资动作的合生创展通过中投信托，发起了2亿元-4.5亿元集合资金信托计划，所获资金将用于北京合生望景房地产开发商有限公司旗下的“合生麒麟社”项目后续开发建设，为期18-24个月。7月11日，中信地产委托英大信托为旗下北京中信新城 (论坛)逸海房地产开发有限公司集资约3.6亿元，用于大兴亦庄新城X1-3项目西区建设。

　　值得一提的是，不管是A股上市公司，甚至在港上市的内房企也频频借助信托产品融资。据悉，碧桂园今年以来已通过中铁信托，为旗下武汉、内蒙古、如山湖等地的酒店业务融资4笔，涉及资金达4亿元，收益率最高者超过11%。

　　更为值得注意的是，据消息人士向本报记者透露，中粮地产也正在洽谈一笔3亿元的信托融资，据悉融资期限初步设为2年，可延期或者提前终止，预期年化收益率为9%，主要用于旗下5个项目的开发经营。

　　除此之外，据用益信托统计数据显示，上周（7月9日-7月15日）内，仅投向房地产领域的信托产品就有8款发行，共募集资金23.49亿元，占报告期信托产品发行总规模的比例为22.80%。

　　警惕“新债换旧债”风险

　　“信托产品发行成本是根据企业资质等各种因素判断的，如果年收益率达到9%，那么其发行成本肯定是要高于这一比例的。举例来说，收益率在11%以上的信托，成本要高于15%。”上述信托机构的资深人士向本报记者表示，这意味着一些企业不惜高成本发行信托产品融资，可能是用于正常项目经营。不过这也很容易让业内联想到“救急”，企业资金链紧张，需要现金输血。当然，甚至可能是企业用于还债的。

　　事实上，借新债换旧债而导致项目陷入死循环的前例不是没有的。据记者了解，天津的星耀五洲项目就是一直靠高成本的信托融资支撑的，在一度传出“破产”传言之后，甚至又传出因资金链断裂而“停工”的消息。有业内人士指出，显而易见，其过度依赖信托融资的经营模式已经成为其项目开发的软肋。如果接下来无法得到妥善解决的话，各种问题将集中爆发，甚至项目成为烂尾楼的风险也将增加。

　　不过，据业内资深人士表示，虽然有个别项目一度陷入信托债务危机而重组，不过目前来看，房地产信托兑付整体形势还是比较平稳的。

　　值得一提的是，高和投资副总陈方勇曾对媒体表示，“风险主要出现在一些小型的房地产企业中，因为大的企业仍然有腾挪的空间，短期的压力相对较小”。

　　对此，链家地产市场研究部常清向记者表示，从上半年上市房企披露的经营数据看，业绩分化明显，部分房企仍面临较为严峻的还款压力，尤其是经营状态欠佳的小房企。而今年上半年利润大幅下降或亏损的浙江广厦、ST珠江、中国宝安、在二季度和三季度再次通过信托途径大量融资，在下半年政策、市场走向并没有十分明确的情况下，或面临更大的金融风险。未来除了资金管理公司外，大开发商接手中小开发商项目可能会逐渐增多。