房地产信托发行回暖 审批节奏已加快

　　见习记者 刘雁

　　7月以来，房地产信托发行呈现回暖之势。据用益信托最新统计，上周发行的信托产品中房地产领域融资规模占比重回冠军位置，发行的11款产品共募集资金39.5亿元，占总发行规模的54.57%。

　　审批节奏现加快之势

　　接受证券时报记者采访的多位信托公司人士表示，目前并未收到银监放松监管的文件，但7月以来审批节奏明显加快。据了解，去年至今监管层从未正式发文禁止房地产信托，只是对于存量较大的信托公司进行窗口指导。

　　一位深圳地区信托公司高级投资经理告诉记者，“银监会从未明确禁止过房地产信托，何来放开一说？只是信托公司根据自己的业务情况调整节奏而已。”

　　上述投资经理称，在选择房地产项目时，控制风险和确保兑付是监管层对所有集合信托的要求，部分信托公司倾向选择为大公司发信托产品，仅是出于公司风控降低借款主体违约风险的要求。

　　用益信托首席分析师李旸则指出，“与去年相比，今年上半年房地产信托增量呈下降趋势，但一直没有停发，一是监管层并未明确叫停，二是因为房地产信托本来就是信托的主要业务。”

　　据记者了解，去年下半年各地银监局确有对部分信托公司进行窗口指导，比如陕西银监局在向辖内的三家信托公司发文中便明确表示，对房地产信托业务发展速度过快或者风险隐患加大的信托公司应及时跟进，采取下发金融监管提示通知书、暂停房地产业务准入等措施，有效化解房地产信托风险。

　　用益信托的报告显示，今年上半年，房地产信托募资规模701亿元，在全部新增信托中的规模仅占22%，低于工商企业类融资规模。然而，近几周的数据却表明房地产信托发行正逐步回暖。记者根据用益信托披露的周报统计发现，7月前三周房地产信托发行的规模占比呈现逐月递增的态势，分别为6.9亿元、20.66亿元、39.5亿元。

　　据另一位信托公司投资经理透露，今年5~6月期间，房地产信托产品审批很慢，可以说是人为控制节奏，但自7月以来监管部门审批房地产信托的节奏明显加快。不同的是，信托公司向监管部门申报房地产相关新产品时需要将风险说明单列一页，说明该项目有何具体风险。

　　风险控制放首位

　　虽然近期房地产信托产品发行已然升温，但信托公司并未放松警惕。接受记者采访的多位信托公司管理人员均表示，信托公司本身对于房地产信托的内部风控要求一直以来都很严格，在选择项目时，会优先考虑大型上市房企或拥有丰富土地储备的公司。

　　国联信托一位业务人士则向记者表示，房地产信托产品除了要符合银监会的合规要求，还要符合公司自身的一套内控评判，可以说是双重保障。

　　“现在发行房地产信托都会把风控放在第一位，为了确保投资者的资金安全，不少项目都会提前兑付以规避风险。”另一位信托公司高管表示。

　　“我们也注意到，上半年提前兑付的案例的确比以前多，这主要是信托公司出于风险规避的角度来考量。”李旸告诉记者。他解释称，提前终止信托计划的原因有两方面：一是信托公司不看好未来房地产开发企业的经营状况，要求企业提前还款，从而提前终止信托计划；另一种则是由于房地产开发企业需要再融资，必须提前解除在建工程的抵押或股权质押而向信托公司提出提前终止。

　　尽管提前兑付保证了投资者的资金安全和回报，但其中蕴含的风险却值得关注。普益财富研究员范杰便指出，提前终止只是把信用风险和市场风险转化为再投资风险，并使之暴露。从资产管理的角度，这类项目绝不能算作是成功的案例。

　　作者：刘雁