如何看当前房地产市场阶段性反弹

　　[ 从房价收入比、租金收益率，以及租金收益率与长期国债收益率之间的差值等房地产市场风险衡量指标看，中国房地产市场也已积聚了巨大的调整风险，要想避免陷入调整的难度很大 ]

　　中国房地产市场自去年第三季度开始转入调整期。此后，房价、房屋销量以及房地产投资均出现较为明显的调整。但自今年第二季度以来，部分城市的房地产销量出现一定程度的回升，其房价也表现出降幅趋缓甚至有反弹迹象。

　　最新公布的数据显示，6月份全国百城住宅价格在连续9个月环比下跌后微升0.05%，当月全国商品房销售面积同比降幅也较前月收窄2.4个百分点。一些人认为，尽管中央政府调控房地产市场的决心没有动摇，但在地方政府试图通过各种方式放松调控的影响下，房地产市场有望持续回暖。

　　笔者不认可这种观点。中国房地产市场转入长周期调整,是众多中长期因素作用下的结果，不能脱离长期视角看待当前的阶段性反弹，特别是对其持续性不能抱有过高期望。

　　刚刚转入长周期调整

　　从很多国家房地产市场长周期波动的历史经验来看，房价是呈现周期性波动的，绝对不会出现“只涨不跌”的神话；而且其波动带有典型的长周期特征，上升或下降的持续过程都很漫长。

　　美国的房地产市场拥有足够长的历史数据供我们进行周期分析，并为中国房地产市场的周期波动提供参考。

　　按波峰区间划分，1891年至2006年，美国住宅价格已经历8个周期。8个波峰区间有2个长度是22年左右，4个为17年左右，2个为12年左右。总体上看，以房价波峰区间作为观察对象，18年周期在1891年至1955 年是存在的，但之后两个波峰区间的长度(1955～1979年、1979～1989年)明显偏离了18年。

　　美国住宅价格最近两次峰值出现的时间分别是1989年和2006年，间隔为17年，又回归了18年周期。通过观察历次周期，可以发现其上升周期一般为6～8年，极少能够维持10年以上，调整期长度一般则在5年以上，算上横向震荡时期，甚至可以达到10年之久。

　　其他地区的历史经验也显示，房地产市场一旦转入调整期，时间往往较为漫长。日本楼市自1990年开始调整起，严格来说，调整就没有真正结束过。即便是在房地产市场泡沫历来不显著的德国，也经过一轮时间长达8年的名义房价“滞涨”过程（1995年～2003年）。这些历史经验实际上一再否认了房价“只涨不跌”的谬论。

　　中国上一轮房价周期的顶峰出现在1993～1994年，距今已经达到了18年。从另一个角度看，自1998年房改算起，中国整体住宅价格上升期已延续12年，如前所述，美国历史上房价上升期一般只有6～8年，10年以上较为罕见。因此从周期的角度来看，中国房地产市场很可能在2011～2012年这段时间转入了长周期调整期，而从海外历史经验来看，这个过程通常都会比较漫长，不太可能刚刚进入调整期不到一年就宣告结束。

　　刚性需求很可能趋势性减弱

　　从中国的实际情况看，“结婚购房”是所谓刚性需求的典型代表，也是楼市买盘的主要推动力之一。因此，我们可以通过估算适婚女性数量的变动趋势来预测未来刚性需求对楼市买盘推动力的强弱。

　　根据笔者的测算结果，2011～2012年就是中国适婚女性(20～30岁)数量由上升周期转入下降周期的拐点。2012年中国适婚女性数量将比2011年减少16万人至1.1964亿人，而在随后的5年中，此人群数量减少的趋势将有所扩大，2013年将减少116.7万人，2017年减少数量则将扩大为300万人，适婚女性总人数将降低至1.107亿人。在下一个10年，即2012～2022年，20～30岁女性人数将每年平均减少118万人，年均递减幅度将达到2.85%。这意味着未来刚性需求对楼市买盘的推动力将会出现一个趋势性减弱的过程。

　　除刚性需求外，中国住宅市场投资性需求和改善型需求实际上也都已经释放得比较充分。特别值得一提的是，自2010年上半年各地陆续铺开的房地产“限购政策”表面上压制了住宅需求，但“限购”政策预期实际上对民众住宅购置行为提供了极大的刺激。从某种程度上讲，这是继2009年政府对楼市进行超强力度刺激后，房地产市场所受到的第二轮刺激。具体而言，在“限购”政策出台前，人们对该政策都有明确的预期，这种预期促使人们在政策出台前“抓紧”完成购房行为。当“限购”政策真正出台后，有效购买力基本上已经释放完毕。从这个角度看，“限购”预期对民众有购买力的住宅需求可能产生了接近于“一网打尽”的效应。

　　巨大库存压力需漫长消化

　　出清周期指标，通过衡量住宅可售面积与成交面积相对比值的大小，来反映房地产市场的库存消化压力。从不少国家的历史经验来看，房地产市场所能承受出清周期存在极限数值。如果出清周期严重偏大，房地产市场通常会受到长期压制。

　　以美国房地产市场来看，2006年其住宅出清周期升至12个月时就深陷调整，目前大致为六七个月，但其房地产市场依旧回升乏力。

　　中国的房地产市场存在数量庞大的“囤积房”，这意味着由各地房产交易中心公布的待售面积的数值实际上远远小于真实的可售面积。因此，我们需要从“窄口径”和“宽口径”两个角度观察楼市库存压力。

　　即使不考虑“囤积房”，中国很多城市的“窄口径”出清周期也已经很长。根据相关统计数据，目前中国一线城市住宅可售面积超过了3000万平方米，继2008年年中后再次回到历史高位。北京、上海、南京、深圳、厦门等13个城市的平均可售商品住宅需要将近20个月的时间来消化，同样处于历史性高位。

　　如果考虑到“囤积房”，“宽口径”出清周期则会更长。据相关报告，国家电网公司在660个城市的调查显示，这些城市有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房住3人计算，可供近2亿人居住。

　　由于中国当前的住宅在建面积极其庞大，动态而言，中国住宅出清周期仍有进一步上升压力。截至2011年底，中国未完工的住宅面积达到48亿平方米，是2011年商品住宅销售面积的4.95倍，若2012年下半年住宅销售面积与上半年持平，则该指标今年将达到6.8倍。此外，如果保障房建设按计划有效推进，则将来保障性住房的大规模建成还将进一步推升住宅供给。2011年保障房新开工面积为1000万套，2012年为700万套，从保障房建设的实际进度来看，2012年在建面积将会比较庞大。

　　房价潜在调整压力不容忽视

　　从房价收入比、租金收益率，以及租金收益率与长期国债收益率之间的差值等房地产市场风险衡量指标看，中国房地产市场也已积聚了巨大的调整风险，要想避免陷入调整的难度很大。

　　房价收入比是衡量房价泡沫的常用指标，其合理性在于认为房价高低最终应该取决于人们收入的高低，该指标的局限性是难以真实反映不同国家或地区文化、社保体系完善程度、人口密度、期望居住面积的差异。在现实中，要真实、可靠地统计某个地区的“平均房价”以及“家庭收入”也很困难，同时以不同面积为口径的测算结果也存在较大差异。按100平方米计算，当前中国一线城市的房价收入比很多超过20倍，其中，北京、上海、深圳分别为22、22和23倍。

　　从历史经验看，楼市在如此高的房价收入比水平下是难以正常运行的。日本上世纪90年代和中国香港地区在上世纪90年代中后期分别转入一轮大级别的房地产调整周期，在它们的楼市泡沫破裂前，房价收入比分别只有19倍和15倍，而美国2006年房地产市场泡沫破裂前，房价收入比甚至只有6倍。

　　租金收益率衡量了房产投资价值的高低，从某种意义上讲，该指标的经济学含义与股票市盈率相类似。根据中原地产公布的数据，2012年6月，北京、上海、深圳、广州二手住宅租金收益率分别只有2.4%、2.2%、2.8%和2.8%，平均而言，在2.5%附近。这意味着如果某个投资者买入一处房产，他需要50年的时间才能让租金覆盖当初买房的成本。

　　从大类资产相对价值的角度看，中国一线城市住宅租金收益率与10年期国债收益率在-0.5个百分点至1个百分点，在美国这一指标则保持在正的1个百分点以上。（作者供职于中国财政经济出版社）