中国商人赴蒙古开发房地产 最关心政策变动

　   羊绒商人赵巨荣，一头扎进了蒙古国

　　在乌兰巴托商人的圈子里，赵巨荣是大开发商。

　　整个7月，赵巨荣都关注着蒙古选举，这里多变的政策环境，不得不使他加倍关心。来蒙古之前，赵巨荣在国内的企业，位于内蒙古巴彦淖尔市，以生产羊绒制品为主。2006

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　　和很多人一样，赵巨荣起初是奔着开矿来的。但当时的蒙古矿业市场，正陷入一片混乱，假采矿证和探矿证充斥市场，很多中国商人赔得血本无归。蒙古一个多年的合作伙伴建议，应该投向房地产。一方面，在首都乌兰巴托，接近一半儿以上的人口还住在棚户区内，房地产的刚性需求非常大；另一方面，蒙古的年轻一代，正试图摆脱传统的游牧生活，这个趋势成就了乌兰巴托房地产业。

　　大开发商

　　就这样，羊绒商人赵巨荣，一头扎进了房地产。

　　2007年，恰逢蒙古房价大涨，赵巨荣小试牛刀（微博），在乌兰巴托市里，开发了一栋住宅楼，一共120户，一开盘，不到一周就卖光了，这让他信心倍增。同一年，在位于乌兰巴托南面，赵巨荣拿下了100亩地，开发巴彦蒙古小区，这是个大型居住区。

　　这个开发体量，即使在今日的乌兰巴托，都堪称规模庞大，总投资额达7亿元。

　　买地的时候，赵巨荣千挑万选，拿着政府规划图，选定了铁路线以南的这块土地，这里曾经被规划为乌兰巴托自来水采水区，环境怡人，交通便利。一期的房子如期建成交付、销售状况良好。等到办理房产证的时候，出了问题。周边的居民，将乌兰巴托市政府告了。

　　这场诉讼声势浩大，蒙古大呼拉尔的76个议员，有12个支持居民诉讼。巴彦蒙古小区的房产证随即被停办，等待这场民告官的官司结果。所幸，经过半年多的诉讼，乌兰巴托市政府最终胜诉，赵巨荣才得以重新办理房产证，当然，蒙古的房产证，是永久产权的。

　　诉讼的阴影刚刚散去，金融危机接踵而至。

　　蒙古以采矿业为支柱的产业体系，其经济十分依赖出口。金融危机到来，对矿产品的需求急剧衰减，蒙古的经济立即陷入停滞中。2008年9月25日，巴彦蒙古小区开盘销售，到10月份金融危机时，只卖出了将近200套房子。

　　此时，巴彦蒙古小区二期工程早已开工，停下来损失更大，只能硬着头皮开盘，果然，销售情况惨淡。“当时，从国内贷的款，已经投入4个亿了，撤是撤不回来了，只能咬紧牙关上。”赵巨荣说，整个2009年、2010年两年，小区几乎没有成交。困难的不只赵巨荣，那时乌兰巴托出现了好多烂尾楼。一些从福建、浙江来的老板，资金是从村镇里集资而来，金融危机开始，后续资金就没有了，工程只好停工。

　　几个亿的贷款压在身上，赵巨荣天天在空空荡荡的小区里转悠，满是愁绪。大业创业房地产开了几次董事会，对蒙古的经济形势进行评估，最后认为，三到四年的时间，最晚到2012年年底，蒙古的经济一定可以复苏。

　　情况比赵巨荣预想的好一些，捱到2011年，经济形势便好转了，5月份，巴彦蒙古小区又有了成交量，之后越来越好。这一年，卖了将近1300套房子。这个销售额，位居整个蒙古的前列。

　　乌兰巴托的楼市

　　与国内开发房地产所不同的是，在蒙古的房地产开发，从始到终，都是现金交易。

　　这巨量的资金投入，赵巨荣主要是依靠中国公司，资金多从中国贷款过来的。这是因为，蒙古银行贷款的利率高达12%，而且难以获批。

　　开发过程也不像中国，没有建筑公司垫资施工，也没有建筑材料赊欠，一切都是现金结算。建材90%是从中国购买，包括水泥、钢筋，以及室内装修的地板、壁纸。在蒙古国，能买到的，只有红砖和混凝土砌块等基础建材，当然，这些建材厂，也大多是中国人投资建设的。

　　全蒙古有270万人口，乌兰巴托就有150多万。而去韩国、日本等外国打工的蒙古人，粗略统计有30多万，这30多万人口，正强劲推动着蒙古的消费，去日本打工一年赚的钱，折合人民币将近50万。在国外干一年，就可以买一套不错的房子，所以，乌兰巴托的精英阶层，很多人都在国外工作。

　　巴彦蒙古小区，并不算高端的小区，面向中等收入阶层。这里开发的主力户型，是30~40平方米的小户型，房子总价，大约4万到5万元人民币，很多普通的乌兰巴托市民，自己掏两三万，再贷款两三万，就可以购买一套住房。

　　蒙古的房地产市场迅速升温，甚至还吸引了国内一些人来购房，经常往返蒙古与内蒙古两地的人，有一些就购买了投资性住房，目前，蒙古人还根本没有炒房的概念。

　　遗憾的是，在蒙古人眼中，中国开发商的房子，比起日本、韩国等国家的房子，质量总是要差一些。这是因为，上世纪90年代后期，来自中国南方的一些假冒伪劣产品，曾一度充斥蒙古市场，给中国商品的声誉带来很大损害。时至今日，很多蒙古人仍然会对中国商品另眼相看。

　　所以，同等开发等级的房子，韩国的房子，市场价也要比中国开发商的价格高。这让赵巨荣很无奈，扭转这种局面，恐怕要用很长的时间完成。

　　观望蒙古政局

　　如今，大业创业房地产已经在乌兰巴托树起品牌。2008年，蒙古国就把大业创业的项目，纳入了“十万户工程”。“这只是个口号，该怎么做还怎么做。”赵巨荣说，关键是，蒙古的政策会不会变，还能否继续对外商持宽松的态度。

　　十万户工程，并非像国内做安居工程一样，可以享受拿地、信贷上的政策优惠，该怎么干还怎么干，但赵巨荣的大业创业房地产，由此受到了蒙古国的关注，成了乌兰巴托首屈一指的开发商。

　　在赵巨荣之后，有越来越多的中国人来蒙古开发房地产。现在光是中国的开发商，就有20来家。

　　乌兰巴托机场旁边，大业创业房地产公司拥有2000多亩的土地储备。2008年，巴彦蒙古小区得了蒙古建筑奖，作为给公司的奖励，蒙古国政府又配置了1000亩土地给大业创业房地产公司。现在，光是每年的土地闲置税，赵巨荣就上交90多万人民币。此前，蒙古人民党政府提出，位于距乌兰巴托市中心地区6公里处的西南方向，建造雅玛格新城，建造10万套住宅及配套的公共服务设施。而这个宏伟的新区开发计划，蒙古已经和中国葛洲坝集团签订联合开发协议。去年，新城一期工程开工。

　　现在，赵巨荣就时刻观察着这个新区的动态。如果进展顺利，他临近机场的土地，就会立即投入开发。“虽然法律都是一样的，但政治局势变化很快，法律执行起来也不一样。”赵巨荣说，作为一个民营企业，任何变动，都是难以承受的。