“中国楼市远景可期，但短期内震荡盘整行情仍将继续，以上海楼市为例，虽然经历了近半年的成交反弹行情，但从"金九"开局低迷的表现可以看出，楼市仍在迷雾中潜行。”
“中国房地产业的好势头还能持续几十年。”凯德置地集团总裁廖文良在接受早报记者采访说。
“中国的城市化进程，目前只完成50%,完全城市化则需要达到70%-75%,城市化进程每推进1%，就会有1300万的人流入城市。现在的中国有1.4亿-1.5亿户的家庭。据估计，中国还会另外增加8500万户家庭，这还不包括目前居住在城市当中租房的人群，如果把这些群体也算进去的话，中国还会增加2亿户的住户需求。”这是廖文良给出的理由。
“中国楼市的远景可期，但短期震荡盘整行情仍将继续，以上海楼市为例，虽然经历了近半年的成交反弹行情，但从"金九"开局低迷的表现可以看出，楼市仍在迷雾中潜行。”一位房地产业内人士对记者这样表述。
对于中国楼市的未来，我们无法给出一个肯定的答案，但我们可以从“金九”开局那些仍能撬动购买力的项目，仍能撬动行情的板块来分析，对买卖双方来说未来楼市的机会点在哪里？率先走出迷雾的项目应该具备怎样的素质？
以上海市场为例，9月前半月，各板块的销售冠军都给出了它们被市场接受的理由，给出了他们率先走出迷雾的路径。
老盘比口碑 新盘博亮相 进入9月，“金九银十”效应开始发酵，虽然前半月总体成交数据不佳，但市场个别明星楼盘依旧表现抢眼。
据锦和投资集团品牌总监沙立松分析：闸北明园森林都市三期，9月前两周热销了8859平方米，而该项目今年成交最好的6月也仅有4003.7平方米。近期折扣力度最“猛”的项目无疑是长泰东郊御园，其成交报价由前期的2.7万元/平方米左右降至本月的2万元/平方米左右，总折扣幅度近6.5折，成交量也创出新高。嘉定的刚需楼盘白银时代尚苑近期集中上市，成交量大幅放大达到12754平方米，成交均价15398元/平方米。近期成交量较大的还有金山的格兰华庭、浦东的张江汤臣豪园、闵行的茉莉名邸、青浦的中信泰富朱家角新城等项目，这些项目无一不是以低价或者降价取胜的项目。
“由于土地资源稀缺性等特点，导致目前上海中心城区新房供应数量正呈现逐年递减态势，与之相对应的是，以宝山、嘉定、浦东南汇、松江为代表的外围区域，已经成为商品住宅市场供应"主战场"。”汉宇地产市场研究部经理付伟认为，各区域销售冠军热销的原因须具体分析。以徐汇区中凯城市之光名邸为代表，徐汇中心板块已经连续多年鲜有新房供应，区域内同质产品竞争力较弱的客观原因，导致其入市之后吸引了一定关注目光。稀缺的地段优势，再加上楼盘首次亮相等先天优势条件，促使该项目成功地将一部分观望需求转化为购买力，支撑其成为9月至今徐汇区域内表现最佳的楼盘。
“从黄浦、普陀等中心区域的冠军项目分析，区域内的供应相对匮乏，所以热销项目往往是近期有推盘的项目。”华燕置业市场研究中心副总监张晴怡分析指出，如黄浦的华润外滩九里，该项目最近一批房源于今年4月推出，而区域内近期无其他项目推出，所以成为区域的成交冠军。普陀的中海紫御豪庭也同样如此，区域内近期缺乏新增供应项目。
另据付伟分析，大浦东作为新房市场成交相对活跃之地，同质产品之间的竞争非常激烈，如今各楼盘必须依靠产品优势，来吸引有效客源。位于张江板块的张江汤臣豪园自2002年公开亮相后，经过近10年时间开发，树立良好品牌效应的同时，也为自身聚拢了大量的“粉丝”。面对周边充足的置业需求，项目长期对张江员工保持着一定优惠幅度。良好的口碑，使其从浦东其他板块同价位楼盘的竞争中脱颖而出。
首次开盘的白银时代尚苑，毫无疑问地成为9月份新房市场的一匹黑马。虽然项目处在今年供应“泛滥”的嘉定新城，但仍能成功去化百余套房源。之所以项目能够取得“开门红”的成绩，汉宇地产市场研究部分析师张颀认为主要有以下两点原因，一方面，该项目首次开盘，作为轨交上盖项目，出行便利，符合刚需置业者的基本要求；另一方面，由于刚性需求支撑，嘉定新城板块内的刚需盘都能取得不错的销售成绩。目前嘉定新城的新房公寓价普遍在1.5万元/平方米。
销量或重回2010年水平 “2011年至今，市场在限购令下已经呈现淡季不淡、旺季不旺的局面，除个别月份，每个月的市场成交量相差并不大,因为市场需求主要是刚需为主，其他需求都被极大压制。”沙立松对于今年“金九银十”的判断作出分析，他认为，今年的表现可能更接近2010年的情况，今年上半年至今成交量略显反弹趋势，但与往年相比下滑明显，这势必会逼迫大型开发企业加大促销动作，今后几个月，成交量不会萎缩，相信未来几周成交量应该会逐步释放出来。价格方面，短期内不会出现较大波动，受各国定量宽松影响，年底价格出现小幅翘尾的可能性增大，成交量也同步放大。此外，上半年至今上海优秀宅地供应量极度稀缺，导致未来几个月上海将有大批宅地上市计划，这也迫使企业加快去化存货，回笼资金的步伐，为企业赢取优质地块做好资金储备。因此，成交量可能呈现持续平稳并略有放大的趋势。
同策咨询研究中心总监张宏伟对房价走势持不同看法，他认为，从政策面来看，尽管差别化的调控导致成交量持续回升，开发企业资金状况逐渐得到缓解，但由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，刚性需求难以对房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。但是，由于微调、降价等多种因素促使房地产市场成交量得以回升，从今年5月起计算，或许可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解，也将促使整个市场基本面逐步偏向好转。市场降价动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。商品住宅市场将延续不温不火、不快不慢的市场特征，在成交量上将维持在每个月80万平方米左右，不会有明显的变化。
张晴怡认为，现在房地产业的季节性差异越来越被淡化，今年的6、7、8月三个月所谓“淡季”的成交量都相对较高，已是反季节性的表现，并且8月底市场成交量明显上升，最后10天的成交量高达32万平方米，这恰恰是开发企业抢先入市，避开“金九”高峰的做法所致，进入9月后的前10天的成交量也超过20万平方米，相比8月同期也有所上升，可见虽然在6、7、8月三个月持续保持较高成交量的前提下，9月的成色略显不足，但就9月整体的成交量而言仍将处于“限购”以来的高位，并且根据近几个月来，月底成交量会有大幅上升，预计9月下半月的成交量还是会出现环比上升。
“从"金九"前期走势来看，成交表现相对迟钝，并未充分体现出旺季情形。”付伟认为“金九”平淡开局，主要由于以下几方面原因。其一，近期部分有推盘计划的项目，开发商都不同程度上提售价，以刚需盘“首当其冲”。举例来说，目前供应最为充足的嘉定新城板块，9月份，板块内公寓成交均价已上升至15026元/平方米水平，基本已经回升至第一波降价潮到来之前的水平。其二，由于8月份市场传闻不断，虽然未有全新后续政策出台，但对于买家心态或多或少会受到波及，在所难免会出现买家重拾观望情绪的情形。今年“金九银十”的整体节奏将会有所延后，进入9月下半月，成交整体表现将有望得到改善。尤其是近期降幅出现收窄的项目，在销售过程中如遇到阻碍情形的话，相信开发商更会倾向于选择重新落实以价换量的销售模式，来赢取有效客户资源，如此一来，将吸引一部分需求量再度入场。
【链接】 总价200万元两房是成交主流 汉宇地产监测数据显示，截至9月16日，主推刚需产品的项目占9月份成交榜单靠前位置，总价控制在200万元左右的两房房源成为市场成交主流。通过成交数据，直接说明目前刚需盘更易撬动市场行情。付伟分析，与前几个月中高端项目“风生水起”有所不同，近期此类产品的成交表现降温许多，主要原因是前期豪宅大幅降价，对于开发商来说就等于赔钱赚吆喝，降价势头很难得到延续；其次，近期，楼市相关政策依旧对豪宅客户保持着强有力的压制作用，限购、限贷的执行尺度更加严厉，购房者，尤其是改善型买家，将再度持币观望，并且前一阶段需求得到释放，叠加效果导致目前豪宅市场的客户争夺将愈发困难。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于去投资化的楼市调控持续进行，外来的投资投机性需求没有办法大规模进入楼市，影响未来房地产市场的价格走势，因此，总的来说，市场需求仍然是以中小套型、低总价的项目为主，仍然是以自住需求为主，这些项目的推盘往往能撬动市场行情。
“一是名牌，二是规模，三是综合品质，四是积极主动的营销推广策略。”乘星行总经理李骁表示，虽然有限购限贷政策，但对于首套刚需和卖小换大的改善型需求依然是支持的，符合这些需求特性的楼盘是不会发愁的。另外积极促销以价换量的开发商也多少会有斩获，依然在博弈政策放松的开发商和项目必然是此轮调控中受伤最重的。本轮反弹的动力来自：一是两次降息，二是舆论导向使得刚需恐慌性入市，三是调控两年来观望和新增的需求入市。但引发本轮市场调整的原因是调控政策，政策的核心是限购和限贷，市场在消化上述需求之后，新增需求速度慢，库存仍高，供大于求，因此，市场最终会重回平稳。预计年内调控不会放松，市场预期会跟随成交回归平稳和政策舆论重归谨慎。
作者：董琳霞
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