奢侈品消费减弱 商业地产高端化转型陷尴尬境地

　　恒隆地产的2012财政年度中期业绩报告于9月出炉。在董事长致股东函中，恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗表示，奢侈品行业在十多年来首次受到了较其他行业更深的重创，上海恒隆广场的购物广场租金增长仅为2%。而记者在现场看到，恒隆广场部分商铺在“十一”黄金周期间“闭门谢客”，约占店铺总量的5%。

　　上海多家房地产咨询机构商铺部的董事以及部分地产商零售物业的分管负责人向《每日经济新闻》记者证实，目前奢侈品消费情况的确处于下滑，只是商铺租金还没有受到奢侈品消费金额下滑的影响。对于上海乃至全国的商业地产开发商来说，这并不是个好消息。此前，包括上海外滩8-1国际金融地块在内的多个房地产开发项目都定位为高端奢侈品。

　　奢侈品消费成重灾区

　　中秋、国庆黄金周前，一个名为“Hermann中国零售微博”的用户发表的 【#恒隆#陈启宗：12年以来中国奢侈品消费首现减弱】微博被广泛转发。该微博称，陈启宗先生近期表示：“世界经济处于困境，中国难独善其身。其强大出口体系已受影响，个人消费，尤其是在奢侈品方面正在减弱这是恒隆自2000年在上海开设堪称中国最佳购物商场之一的恒隆广场以来，首次所见！”

　　对此，恒隆地产方面回应，陈启宗在2012年度中期业绩报告中确实有过这样的论述。根据恒隆地产中期报，恒隆广场目前还有部分商铺正在重新装修，这是令恒隆地产的租金收入增长放缓的一个原因。但恒隆方面称，这只是商铺的调整，和奢侈品消费下滑没有关系。

　　《每日经济新闻》记者于10月3日前往恒隆广场现场调查，发现其中有超过10个商铺“闭门谢客”，其中有部分商铺是在装修，也有的商铺在原租户迁走之后处于暂时空置。上述闭门不营业的商铺数，约占恒隆广场地下1层至4层所有商铺的5%左右。

　　在销售额节节攀高的 “十一”黄金周，商铺闭门是很少见的。根据上海市商务委公布的数据，上海“十一”黄金周期间平均日销售额超过8亿元，外来游客的旅游消费更是超过70亿元。全市395家大中型商业企业5000多家网点在8天长假内共实现营业收入64.30亿元，同比增长9.2%。

　　事实上，中国奢侈品消费正遇到前所未有的寒流。此前，奢侈品巨头LVMH集团中国区的销售业绩罕见地出现了轻微下滑，中国中高档钟表分销商亨得利今年上半年的销售增长仅为6%，而去年同期高达38%。香港旅游业议会总干事董耀中预计，“十一”黄金周期间，香港奢侈品销售至少同比下降10%。

　　商铺租金有下滑风险

　　高端奢侈品销售的下降，令投资回报率本就不高的商业地产存在更多的不确定性。第一太平戴维斯上海公司副董事长、中国区商铺部负责人朱兆荣说，奢侈品消费下滑的现象目前确实大量存在，预计未来甚至可能会影响商铺的租金收入。不过，租金收入的下滑至少是明年才会发生的事。

　　商铺租金的可能下跌，对目前已经出现滞销的上海商铺来说，无疑是雪上加霜。

　　据中房信数据显示，今年1~8月，全国正在施工的商业用房面积已经达到5.8万平方米，远远超过去年同期的4.9万平方米，其中新开工量超过1.5万平方米。与此同时，上海的商铺销售却出现下滑。同策咨询机构统计，今年前八月上海商铺销售共79万平方米，销售金额为130亿元；而去年同期这一数据分别为134万平方米、214亿元。

　　商铺销售出现下滑的同时，房地产商持有商铺的租金收入也非常低。兰德咨询总经理宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，此前他所研究的商业地产持有平均回报率很少超过5%。

　　与此同时，受电子商务冲击，很多传统的商业也在面临挑战。以上海为例，由于百货业增长乏力，百盛、二百永新等百货公司纷纷退出经营很久的成熟商圈，转向高端消费的奢侈品专卖店。

　　包括上海外滩8-1国际金融地块在内的众多商业地产项目也纷纷调整定位，希望借奢侈品销售来避开电子商务对商业地产的直接冲击。但上述的定位调整，在奢侈品销售遭遇寒潮之后，也许难以起到很好的效果。

　　在此背景下，大面积开发的商业地产该如何消化？恒隆地产方面表示，基于目前的经济困境是系统性的、全球性的，其持续时间可能比大多数人想象的更长，恒隆对前景也转趋谨慎。