侥幸的小产权房：“清理只是暂时的？”

　　北京市对小产权房的清理整顿，并没有阻碍小产房逆市而为的步伐。

　　记者近期调查发现：部分典型的小产权房项目在清理中已经被拆除售楼处或者禁止售卖，但仍有部分小产权房项目仍在变相销售；二手小产权房上市交易也仍在进行；另外，一些新建的小产权房项目也仍然在正常销售。

　　10月14日，北京市政府专题会议再次强调，首先要坚决杜绝出现新的“小产权房”；对在建在售的要坚决处理，立即叫停；对历史上多年形成的，要分类研究处理办法。

　　对于下一步处理路径，北京市国土局相关人士回应称，北京市目前的工作进展是陆续清理已经公布的79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅项目。而具体下一步处理路径仍在等待上一级指示。肯定是需要一个过程，不可能立即见效。

　　小产权房的顽强生长

　　李真是北京最大小产权房太玉园小区业主之一。她最近极其关注政府对清理小产权房的每一步进展。“最近风声太紧了，据说太玉园已经不能过户了！”

　　负责销售太玉园二手房的销售员也向记者证实了这一点。北京某知名中介公司销售告诉记者，“由于近期清理风声太紧，太玉园的确已经不能过户，但这只是暂时的。”该销售员称，她已经在通州土桥一带做二手房中介多年。在她的记忆中，“从2007年开始，政府就说要清理小产权房，但结果均不了了之。太玉园每逢敏感时期就会停止过户，但风声一过，交易过户仍然依旧。”

　　这位销售员还向记者推荐了太玉园目前在售“最便宜”的一套二手房。“这套房子总价54万，面积是96平方米，折合单价才5625元/平方米。这位业主因为已经申请到两限房，急需用钱，所以才着急出售这套小产权房。”如果购买此套小产权房，需要支付6万元过户费。

　　李真告诉记者，两年前，太玉园的过户费是2万元。过户费指的是，小产权房特有的由乡镇或者村委会颁发的产权证，变更“产权人”的费用。在北京的各大小产权房小区中，太玉园的过户费是最高的，一般其他小区的过户费从3000元到2万不等。

　　记者调查发现，除了太玉园，许多在名列北京市国土局79个清理名单的小产权房都仍在或公开或私下上市交易。例如，昌平最为典型的宏福苑小区。

　　据相关媒体报道，宏福苑所在的村庄郑各庄前不久公开回应称，自从被点名为首批清理的小产权房项目后，郑各庄村就下发通知，责令开发单位和村民禁止对外销售倒卖宏福苑小区的小产权房。无论是开发单位、物业服务企业或当地村民，都不允许顶风作案。

　　但记者调查发现，该小区仍在私下交易。一位中介人士告诉记者，目前在售的二手房多数仍在期房阶段，开发商还没有从村委会拿到房本。如果有意向购买，可以“改底单”，即通过开发商更改合同。该中介称，如果改底单，开发商要收取总房款1.5%-2%不等的费用，但这些费用多数业主可以承担。

　　这位中介还悄悄告诉记者，“郑各庄一带几乎已经没有新房在售，如果实在想从开发商手里买小产权房，可以去昌平的土沟新村一带看看。那里有大量的回迁房在建，预计不久后就会上市。”

　　痼疾难治

　　清理工作，似乎从未触及小产权房开发者的根本利益，不足以令其止步。

　　记者调查发现，一些行政整治力度不严的小产权房新建小区仍在公开销售。位于房山区周口店镇的镜水家园就是一个典型案例。在安居客网站上，可以搜索到许多这样的新房销售信息。如果不担心风险，该项目的几大卖点着实吸引人。“本案位于世界文化遗产、北京热点旅游景区的周口店镇、空气清新、有天然氧吧之称、不限购、6层板楼、南北通透、市政供暖、临近地铁公交、均价仅3850元/平方米。”

　　该项目销售员告诉记者，尽管该小区的房本是由乡镇颁发的小产权，但保证有70年产权。目前是由开发商直销，无任何中介费用。“我们在丰台区玉泉营桥西路还设有售楼处，并设有免费的接送看房班车。您如果有时间，随时可以过来看房。”这家小产权房的销售方式显得非常正规化。

　　对于记者提出的小产权房可能面临的清理担忧，该销售员称，由于该项目有乡镇颁发的正规房本，无须担忧，购买后也可以公开上市交易。

　　记者注意到，北京市对于小产权房的处理，仍停留在行政叫停层面上，并未触及制度层面。目前的清理整治工作，主要是坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售（变相销售）的住宅项目。以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改，并坚持既处理事又处理人的原则。

　　10月11日，北京市国土局昌平分局会同镇政府、工商、税务等相关部门，对宏福苑小区内及周边十三处房屋中介违法销售小产权房进行联合大检查。取缔了10家无证无执照违法黑中介，并对其小产权房销售宣传材料予以没收销毁。

　　不过，业内专家认为，目前小产权房问题之所以难以整治，主要牵涉各方利益，有农民、集体、建筑商和农民工、买房人的利益，目前已形成从卖地、建房、卖房、买房等一系列的利益链，牵一发而动全身。治本之策或许只能是“釜底抽薪”：斩断非法卖地暴利的根源，才能有效阻止小产权房的进一步扩散。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，要想彻底解决小产权房等一系列问题的关键，根本在于大胆进行相关制度的改革和创新，打破城乡二元制度结构，加速推进城乡一体化建设，建立健全农村土地流转制度。

　　胡景晖认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，“小产权房”的出现，根源上是土地制度的城乡二元体制造成的。所以，在城乡二元体制短时间内难于改变的前提下，清理“小产权房”过程中除了遵循现行法律之外，重点还需平衡各方利益。“一旦清理整治之后，势必对小产权房集中的区域住房市场带来不小的冲击，需求的转移将提升周边商品住房买卖或租赁市场的热度，也在一定程度上考验政府清理整治政策出台的智慧。”