摩天大楼“高”烧 信托输血摩天大楼开发

　　对于摩天大楼的开发商而言，资金压力是其面临的最大挑战，信托和房地产信托基金则正在成为摩天大楼开发商缓解资金压力的重要途径。

　　不久前，平安信托以持有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发；广州的摩天大楼广州国际金融中心的开发商越秀地产，利用其在香港上市的房地产信托基金成功收回了部分开发资金。

　　平安信托驰援重庆天地

　　6月，平安信托的平安财富·安睿1号集合资金信托计划正式成立，这是国内第一支持有型商业地产信托项目，其投资标的是瑞安房地产开发的大型综合体项目重庆天地的企业天地部分写字楼。重庆天地的主楼嘉陵帆影高468米，是跻身国内前十的摩天大楼建筑。首期规模为13.3亿元的信托项目投资的是重庆天地中企业天地1期的13万平方米的写字楼，信托存续期间每年为投资者提供预期为5.8%的投资回报。

　　安睿1号购买的重庆天地写字楼部分，以整体持有而非散售的方式，寻求更高的租金水平和高品质的租户，产品到期后投资者还能获得物业转让的增值收益，这种方式在信托业界并不多见。无论如何，对于重庆天地的开发商瑞安房地产而言，信托资金驰援可以缓解项目开发的资金链，未来的运营风险也得以分担。

　　平安信托方面表示，写字楼市场的需求基本面主要是以产业结构中高端制造业和现代服务业为主，这些产业的稳健快速发展推动资产价值稳步升值。项目预计今年年底前交付，平安信托将在退出前寻找潜在投资者，并通过股权或资产转让的方式将信托财产变现，实现退出。

　　广州地标注入越秀房托

　　平安信托直接持有写字楼的尝试为国内信托行业开创先河，而越秀集团则利用在香港上市房地产信托基金(REITs)迅速回收了开发广州国际金融中心占用的大量资金。10月8日，越秀地产(00123.HK)与越秀房托(00405.HK)联合发布公告，广州国际金融中心注入越秀房托配售交易最终完成，原持有物业66亿元的越秀房托一跃成为持有物业220亿元的亚洲十大上市房地产信托基金。

　　根据公告，广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房托，作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元的交易标的开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房托将安排不少于12亿元的新增境外银行借贷以及不超过54.5亿元的基金单位进行配售，其中约36%配售给开发商越秀地产，约64%配售给独立第三方。广州国际金融中心注入越秀房托之后，越秀地产原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多，同时减少合并约45亿元的银行负债、增加约40亿元的现金及获得了5亿-7亿元的收益。

　　越秀房托是第一只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，于2005年在港交所上市。2011年，越秀房托总营业收入为52.22亿元，旗下资产包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和新都会大厦，均为位于广州市区的商业物业，估值分别为36.51亿元、7.495亿元、6.12亿元、7.47亿元和7.115亿元，共计64.71亿元。