“地王”再现难说土地市场回暖

　　在全国住宅市场“金九银十”成色不足时，土地市场却出现逆势升温迹象。地方政府密集推地，大型房企频频拿地，土地市场呈现供需两旺的势头，土地市场是否已完全回暖？土地“升温”会否助推房价反弹？专家建议，应该多从土地机制角度改善房地产调控政策，探索土地出让制 度改革的新路子，缓解房价刚性上涨压力，缓解地方财政对土地收益的依赖。

　　土地市场呈现“供需两旺”势头

　　据上海易居房地产研究院统计显示，9月份，10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高，共成交2878万平方米，环比增长14%，同比增长3%。不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。

　　实际上，从8月份开始，各地推地节奏和房企拿地速度骤然加快。北京、上海、杭州、温州、石家庄、厦门等多个城市密集推地。8月27日，杭州市国土局一次性推出七宗土地，成交价合计54.38亿元。9月5日，万科以13.65亿元广州抢地。9月6日，万科以33.06亿元拍下合肥“巨无霸”地块……

　　各地土地市场在迎来9月成交高峰之后，10月份依然保持强劲的成交势头。土地市场频现万科、保利等大型品牌房企的身影，久违的“地王”也再次出现。

　　10月10日，保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体45亿元夺得上海徐汇区滨江商住办地块，成为2012年的上海总价新“地王”。12日，保利旗下子公司以32 .59亿元的价格 摘 得 今 年 上 海 起 拍 价 最 高 的 地块杨浦区平凉街道商住地，再加上11日以21.24亿元竞得外高桥的热门地块，保利一周内在上海土地市场三次拿地，总出手金额接近百亿。

　　据了解，四季度北京、上海、杭州等多地将有大量地块入市。据近日杭州市国土资源局发布的土地出让公告，10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积近70万平方米，超过1000亩，创年内杭州单月出让土地面积之最。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，土地市场的回暖，从供应角度看，一是地方财政有压力，所以推地力度大，且出让底价设得较低；二是各地上半年成交出地少，年度供地指标差距大，下半年须多供地。从成交角度看，大房企资金好转，过去半年刚需盘快速去化，急需补库存，且对楼市走势不再悲观。

　　针对土地市场出现高溢价“地王”现象，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现高溢价“地王”并非好事。如果当前土地市场正在酝酿2009年至2010年土地市场复苏的行情，有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　土地加大供给有利房价稳定

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，各地加速推地，一方面是土地出让收益减少，地方财政吃紧，另一方面客观上也起到了增加土地供应，稳定市场预期的积极作用。

　　根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示，前三季度全国土地出让总面积和价款分别为21.83万公顷和1.67万亿元，同比分别减少9.7%和26.3%。其中，三季度出让总面积和价款分别为9.02万公顷和7175亿元，环比分别增加30 .1%和47.6%，带动前三季度降幅有所减小。

　　今年上半年，土地供应情况不容乐观。据国土部统计数据显示，上半年全国住宅用地供应量为4 .72万公顷 ，仅 完 成 了 全 年 住 房 供 地 计 划29.6%。

　　此前国务院督察组完成对16个省市“落实房地产市场调控政策措施情况”后也表示，部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。

　　专家认为，土地供应下滑将会导致接下来住房的新开工量和供应量的下降，土地供应偏紧导致对未来房价上涨的预期增强。加快供地节奏有利于增加住宅供给，有利于从供需平衡方面抑制房价反弹。

　　“房价的合理回归，起码地价要平稳。”朱中一说，在各地的推地热潮中，关键还是要控制地价的非理性上涨，防止地方政府因财政“吃紧”放松调控。

　　张宏伟认为，当前土地市场加大供应与地方政府推地的现象有利于未来房价的中长期稳定。但开发企业不一定有那么大的能力去“接盘”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，开发企业投资意愿尚未有太大信心，不会出现“抢地潮”。

　　土地市场并未完全回暖

　　根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示，今年前三季度，全国土地市场维持整体偏冷格局，全国土地出让面积和价款季度数据已连续四个季度同比下降。全国土地市场整体处于偏冷区间，尚不存在全面回暖的基础。

　　记者注意到，虽然近期土地供应、成交繁密，但除了少数高溢价地块，此轮推地，几个城市走的都是低价路线，出让地块多以低溢价成交。万科以13.65亿总价在广州抢的地块溢价率仅8.3%。8月底，万科以7.9亿元拿下位于上海松江区的地块，溢价率也仅9.27%。

　　张宏伟认为，个别“地王”并不意味着土地市场的回暖。在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，对于大多数中小房企只能望而却步；当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系；今年以来高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。

　　此外，从土地市场来看，拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的阶段开始补仓拿地，而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。

　　张宏伟表示，从这些企业拿地的时机及原因来看，一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面有所好转，开始谨慎拿地；另一方面，土地市场价格尚是相对较低的时候，此时正值政府大规模推地的时机，是比较好的拿地“换仓”时机。

　　从机制角度完善楼市调控政策

　　国土资源部预测，随着各地稳增长措施陆续出台，宏观经济逐步走稳，土地供应将呈现稳中有升态势。

　　专家认为，目前楼市调控政策效果明显，但从长期来看，如果货币政策的微调继续注入“活水”，土地价格延续上涨，一些地方经济依赖房地产业的程度不减，房价上涨的内在动力有可能依然存在。

　　国家发改委主任张平8月29日向全国人大常委会作报告时说，近期房地产市场房价反弹压力增加，下半年将加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。

　　朱中一等专家认为，政府应通过稳定预期，防止恐慌性购房。多从土地机制角度改善房地产调控政策，探索土地出让制度改革的新路子，缓解房价刚性上涨压力，缓解地方财政对土地收益的依赖。

　　遏制房价过快上涨，就要遏制地价过快上涨。“遏制地价，就要拓宽房地产用地的供应渠道，增加有效供应。”朱中一建议，通过出台优惠政策盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄的存量土地，探索将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，对愿意在城市落户的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城市购买或租房的支付能力。

　　针对公共租赁住房用地偏紧的问题，朱中一建议积极拓宽租赁住房用地渠道，允许利用单位自用土地，农村集体建设用地等多种来源，建设公共租赁住房。

　　此外，探索从一次性收取土地出入金向年租制转变，虽然减少了地方政府当年的一次性收入，但可以长期受益，摆脱对“土地财政”的依赖，也有利减轻消费者的购房负担和开发商的购地压力。

　　朱中一说，还要完善招拍挂制度，探索普通住房用地价格在标定地价的基础上适当浮动机制，抑制普通住房用地的非理性上涨。

　　专家还建议，一方面要坚持限购等“堵”的政策不放松，另一方面应该出台产业政策指导、支持开发商建造能满足不同需要的多层次住房产品，从供应方面改善供求失衡的局面。