港府打击炒楼“港漂”买房梦碎

　　寒流来袭。日前港府推出的两大“狠招”，也似乎让香港楼市提前进入寒冬。以弹丸之地支撑数百万人口，香港早已是世界上人口最稠密地区之一。加之近年来外地 投资日盛，供求严重失衡，楼价飙升，在都市“水泥森林”中穿行，普通港人却只能望楼兴叹。“港人港地”、“加推印花税”等措施相继出台，彰显新一届港府打击炒楼、改善本地人居住环境的努力，但最终效果如何，仍是未知之数。

　　另一方面，此次新政出台，某种意义上也让那些为香港作出多年贡献，但仍未成为香港人的“港漂”一族，不经意间成为“牺牲品”。

　　案例一Jason：明年拿到永久身份再买

　　300万—400万港币之间，50平方米左右，如此规格的房子，对于留守香港的港漂一族中的绝大部分人来说，是一个理性而合理的选择。在香港生活已经转眼六个春秋的Jason，在朋友眼里有份令人羡慕的工作在全球最大的信息技术IB M公司上班。对于香港楼价的高企，他早已过了叫苦连天的抱怨阶段，现在对他来说，怎么买房、如何买房、什么时候买房最划算，才是他最紧迫的问题。

　　Jason说，近两年来他一直都有买房的打算，到上周末，港府的印花税新政策出台后，他的买房计划进程也“被迫”中止。Jason说，由于自己还有一年多就在港住满7年，可以成为永久居民，在这样的政策下，他决定等到拿到香港永久居民的身份后再购房。

　　案例二：赵磊：我们的利益和需求被漠视

　　从香港科技大学硕士毕业后就进入金融行业的赵磊，来港4年。由于工作和专业的关系，他对香港的地产政策和动向有着异于常人的敏锐。他坦言，谋划已久的买房计划，如今也被现实“打败”。

　　“作为一个理性的人来说，是不会随便付出比原先多15%的成本去买房的。”赵磊认为，新楼市政策，让他们成为了最无辜的“受害者”。赵磊说：“我们购房的初衷其实和很多本港居民一样，是刚性需求，并非改善性住房或者为了赚钱，但是港府却漠视了我们的利益和需求”。

　　案例三：Miss高：被迫进入长期观望状态

　　同样被新楼市政策搁浅买房计划的港漂，还有如今在香港做传媒行业的高小姐。虽然现在只能被迫进入长期观望状态，但她告诉南都记者，既然选择在香港生活，就要接受香港好与不好的方方面面，就犹如你爱一个人一样。香港近年来在外围经济紧张、内地经济的压力的夹击下，楼价一直处于飙升状态，港漂们作为香港的一分子，他们深知港府此次出动“重型武器”打压的理由何在。“我们都知道港府的政策是针对和打压非香港居民的炒家，我相信等大环境渐渐好起来，我们也必将享受和见证到这些好的转变”。

　　一家干四月且不吃不喝买不起九龙住宅一平米

　　本月中旬，有中国地产教父之称的王石在新书中声称“中国人没有资格住大房子”。他称，“内地人有什么资格比香港人、东京人住更大的房子？”对此，香港人恐怕是只能苦笑。

　　香港楼宇鳞次栉比，摩天大厦林立。看似繁华的国际都会，实际的居住环境确是挤迫狭小。香港房委会今年最新公布的香港房屋统计数字，在公屋方面，46.2%的公屋单位为30至39 .9平米、其次22 .4%单位面积只有20至29 .9平米。即使购买私人住宅也好不到那里去。香港38.8%的私人住宅单位为50-59.9平米，其次30 .7%的单位为40-49平米。

　　早在今年4月，曾俊华就在个人网志中撰文，对香港楼市泡沫忧心忡忡。“香港楼价自2009年初起已累计上升74%，并较1997年的高位高出5%。市民的置业供款负担亦由2008年第四季32%的低位飙升至去年第四季的46%。在目前的低息环境下，这供款负担指数已相当高。”

　　与此参照，今年6月香港政府统计处公布，香港住户每月收入中位数由2006年的17100元(港元，下同)，增至2011年的20200元，增幅18.1%。这个增幅远远赶不上香港楼市的狂飙突进。

　　以香港家庭月收入中位数20200元计算，香港差饷物业估计署公布的今年8月香港私人住宅均价表内，一套位于九龙的40至70平方米的住宅，每平方均价为9.4万元。换言之，一个只达到月入中位数的家庭，需要连续工作4个多月，才能购买一平方米。但随着香港楼价飙升，4个月后的均价随时已在9.4万一平米之上。

　　望楼兴叹的香港家庭，更多只能选择政府资助的房屋，即公屋(类似内地廉租房)，或今年重新复建的居屋(类似内地经济适用房)。截至今年3月31日为止，约210万人(占香港人口的30%)居住于租住公屋单位；加上居住在政府资助出售单位的市民，全港约46.2%人口居住在政府资助房屋，另外53.2%居住在私人住宅物业。

　　月入只达到中位数的香港家庭，在购买私楼基本无望的前提下，只能选择轮候入住政府公屋。但随着楼价飙升，申请公屋家庭愈来愈多，新建公屋数量却赶不上申请数，截至2012年3月底，房委会的公屋轮候册上已有约18.95万宗申请。

　　能否杜绝外地炒家待观察

　　距9月6日试行“港人港地”政策不到两个月，新一届港府再出重拳。两项“辣招”既出，香港楼市成交应声下跌。中原地产统计显示，香港十大屋苑上周末(10月27-28日)共录得12宗成交，较上上周的21宗急跌42.9%，宗数创4个月新低，十大屋苑当中5个屋苑均录得零成交。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，买卖双方仍需时间消化消息，成交量下跌是正常现象，相信15%的买家印花税下，内地客等外地买家短期内都不会出手了。

　　接下来的住宅市场将会怎样走？中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，2010年11月，港府推出第一轮的额外印花税，此后的半年时间里，楼价约下降了5%，但后又出现大幅上升，此次推出的两项措施力度很重，预计未来两个月住宅交投将会下跌一半，短期楼价可能下跌5%-10%，但未来购买力仍会在市场释放，恐怕还是会面对报复式反弹的局面，而内地买家会不会因此绝迹，“真的需要时间观察”。

　　很明显，港府近期推出的措施，重点在打击外地客炒作香港楼市。根据香港税务局数字，外地人购买住宅物业的交易个案占所有住宅单位成交量的比例，2008年为3.1%，后增至2010年的4.5%和2011年的6.5%，而外地买家占一手住宅市场成交量的比例，更由2008年的5.7%，增加至2010年的13.7%和2011年的19.5%。

　　为了较彻底打击外地人炒楼，港府此次推出的买家印花税，所有香港和外地注册的公司同样适用，而公司买家在私人住宅市场交易中占近1成的比例，有意见就认为应豁免由港人担任股东的公司，但港府担心非本地人透过本地人组成公司以规避新税种，导致监管困难，给予拒绝。

　　路在何方

　　未来出路在增加供给？

　　“短期不能从供应方面解决，就只能遏制需求了。”港府在2010年11月推出额外印花税后，住宅的成交量从2010年的15.6万宗，下降到2011年的9.6万宗，预期今年成交和去年相当，但在交易量下降的同时，住宅价格却继续往上，今年头九个月累计上升约2成，这种需求管理的措施遭遇了部分人的批评。香港科技大学教授雷鼎鸣表示，增加土地和房屋供应无疑是解决楼市问题的根本途径，“增加供应没有后遗症，限制需求则有些险。”

　　实际上，香港特首梁振英在政纲中提出，香港并不缺乏土地，缺的是全局观和长远的规划。为此，港府加速推进资助房屋建设，房委会制定了持续推展的公屋建设计划，计划在20112012年度至20152016年度建造约7.5万个公屋单位，即平均每年建造约1 .5万个单位。然而，这个并非硬指标；如有需要，这数字可予调整和增加，以把公屋平均轮候时间维持在三年左右。政府的私营房屋政策，目标是在未来十年供应足够土地，以供每年兴建约两万个私人住宅单位。

　　但要拓展土地、增建房屋并不是件容易的事，维港以外填海、更改工业土地用途、旧区重建、开发新市镇，统统在港府的考虑范围，并且也是在推进着，但以新界东北新发展区为例，经过长时间咨询和多重法定程序了，社会上的争论仍然很激烈。

　　股市影响

　　香港地产股昨日全线下跌

　　昨日港股持续调整，恒生指数反复偏软，失守10天线。大市低开67点后最多跌148点。恒指午后在21500点震荡，收市报21511点，跌34点。主板全日成交缩减至470亿元。

　　港府再出招打压楼市，地产股成昨日焦点。恒地(00012)、信置(00083)及新世界(00017)收市跌幅超过6%；新地(00016)跌逾5%；长实(00001)跌逾4%，包办蓝筹股跌幅榜前列位置。二线地产股跌势更惨烈，嘉华国际(00173)及金朝阳(00878)收市跌逾8%；香港兴业(00480)跌近8%；英皇国际(00163)及丽新发展(00488)跌逾6%。楼市成交锐减，物业代理美联(01200)跌幅超过14%。

　　数字说话

　　去年内地人买楼占两成

　　根据香港税务局数字，外地人购买住宅物业的交易个案占所有住宅单位成交量的比例，20 0 8年为3 .1%，后增至20 10年的4 .5 %和20 11年的6 .5 %，而外地买家占一手住宅市场成交量的比例，更由20 0 8年的5 .7%，增加至2010年的13 .7%和2011年的19 .5%。

　　历史回眸

　　回归以来港府重要楼市政策

　　1997年，时任特首董建华提出八万五建屋计划，希望10年内全港7成家庭可自置居所。随后亚洲金融风暴袭来，香港楼价一落千丈，私人物业贬值70%，很多中产阶级成为负资产。

　　1998年，推出租者置其屋计划，目的为满足公屋居民置业需求而推出，让租户以合理价钱购买现时居住的单位。

　　2002年，时任运输及房屋局局长的孙明扬，为稳定楼市而推出的多项房屋政策，被称为“孙九招”。主要理念为借用市场无形之手，让楼市自行调节。让香港楼市重回升轨。

　　2010年，香港楼市重新炽热，“天汇”住宅以每平方呎7万港元以上的高价成交。为此，港府推出加强规管地产，发布“九招十二式”。同年11月20日，港府为遏制楼市炽热炒风，推出额外印花税。

　　2012年9月6日，行政长官梁振英宣布“港人港地”政策。

　　2012年10月，港府为进一步打击境外炒家，正式新增买家印花税。