危机的不平衡 创造“后危机 房价泡沫”

　　当香港在10月26日出台“楼市新政”之后，很多分析人士并不看好，认为这一招不能阻挡楼市泡沫的做大，属于治标不治本。实际上，跟香港问题相似的新加坡在2011年12月8日也出台针对热钱炒房的印花税比如外国人购买将支付10%的买方印花税，本地人购买二套房要支付3%但并没有很好地抑制房价，相反，非公屋市场的房价加速飙升，也带动公屋价格的攀升。

　　全世界的房价出现了一个有趣的现象，我们称之为“后危机时代的房价泡沫”。自从美国和以笨猪国代表的欧洲房地产崩盘之后，全球进入2007年大拯救时期，新兴市场国家例如中国、印度都将房价刺激回原来的高位，但随着经济的再度下滑，房价又都开始收敛。巴西、韩国、印度房价都直接下滑，中国房价也有微跌。只有三个地区成为“后危机时代的房价泡沫”代表：一个是香港，一个是新加坡，一个是德国。

　　香港房价是世界上最贵，比第二名东京还要贵65%，比1997年的纪录还要高20%。如果说香港和新加坡的房地产是因为内地富人和海外热钱的共同合力，那么德国柏林的房价飙升则令人吃惊。德国最近6个月房价整体增长了9%，柏林的房价疯狂飙升20%。我们都知道，德国一直是“房地产无泡沫”的典范，大家津津乐道的是“德国十年房价零增长，30年房价仅涨了60%”的美妙景象。德国的非超级城市的分散型居住模式、房地产买卖的类资本利得税、完善的保障房体系都让人感到非常值得借鉴，但是，在全球房地产抑制的状态下，在欧洲各国房价暴跌的背景下，德国房地产竟然开始快速“泡沫化”。当然，投机者辩解说德国房地产是价值洼地，涨价是一种回归，但更多的德国人感到愤怒和忧虑。

　　香港和新加坡都是亚洲人口最老化的地区，而德国则是欧洲最醒目的老龄化国家之一，而且它们对外来移民的审查都非常苛刻，按照一般理解，房地产泡沫不应该过度发生在老龄化地区，因为楼市的基本支撑力还是要看地区内部的人口增长和收入增长。老龄化意味着支撑力的摇摇欲坠。

　　这三个地区不仅老龄化，而且都伴随收入增长缓慢，通胀飙升的窘境。香港居民收入增长率不断下跌，而通胀却升到近4%的水平。德国失业率上升，工业增速下降，通胀开始攀升，人民很不满，觉得都是“拯救欧洲”闹的。而新加坡则离心离德，通胀上升收入增速降低，一半人想移民，竟然首选是“便宜”的马来西亚。

　　老龄化、高通胀和低增长地区充当了“后危机时代的房价泡沫”策源地，无疑说明“后危机时代的房价泡沫”完全进入了一个“无根基、无未来、无厘头”的热钱主导景象。它的深层次原因来自于“全球危机的不平衡”。当美国希腊发生了全球第一轮危机，全球央行开始无耻地同步合作疯狂放水。一方面“缝合”第一轮危机国的伤口，另一方面却创造了新的“危机不平衡套利”，即那些危机较小的地区成为新的热钱追逐地。热钱流入德国，仅仅是觉得德国安全。

　　也就是说，全球货币当局每次拯救危机，释放大量货币，搅动了热钱，热钱朝着泡沫危机最小的地方移动，将原本危机最小的地方变成新的泡沫危机的起点。一次一次，一轮一轮。即使这些危机最小的地方不具备房地产泡沫的完整条件，但是热钱在货币泛滥的驱动下，敢于刀口舔血践踏基本的经济逻辑，因为他们相信，各国政府对危机的拯救将没完没了。