任志强：城市化过程有4个阶段 中国刚进这阶段

　　2012年11月4日搜狐企业家年会在北京震撼召开，本次年会云集50余名精英企业家和重量级经济学家,搜狐财经对华远地产公司董事长任志强进行了专访。

      主持人：观众朋友大家好！这里是搜狐企业家年会的现场。我是主持人范晔。我们今天有请

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　　任志强：今年的房地产行业算是所有行业中经营表现最好的。虽然政府采取一系列的措施去粗暴地打压需求市场，但房地产市场仍然保持了15%左右的投资增长。对中国已经下滑的经济趋势来说是一个重要的支撑。从单行业看，房地产15%的投资增长仍然属于所有行业中比较高的。

　　从整体销售情况看，今年年底的销售情况比去年略有增长。虽然到9月份，三季度末还是-4%的增长，但通常往年四季度都是高峰期，尤其12月份，按照登记系统计算，集中在12月份结算的时候会有比较高的上调。所以从总的趋势来看，今年会保持比较平稳的增长。

　　主持人：我们听到有些专家表达过一些观点，我给您提一个观点，有人认为中国的房地产不能称之为中国房地产，应该是一线城市或者是二线、三线城市，房价的情况是不一样的，可能环境也是不一样的。您怎么看像北京、上海这样的一线城市的房价问题呢？

　　任志强：那是他们不懂。在世界城市化率发展过程中，通常都走过四个阶段。第一个阶段是农村大量转移向城镇。第二个发展阶段就是中小城市向大城市集中。从发达国家情况来看，都经历过这样的过程。应该说中国刚刚开始进入这样的阶段。第三个阶段是从市中心向郊区转移，我们还没到那个阶段。

　　在前两个阶段中，我们可以明显看到的是两种现象。一种现象是随着城镇化速度的加速，人们从农村向城市转移。从95年邓小平南巡讲话以后，出现了高增长，每年大约有2400万人口转移。即使是到后期的十年之后有所下降，也保持1200多万人口的转移。

　　开始的时候是进城，分别进入到大中小城市。第二个发展阶段是从中小城市向大城市集中。原因是大城市的公共资源配置条件远好于中小城市，比如说教育问题、医疗卫生、城市就业机会、城市经济发展速度问题、工业化的问题等等，向大城市集中过程中就把人口附带到大城市。现在大城市的城市化率基本接近60%，高于全国平均水平的51%。二线城市、三线城市基本维持在50%，与全国水平差不多。四线城市以下的基本只有30%的城市化率。比如河南，以农业为主的省，一个省的城市化率才达到40%，远远低于全国的51%的水平。这就是在城市化转移过程中，农村向城市转移的第二个阶段，中小城镇向大城市转移。

　　等到城镇化速度达到70%或者更高的时候，才出现第三个或第四个阶段。这是历史发展的自然规律，不是说和不说，与全世界走过的路基本是一致的。我们不可能超越发达国家，选出一个新的路突然一下改变了？历史规律告诉大家这条路基本是相等的。所以我们可能会借用国际上的先进经验来解决中国目前存在的问题，其中重要的就是在城市化发展过程中如何让房地产成为城镇化加速的推动力，而不是限制城镇化加速发展的障碍。

　　主持人：在二三线城市，现在有一个比较普遍的现象，一个家庭可能拥有两套房，甚至三套房。您怎么看待二三线城市空置率的问题。

　　任志强：全国的普遍统计数字不是这样的。尤其是五普和六普的数字都不是这样。五普的时候，拥有第二套住房的比率是百分之九点几。六普的时候，拥有第二套房的比例是12.5%，在发展过程中增长得很快。但是，它的分布不在于都是高收入家庭，而是分布在低收入、最低收入，以及困难家庭等等。在不同阶层中，我们按照统计局的七等分来划分收入的话，不同阶层中，高收入阶层中大概只有30%几拥有第二套住房。高收入阶层中拥有二套住房比例，偶尔自己居住的达到70%。就是他们要自己居住的，可能是以5+2，两天在城外，五天在城里。我们不认为高收入家庭的住房有什么空置。低收入家庭里面，拥有第二套住房的，生存的比例非常多，出租的比例大概有60%。换句话说，他们是用租金来改变生活状态。在新生的小区中局部形成空置是必然的。大量的小区大概用三到五年的时间把装修问题解决了，把户籍转移的问题和就业问题解决了。因为买第二套住房的可能是孩子毕业两三年以后，必然要大房子，因为他要结婚。

　　在拥有第二套住房的比例中，用于其他的比例占到17%。换句话说，用六普的数据看，12.5%乘以17%点几，这17%里面有可能完全是空置的，有的人当了仓库或者是开了小商店、作为办公室。从居住角度来说，住房非居住用途就那么大的比例。从全国情况来看，二三线城市的并不是占大量，反而是一线城市拥有第二套住房比例比较高。因为城市太大了。周一到周五在市中心工作，六日我可能要到郊区去放松。把郊区作为第一居所的话可能会来往交通有阻碍，所以这个比例非常大。这是城市化率发展到第三个阶段从市中心向郊区转移的过程。如果市中心不需要这套住房或者交通或就业情况需要解决，市中心这套房就不需要。但现在我们需要，就是没有办法解决交通问题。国外的直升飞机都开放了，交通管理比现在好，没有那么多高级官员造成的戒严，没有交通堵塞，就可以变成第一居所。我们现在迫不得已的形成两套居所。

　　用于投资的有没有？有。按历年的比例看，购房比例中有20%的人买房子是用于投资。大家认为20%很大，其实这是错误的。因为我们每年的销售总量都加起来，商品房只有六百多万套。按户数计算的话，只是按总量的2%。2%里的20%非常少。即使六七年时间都加起来，总量也没多大，也就是1%、2%或者3%。重要的原因在于中国根本就没有做到让每一个城镇家庭对应的有一套住房。我们叫住房城市化率1：1。大部分国家，像德国、英国、美国、日本，这些国家都达到了1：1.2以上。就是一个城市的空房率达到10%左右，才能保证进入这个城市的人有房子住，我要生孩子的时候有房子住，一个家庭因为孩子结婚分成两个家庭以后，也要有房子住，中国做不到。所以不能认为拥有第二套住房，所有的都是投资，有的人只是为了儿子结婚用、孩子上学用，都有可能。不要误解中国的房地产。最核心的问题还是住房的总量严重不足，不能满足城市化的发展和套数的问题。

　　主持人：我们看到国家在倡导大量建设保障性住房。但您的观点是依然觉得保障房不是可取的办法。

　　任志强：你说错了。我们是在98年进行房改的时候最早提出要同步建设保障住房制度的，但上面不听。所以他们到了2007年，也就是十年以后才想起来提出要建设保障住房。如果提前十年的话，用不着用大跃进的方式建设保障性住房。第二是保障什么？从世界各国的情况来看，核心的保障应该是租不起房子的人得到保障。中国没有这么多的量需要对租不起房子的人给予保障，比如廉租房。我们在2004年向中央提出报告，全国需要廉租房的家庭不超过1.5，北京去年是7.5万户。在2007年中央下文件的时候叫应保尽保，全都解决完了。现在各个城市没有一个城市承认说廉租房没保障。后续的还要不要保障？我们应该说是用砖头补贴变成人头补贴。但中央政府没这么做，现在我们执行的还是砖头补贴，它就是补在地价上、补在房子上、补在税费上，让买房的人获得便宜。这个最大的违害就变成了财产性分配。按照《联合国人权公约》的规定，住房是居住权的分配，只有居住权，而没有财产权。哪有说分配财产权利？我们现在的保障是过度保障，限价房、经济适用房都叫财产权利，是买卖关系，它可以大量升值，升值以后就是意外财产，这个意外财产是通过纳税人的钱造成的，通过不合理的非公平的分配造成的，不合理。所以我们强调更多应该是居住权利。

　　从德国来看，住房私有化率非常低，只有40%，中国已经到80%几。假定我们按德国的比例，把农村都算上，我们都到95%了，非常高。德国的相当一部分人要进行租赁。德国是通过社会方式形成租赁市场，允许买第二套房子，或者买三套、五套、十套都可以，你可以把这些房子拿出来用于满足市场的租赁活动。在租赁上有优惠政策、支持政策、限定政策，比如不能随便涨价、不能随便把租户轰走，对租户有一套保护。同时，又允许你在三年之内涨价不超过百分之多少，让你的投资有一个平稳的回收。这是双向的，既保护提供租赁房子的投资者，也保护了使用租赁房子的消费者。政策是两边平衡的，让社会投入的租房可以有钱可挣。中国是拼命地打压购买第二套住房，不能形成有效的私房供给市场，于是房租就猛涨，你就不得不鼓励用政府的钱去建大量公租房，而政府没有那么多钱，当我们的政府出现偏差和错误的时候，就一定会形成逆向，这边打击了消费，让市场正常消费和竞争不能形成；那一边是打击了拥有第二套住房的人，让他不能向市场提供有效的租赁性住房，所以租金就暴涨，人们买不起房子的同时也租不起房。就迫使你不得不用更多的政府的钱和纳税人的钱提供社会保障。最后的结果是既破坏了市场，又没有达到改善居民住房的条件，又让人们拥有过多的非公平分配的财产，还让一部分人在租赁过程中也不得不忍受房租的不断高涨。我不觉得这个政策是对的。从历史看，从世界各国的对比上看，从现有的实际效果看，现行的政策基本是错误的。

　　主持人：今年出现了很多关于房地产的消息，比如北京的小产权房，上个月有消息爆出又复出了，很多地下中介又重新猖狂起来了。还有拿地的情况，也可以从侧面反映中国房地产市场未来的走势。您怎么看这两个问题？

　　任志强：小产权房从来不属于房地产，小产权房从来是国家法律上禁止的，也不允许开发商建设。《房地产管理法》规定开发商只能在出让的土地上盖房子，小产权房是非出让的土地上盖房子，小产权房反映出来的恰恰是中国现行房地产政策的错误。由于土地的权利问题，比如国有土地和非国有土地差距的问题，才形成了大产权和小产权。国有土地上称为大产权，非国有土地上的称为小产权房。

　　为什么出现这样的错误？是国家政策的错误，把国有土地上的额外利润拿走了，才形成了商品房的高价。因为政府没有办法把集体土地上的土地收益拿走，才形成了小产权房的低价，与房地产市场没有直接关系，也不列在房地产投资的范围和生产范围之内。比如说开工、竣工都不在这个指标里面。这种现象反映的是中国现行土地政策造成的错误。

　　第二个问题是关于土地的。我们从数据上看，二季度的土地数据是-26%，一季度的土地数据也是-10%左右，一季度到二季度是直线下降的趋势，土地供应短缺。我在今年3月份的时候就已经提出明年3月份可能会出现房价暴涨。原因就是我们看到如果土地不能保障供给，后续就不能保障市场的供给。5月23号的时候，温总理在国务院会议上特别提到要增加供给，但实际上二季度没有看到增加。三季度才出现了略有增长。什么叫略有增长呢？就是从-26%变成了-16%，减少了10%的负增长，但还是负的，不表示变成正的，仍然是一个短缺。

　　为什么在三季度的时候价格提升呢？是因为饿的。一季度不给力，二季度不给力，把大家饿的够呛。一季度、二季度大家又消化了大量存量。特别是三季度以后，市场转旺以后，把存量消化了，三季度再不供给就饿死了。

　　恰恰是因为我们这种忽上忽下的土地垄断式供给制度而造成了价格的波动。所以北京刚刚在9月份出现的供给高潮的时候又停了十几块土地的供应量。他们怕土地供应了，价格会被开发商炒高了。完全是胡说八道。如果天天有地在那挂着，充分供应的话，他怎么在那个时候抢呢？是因为你没有。特别是前几个月的土地饥饿造成的土地价格暴涨，狼多肉少，就给两块骨头，可不就变成贵的了吗？如果再摆出几百块地不就没这个问题了吗？所以核心问题是我们对土地制度的限制条件导致我们没有办法给予充足的土地供应。因此，我们房地产市场不得不上上下下的被政府倒来倒去。

　　从总体城市总量来看，我们的城市建成区只有3.48万平方公里。现在即使多了一些，也不超过4万平方公里。换句话说，只有国土面积的0.3%左右是城市建成区，而真正用于居住的大概只有0.1。一个国家就不能多拿出一点土地来让老百姓住在城里吗？而这0.1的土地上住了6亿多人后，房价怎么能不高呢？农村的宅基地有多少？有1.75。换句话说就是城市建城占用国土面积的4倍多。如果在农村人口不断向城市转移过程中也把一部分土地变成了城市的，拿出1%的土地就可以住16亿人，我们也可以多出2亿多亩的耕地。所以中国的土地政策的错误让我们的土地耕地得不到保障的同时，城市建设用地也得不到保障。每年建设用地中，大量的土地用于工业用地。因为我们的地方政府过于追求GDP，他们宁愿让工业产生也不愿意让人居住。所以我们的城市化率和工业化率不成比例，城市化率不足以满足工业化率增长过程中的服务。今年到9月份为止，工业化用地、基础设施用地等等占到了50%以上的建设用地的比例，而用于住宅的建设用地的比例只有11%点左右。如果把住宅用地变成五十几，而把工业用地变成十几的话，也许我们现在的房价早就不用大家担心了，土地供应会非常非常多。

　　主持人：您既然说到工业地产。

　　任志强：没有工业地产这一说，在统计上根本没有这一说，统计上只有仓储。

　　主持人：有其他房地产开发商已经涉及到了您刚刚说的没有这个概念。您应该明白我在说什么。工业地产的领域，在大量建工业园区。华远现在是什么情况？

　　任志强：我们不干违法的事，我们不干这种投机倒把的事。把工业地产转移为其他地产就是钻国家的空子，投政府所好。我们从今年9月份的数据来看，商住用地大概是5700块钱一平米，住宅用地是4800多，而工业用地只有600多块钱。把工业用地私自转换性质，按国家法律来说是违法的。所以他们换个名字叫总部、科研中心。根子在于政府过度强调GDP的作用，而不让老百姓好好居住。如果不改变政府过度的偏重于工业用地，而不愿意拿出更多的土地让老百姓居住，是无法改变现有房价市场变化的。英国用1平方米的工业用地会配7平米的住房用地。日本用1平方米工业用地会配3.5平方米的住宅用地。但我们工业用地是5，住宅用地是1.1，这差了5倍。5平方米的工业用地才配1平方米的住宅用地，就是逼着人家用高价买房子，就是想从中挣更多的钱。

　　主持人：可能我没说清楚，万通他们做工业地产，大搞基金。

　　任志强：你说的不完全对。它的工业地产第一步就是把已经建成的工业地产和仓库转移成自己的产品。他把仓库买来，他们用租金的方式支付，替换了现金流。他们现在做的很多也是类似这样的东西。就是说替工业机构盖房子，替你去筹措资金，然后你来租用。这是两个不同的概念。我们所说的工业地产，在我们的统计中是列入仓储范围的，是两个不同的范围。

　　主持人：您觉得这是出路吗？

　　任志强：我不认为这是一个出路。没有太多关系，因为总的比例太低了。你这种说法就像是中国政府说我们应该发展高科技，你要把几亿农民工变成高科技，可能吗？有多少高科技容纳这么多人？你说的工业地产就是这个意思。如果这么多开发商都干工业地产，房价不更高了吗？容得下吗？有那么多地吗？这都是非常愚昧的一种说法。是不是转移到旅游地产，是不是转移到老年养老地产，这都是胡说八道的事。老年地产和旅游地产从全世界来看，在所有的地产比例中都没有超过5%的，一部分企业干可以。我们目前的水平更低，养老地产只有1%，一部分企业干可以。要大量企业干，一年就超过5%，就废了，根本不可能。

　　主持人：像养老地产或者旅游地产，现在已经是饱和的状态，还是说存在空间？

　　任志强：还有空间，养老地产才1.2%，距离5%还有一定距离。是不是鼓励大家都干？你要鼓励大家都干就完了，只有极少数企业去干才可能有空间。因为我们的总量太大。

　　主持人：今年已经不仅仅是房地产企业拿地，一些国有企业也进入拿地的进程中。

　　任志强：国企很少，大国企很少。国资委的限定条件下，我们没有看到多少大国企增加地产。只是原来国资委批准有地产业才能做。你们这是虚假情报。

　　主持人：请您谈谈中国企业家，尤其是在风口浪尖上的中国企业家。

　　任志强：我只是觉得这是媒体为了炒自己而故意宣传的一些东西，说明媒体人的素质太低了。如果媒体人把精力放在采访宁波这种事上的话，老百姓会举双手欢迎的。但是他们把精力放在了不采访宁波这种事，而是放在了关心个人隐私这方面，跟国家有什么关系吗？跟保障民生有关系吗？你们的责任是干嘛？所以我们媒体人不要自我去糟践自己的职业，这是非常重要的一件事情。

　　主持人：我们不说企业家的道德问题，这种压力是挺大的。

　　任志强：我们企业家没觉得有多大压力，因为我们从来看不起这些所谓八卦的东西。由此而带来的只是媒体人让自己被社会更看不起。

　　主持人：谢谢任总。