昆明楼市10月成交降幅超两成 高校地块引溢价潮

　　昆明楼市“金九不金，银十不银”已成定局。据昆明市房产信息网统计数据显示，10月，昆明主城四区及呈贡各类商品房成交套数和成交面积环比降幅均超过两成。二手方面，因贷款限制，部分门店业绩下滑近20%。而促成土地市场拿地热的重要源头是昆高校旧址地块，但该批地块面积较小、溢价率总体偏低。此外，商业地产开盘收获不错。业内表示，“金九银十”的低迷局面，不会对后市产生太大影响。

　　月度报告之一手房

　　仅5818套 成交量持续下滑至新低

　　“十一黄金周”后几周，昆明一手新房成交量虽然有所上扬，但从该月整体情况来看，成交量却可以用“惨淡”来形容，10月的成交量也是继5月以来的最低值，仅5818套。

　　据昆明市房产信息网统计数据显示，10月昆明主城四区及呈贡新区共成交各类商品房5818套，成交面积约511457.5平方米。环比9月，成交套数少了2061套，降幅约为26.16%，成交面积降幅25.27%。同比2011年10月成交套数的5845套，降幅为0.46%，成交面积则同比上涨，涨幅为19%。

　　从10月的成交量上不难看出，尽管开发商促销之势从未间断，但成交量却一直无法突破，这也表明了购房者的观望情绪越发加重。业内人士分析，这是调控、信贷政策变动的影响，临近年末很多购房者都会推迟出手转而观望市场局势的变动。

　　市场面上看，开发商继续加大推盘攻势。据统计，包含滨江俊园、水岸家园、七彩俊园等在内众多口碑楼盘在内，10月昆明主城及近郊有约近26个楼盘开盘入市，销售楼盘物业类型丰富，以高层住宅居多，均价在8500元/平方米上下。另据了解，11月份有超过10个楼盘确定及计划开盘。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，近期市场上加大新增供应量、大幅度优惠等营销方式较为普遍，开发商仍在为通过走量实现资金回笼而努力。

　　记者点评：在楼市调控政策日趋收紧的情况下，开发商资金链确实紧张，但还没有达到大面积断裂的程度，所以，开发商仍在争取时机“自救”，为取得销售，积极做着各种调整、应对，只是目前效果还不明显而已。(记者 林若男)

　　月度报告之土地市场

　　成交面积金额下滑昆高校旧址地块引领溢价潮

　　年底人们所期待的土地供应潮及拿地潮显然没有到来。10月，昆明土地市场成交情况并不乐观，成交面积及成交金额均出现下滑。

　　昆明市国土资源局公布的数据显示，10月，昆明土地市场累计供应37宗地块，供应面积1216784.14平方米，交易起价412797.84万元。其中，有30宗地块顺利完成招拍挂，成交面积1062647.12平方米，环比下降13.4%，同比下降49.4%；成交金额330846.50万元，环比下降29.5%，同比下降39.7%。此外，3宗地块出现流拍，4宗地块“因故中止”交易。

　　其中，关注度较高的“溢价”地块主要为昆明高校旧址地块。但几批成交地块面积较小，成交金额不大：10月11日，经过31轮激励竞价，云南英茂以30700万元拿下位于五华区昆瑞路202号两宗地块，地块溢价4539.8万元，溢价率为17.35%。10月17日，财大南校区地块又迎来众多企业争抢，33轮角逐后，面积为10575.92平方米的土地被昆明优盛投资有限公司以27774.3万元的价格收入囊中，成交价高出起拍价15800万元，溢价率达131.9%。10月26日，位于五华区黑林铺街道办事处(云南交通职业技术学院黑林铺校区旧址)，面积仅有12978.10平方米，但在经过51 轮激烈竞价之后，溢价5005.618 万元，昆明版筑房地产开发有限公司花1.30亿元拿下该地块。

　　记者点评：9月昆明土地市场频现“溢价”地块，但细细梳理，我们会发现地块主要集中在八宗高校旧址地块上。这些地块面积虽然都不是很大，但区位等资源优势可谓十分明显。也正因为该批地块的“特殊性”，由此做出市场复苏的判断并不客观。

　　月度报告之商业地产

　　主城区均价29985元/平方米

　　“银十”，住宅市场一片冷清，而商业市场却迎来机遇，月末出现的商业市场推盘小高峰成为楼市一大亮点。

　　10月，滨江俊园、锦悦四季、水岸家园以及七彩俊园相继开盘推商铺，四盘合计推出137个商铺，从销售情况上来看，小户型商铺备受购房者亲睐。价格方面，主城区域的七彩俊园项目凭借其优越的区位配套和综合品质，均价高达90000元/平方米，滨江俊园与锦悦四季均价约36000元/平方米，位于富民的水岸家园项目最高价也直奔29800元/平方米。

　　据至祥置业(昆明)研究中心(下称至祥)的数据显示，10月昆明辅城区域商业市场逐渐走热，商业均价在14600元/平方米，主城区均价在29985元/平方米，主城区商业均价环比9月有200元/平方米的涨幅，平均租金水平为198元/平方米。而石林老街·东门坊项目借势石林区域城市和旅游发展机遇，当期商业价格最高至60000元/平方米，直追主城。

　　从商业类别来看，10月，昆明商业街的售价在24000元/平方米左右；社区商业为29427元/平方米，租金204元/平方米/月；专业市场商业均价14040元/平方米，租金143元/平方米/月；而综合商业价格最高，为38650元/平方米，环比出现11.13%的上涨，租赁价格为228元/平方米/月。

　　从区位看来，以二环为界限，10月，二环内价格为40840元/平方米，二环外为29332元/平方米，整整高出11508元/平方米，租金每平方米也高出近100元。

　　记者点评：在住宅限购接二连三日趋严厉的情况下，商业地产成了很多投资客眼中的香饽饽，而这也是导致10月昆明商业售价微张的关键原因。业内人士也表示，随着第四季度中央对住宅的调控政策的调整，商业地产或将迎来更大的放量，以及更多追捧。

　　月度报告之二手市场

　　部分中介二手成交环比降近20%

　　金九不金，银十更难银，在刚刚过去的10月份，昆明的二手房市场依旧持续9月以来的不景气态势。记者从荣城房产、富邦房产、东函地产等品牌中介了解到，各品牌中介虽然成交量有涨有跌，但总体成交量仍不乐观，除了市场需求的因素外，主要原因还有来自贷款紧缩的影响。对于置业者来说比较好的消息是，成交量的低位运行下，房价还是总体趋于稳定。

　　“我们10月成交量环比9月下滑了近20%。”荣城房产常务副总经理毕永国在接受记者采访时表示，成交量的下滑，除了10月恰逢黄金周之外，最明显的影响是来自银行贷款，由于贷款收紧，许多交易都因此而延期，造成了成交量的下滑。“时值岁末，许多银行的贷款已经趋紧，在这样的背景下，房贷审批越来越严，对于我们的交易影响很大。”毕永国说。而门店量刚刚破百的富邦房产，成交环比9月上涨14%，除了门店扩面带来的红利外，富邦房产在交易过程中同样感觉到了来自银行贷款的压力，“我们目前有三笔交易卡在贷款阶段。”富邦房产总经理卞东晓在接受记者采访时表示。

　　成交量因为市场原因不景气，而租赁市场同样因为淡季的到来而开始逐渐冷清下来。从各大品牌中介的统计数据看，十10月以来，租赁业务均出现了不同程度的下滑。据介绍，二手房租赁淡季将一直持续至明年春节后。

　　记者点评：政策调控下的市场依旧处于低位运行，在传统销售旺季不旺的背景下，中介的生存问题越来越明显，荣城房产高调进军代理市场就是中介寻求突破的选择，在未来两个月，是各大中介为生存而奋斗的时间了。本报记者 毛建伟

　　月度报告之月度热点

　　10月31日，有媒体报道：昆明市382个城中村，已有181个村启动拆迁，拆除面积1960万平方米，121个村启动安置房建设，3991户动迁户已入住新居。

　　10月30日，相关方面发布了《昆明新国际会展中心征地拆迁项目竞争性谈判招标公告》，项目建设也提上日程。

　　10月29日传出，昆明绕城高速东南段和新嵩昆高速公路两个项目的可行性研究报告获得国家发改委批复。

　　10月29日，腾冲驼峰机场扩建总体规划获民航西南地区管理局批复。

　　10月23日消息，湖南、湖北房产税试点准备工作已暂停。

　　10月21日，陕西省住房和城乡建设厅和省物价局联合出台通知，其中要求将房价合理利润率控制在10%左右。

　　10月19 日，富民县“撤县设市”举行公开听证会。

　　10月8日，住房城乡建设部发文要求开通12329住房公积金热线。

　　10月7日，贵阳市公布“新政”，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。