“越秀样本”商业地产转型问路(图)

　　与张招兴对话前几天，越秀地产刚刚公布收购了武汉一块建筑面积达15.3万平方米的土地。在成功运营了广州IFC交易、构建地产和房托常态化互动新平台之际，越秀如何应对宏观调控、适应行业发展趋势的需要，是越秀集团副董事长、总经理张招兴非常关注的问题。

　　现年49岁的张招兴，2008年获任越秀集团副董事长兼总经理、越秀地产执行董事，与越秀掌舵人越秀集团董事长陆志峰堪称是“完美组合”，张自称“陆董更多是领导董事会进行战略层面的谋划、本人则更多是带领一个具有强势执行力的经营团队实现公司的战略”。履新之际，时值越秀集团“三年（2009-2011）调整优化发展”战略实施初期，问题逐一涌现，也是中国房价受金融危机影响大跌时段，市场对房地产对中国经济的引擎作用开始产生质疑。

　　而如今，正值越秀集团“3＋X”模式发展棋到中段，亦是越秀地产探路中国商业地产转型的突破之年，对话张招兴，颇具意义。

　　开河之作

　　提问：此次广州IFC注入完成，对于越秀集团、地产、房托而言意义何在？

　　张招兴：从本次交易的背景看，首先是越秀集团具备了实施巨人项目的基本条件，上市平台结构得到了彻底优化，国金中心实现了全面运营（即“广州IFC”），为交易打下了基础，其次，地产和房托的常态化互动是应对宏观调控、适应行业发展趋势的需要。

　　越秀集团三大核心产业中，越秀地产是核心支柱。但在国内住宅宏观调控常态化的背景下，以“买地、开发、销售”这一传统住宅地产发展模式为主的房地产开发商，普遍存在资金短缺、业绩下滑、抗风险能力减弱等问题，面临较大的生存危机。

　　另一方面，在超过1300万平方米的土地储备中，越秀地产拥有包括国金中心在内的超过300万平方米的在建和未建优质商业项目，如按照靠租金回收成本的传统商业模式，普遍存在回收期过长的问题，易致企业沉淀大量资金。以国金中心为例，项目总投资额约81亿元，仅靠收租的话，年回报率约5.8%，投资回收期长达17年左右，会给越秀地产快速扩张带来沉重压力。为此，越秀地产迫切需要进行产业升级和发展模式转型。

　　而且，在实施巨人项目之前，越秀房托的规模太小（仅为66亿元，而香港和新加坡的REITS平均资产规模分别为202.6亿元和144.1亿元），竞争力弱，缺乏行业影响力。房托现有的几个项目大多已步入成熟期，增长空间有限，可持续发展和抗风险能力不足。

　　在香港上市的所有内房股当中，越秀地产是唯一拥有房托基金的，这是我们的核心能力。发挥好这个核心能力，地产和房托两个上市平台的发展后劲就会不断增强，融资功能也会不断放大，香港越企的融资空间也同样受益，集团总部就有更多力量支持金融、交通等其他核心产业的发展，从而成功实现“十二五”的战略设想。

　　从项目意义的角度而言，首先，这个项目是一项牵一发而动全身、具有巨大杠杆效应的资本运作项目。通过该交易，越秀地产迅速实现了对国金中心的投资回收，增加约49亿元现金，减少了45亿元银行负债，合共获得额外约94亿元的资金贡献。其次，由越秀房托承接国金中心项目公司债务，越秀地产的资产负债率从交易前的67%下降至交易后的62%，总资本负债率也从46%大幅下降至30%，一次性释放了45亿元的借贷空间，使越秀地产剩余借贷空间从原来银行规定的“天花板”借贷比率1.5框定下的89亿元扩至约134亿元，财务状况更显稳健，接近于中海外及华润置地等行业领先企业的同程度水平。

　　其次，迅速实现了越秀房托的跨越式发展。越秀房托经营物业面积从21万平方米增加到68万平方米，总资产从74亿元增加到268亿元，资产规模在香港上市房产基金排名由原来倒数第二名跃升至第四名，并跻身亚洲前十大房地产投资信托基金行列。优化了物业组合，减少越秀房托对白马大厦服装批发市场的过度依赖，抗风险能力更强。

　　另外，还优化了股东结构，一方面引入了如友邦保险、中国社保基金等国际知名基金投资者，机构投资者持股比例由原来的30%上升至70%，越秀房托的股东结构更趋合理和稳定；另一方面越秀房托的股本较交易前增大了超过两倍，交易的流动性大大增强，为其市值进一步提升创造了条件。

　　还有一点很重要的是，此次重组使越秀地产对越秀房托的控股比例从现时的35.58%最终增加至约50%，由相对控股公司直接跃变为绝对控股公司，掌握并进一步巩固对优质商业项目的控制，同时增加了收益分配权。

　　并且，推动了国有资产的保值增值，实现国有资产增值共约70亿元。快速实现物业项目利润，国金中心交易对价约154亿元，扣除投资成本约81亿元及相关税费、补贴等支出后，产生了约43亿元的利润贡献，约为国有资产带来22亿元的净资产增加（越秀集团占该项利润约50%）。

　　产融结合战略框架完型

　　提问：本次交易对“越秀地产实现向高端发展模式转型”，从战略意义上如何解读？

　　张招兴：如果越秀地产单纯依赖“开发＋销售”的低端发展模式，或者长期大量持有商业地产，抗风险能力较弱，可持续发展的后劲也不强。越秀地产通过国金中心注入越秀房托的尝试，继续双平台互动和实践“开发+运营+金融”的高端商业发展模式。

　　此外，越秀地产实现高端发展模式转型后，越秀集团整体融资空间也将得到有效放大，将有更大的能力支持战略性新兴产业及三大核心产业的发展。特别是积极参与金融产业的并购重组，打造全牌照的综合性金融控股集团，促进越秀集团进一步实现转变发展方式，旗下金融、地产、交通三大核心产业真正形成三足鼎立之势，成为产融结合、高度协同、具较强竞争力的航母级企业。

　　提问：从3月份成立商业地产事业部，到广州IFC注入越秀房托，越秀地产动作频频，在下一个经济周期，地产仍然是越秀的龙头版块么？

　　张招兴：下一步，越秀地产将坚持“住宅地产+商业地产”双轮驱动的战略，充分发挥“地产+房托”的双平台互动优势，确立“开发+运营+金融”的商业地产发展模式，打造出越秀独特的核心能力，继续推动发展模式由传统向高端增长方式转型，在巩固广州市场地位的同时，完善全国化布局，成为在国内具有较高影响力和知名度的大型全国性综合房地产企业。

　　其中，越秀房托作为地产控股的公司，主要是专注于中国商业地产市场，培育和持有优质商业物业，通过出色的商业营运能力、持续性的资产增值能力和资本运作能力，成为行业领先地位的专业化资产管理机构。

　　我们将继续强调发展短板的查补和核心能力的打造。就地产开发来说，一是创新能力的提升，着手建设研发平台和一套可复制的标准化体系，为未来的滚动扩张提供基础；二是销售能力的提升，通过引入社会中介资源、创新营销渠道，实现从“坐销”向“行销”转变；此外，在管控能力、联合开发、产业链协同上继续强化。就商业运营来说，主要是商业地产专业人才的培养、优质商业物业的培育，能够很好地覆盖不同类型物业。就金融运作来说，主要是充分释放REITs平台的作用，提升资本效率。

　　通过以上三个方面的努力，立足于投资商、开发商、运营商、资本运作者四位一体的角色定位，实现“有效变现+控股持有+基金配售”，最大程度发挥“开发+营运+金融”的协同优势，从而实现地产板块效益进一步提升和可持续发展。

　　地产金融先行者

　　提问：越秀地产因为拥有房托这个Reits平台而在融资环节具备了先天优势，相比竞争对手，未来将如何更大程度地发挥优势？

　　张招兴：由于监管、市场环境等原因，越秀的REITs平台在国内地产业仍是领先的，这就决定了越秀有能力将优质商业地产项目作为金融产品来运作，有条件向房地产发展的高级形态转型。事实上，国外先进地产开发商如波士顿地产、铁狮门、西蒙早就把商业地产作为金融产品运作了。

　　对于越秀地产新开发的项目，只要条件成熟就会继续注入越秀房托，我们追求的是要跟国民经济相适应、抗风险能力比较强、产业经营和资本经营联动的产业模式。也就是从“买地、开发、销售”的简单模式，转变为“地产开发、商业营运、长期持有、金融运作”的新产业模式。实现这种新模式以后，越秀地产的价值创造将更加多元，除了简单的销售收入，还有资产增值、租金收益及资本市场的溢价；整体盈利水平将会达到一个新台阶，净资产收益率将达到行业中上水平，各项财务指标更加健康；融资渠道更加畅通，现金回笼更加迅速，相应投入到其他商业地产项目就更加快捷。越秀房托则有望成为全球领先的房地产信托基金。可以说，我们拥有其他地产公司所不具备两个上市平台，而这两个上市平台可以联动、互动，利于整个产业经营和资本经营的有效结合。

　　越秀地产目前还有西湾路的财富天地商贸城、珠江新城的财富中心、天河北的天河商旅等位于广州核心位置的高端商业项目和杭州、武汉、沈阳、烟台等省外城市优质商业物业，共约255万平方米。持有的商业地产资源均位于一、二线城市的核心商业区域，商业价值潜力巨大。

　　提问：万达、华润模式已在全国快速布局，越秀地产在标准化运作与品牌扩张方面并不明显；在商业地产和自持物业的力度和比例将出现什么变化，如果转型已经出现的话，越秀在这一角色转化中在资金、财务策略、开发运营模式会发生哪些变化以及需要规避的风险？

　　张招兴：房企在商业地产方面确实已经形成了差异化较为明显的发展模式，如我们常说的万达模式、凯德模式、华润模式等，每一种模式都有自己独特的地方。

　　越秀集团商业地产是基于行业发展趋势和内部项目资源优势，是可以标准化运作和快速复制的，通过双平台成熟一个互动一个，不会沉淀巨额的资金，可以快速回笼现金并投入下一个项目的开发，从而获得滚动的、可复制和可持续的发展。可以说，越秀集团是国内房企中具有唯一性而且能够充分发挥这种唯一性的企业，有自己的商业地产品牌特色，也能够充分发挥自己的核心能力和差异化竞争优势。

　　在资金支撑和财务运作方面，越秀集团有多重优势。第一，作为广州市最大的国企，越秀集团同多家银行合作关系紧密并保持战略合作关系；第二，作为国企红筹，充分利用香港这一国际金融中心平台优势；第三就是双平台互动将为集团带来非常强大的资金支撑。

　　至于风险规避，住宅和商业双轮驱动能够有效平抑经济周期的波动，地产和房托双平台互动在资金回收和产业链条完整程度上比其他房企更有优势，而且我们从今年初开始启动全面风险管控体系，积极提高企业对经营环境变化的敏锐性和对发展趋势的预判能力，及时调整当期经营策略和应对措施，确保企业抓住机遇，合理控制风险。

　　提问：房地产市场经过限购等系列调控后，住宅市场投资客减少，资金外流，房价小幅下跌。请你判断一下房地产市场的新变局？

　　张招兴：调控会让房地产行业更理性、健康及更持续发展。住宅市场投资客减少，社会资本流入减少，有助于挤出泡沫，防止经济过热。但在某种程度上，限购、限贷、限价等以抑制投资、投机性需求为导向的政策迫使资本流入商业地产，促进了中国开发商不断从住宅地产向商业地产转型。

　　从整个地产行业未来发展看，情况还是值得乐观的。几年前，地产行业突然加快步伐背后拥有一个强大的驱动力城市化。当前，中国历史上最大规模的城市化进程是地产行业蓬勃发展的深层次原因，新一轮人口流向和人口红利是房企转型的内在动力。同时，城市的重新布局，会为房地产市场发展开拓新的格局。

　　作者：孙玉婷