顶级财富阶层购房回归中国豪宅

　　591亿外资流入，顶级财富阶层购房回归中国豪宅

　　有六个均价高于3万元每平米的项目成交套数都超过了200套，总体成交环比上涨9.9%

　　流入发展中经济体的外国直接投资总量首次超过全球外国直接投资的一半,中国是吸收外国直接投资最多的经济体，总额为591亿美元

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云 李慆婧 李劭婷/文

　　中国的顶级豪宅已经成为世界级财富阶层资产配置的首选。

　　据英国一家调查公司日前发布的一份内部报告显示，2012年9月以后，大量中国富豪和欧洲富豪选择在中国购置资产。

　　报告指出，与2011年和2012年上半年，中国籍富豪在美国和欧洲一掷千金购买豪宅的事情频繁发生，尤其在纽约周围的富人区，其豪宅销售量的三分之一都来自华人。

　　然而，2012年9月份以后，中国人出去购房的规模降低了23%左右。而外籍人士在北京、上海、深圳三地购房的比例在上升。

　　该报告指出，这与“十八大”之后，中国未来政治经济格局明朗，世界对中国的信心恢复不无关系。

　　外资流入,中国重拾第一

　　10月24日，联合国贸易和发展会议公布了2012年上半年全球投资监测报告。报告显示，今年上半年，全球范围吸收外资总额6680亿美元，较2011年同期下降8%。

　　值得关注的是，流入发展中经济体的外国直接投资总量首次超过全球外国直接投资的一半。中国是吸收外国直接投资最多的经济体，总额为591亿美元。

　　由此来看，FDI（外商直接投资）下降并非中国独有的现象，与全球相比，中国的FDI甚至更加“抗跌”，这表明中国经济的增长对外商投资仍具有很强的吸引力。

　　事实上，在分析FDI同比下降时，安邦分析机构便已指出，欧债危机所导致的欧洲资本回流正是原因之一。报告认为，中国经济发展只是吸引投资者回流的指标之一，更多吸引世界顶级财富阶层来北京买房的原因是，11月份以后，世界对中国已经恢复信心。

　　随着欧、美、日等央行相继宽松，人民币重拾升值预期。10月30日，人民币兑美元询价交易市场收报6.2372，连续第五个交易日内触及1%的日内涨幅限制，连创阶段性高点。

　　中国央行在10月19日公布的数据也显示，9月中国金融机构外汇占款增加1306.8亿元，结束了此前两个月外汇占款减少的局面，资金开始重新流入中国。

　　国家统计局刚刚公布的数据对此也有验证，数据显示，中国10月制造业采购经理人指数（PMI）终值回升至50.2%，越过标志着经济扩张与收缩分界的50点关口，意味着中国经济很有可能正在企稳回暖。

　　财富阶层“回归”豪宅

　　今年11月，北京的豪宅产品的销售开始一路升温。例如，单套过亿的姜庄湖别墅22套取得预售许可证的房源，开盘即售罄；广渠路豪宅标杆金茂府年内两次开盘两次售罄。

　　仲量联行发布2012年第三季度全国高端住宅市场报告显示，就北京而言，三季度高端住宅新房销售面积继续扩大，有六个平均成交单价高于30,000元每平方米的项目成交套数都超过了200套，推动总体成交量环比上涨9.9%，达到3,398套。

　　位于北京奥运国家形象区内唯一民用建筑的盘古大观作为区域内的唯一顶级豪宅同样感受到了市场的动向。

　　“与二季度相比，刚性需求在房价上涨、房贷收紧、潜在供应增加等因素下出现观望情绪，三季度楼市整体成交趋于平淡。”北京盘古氏投资有限公司副总经理吕涛表示。但盘古大观项目来电量、来访量以及成交量上却呈上升趋势，这表明高端需求经过理性判断后开始逐渐释放。

　　据亚豪机构分析，这与国内外目前持续低迷的经济形势密切相关。一些原本寻求海外投资的财富人士日趋谨慎。同时，由于受到政策法规的制约和监管，国内银行从事离岸业务的权限并没有完全放开，境外理财产品的开发和购买还受到一定阻碍。

　　此外，从去年底开始风靡于富裕阶层的海外房产投资也有降温趋势。

　　对于财富人士来说，只有真正顶级豪宅才具备保值、升值投资属性。业内人士分析，真正的顶级豪宅必须具备全世界公认的豪宅标准，即在地段、景观、品质、文化、配套等全面处于顶级水平。

　　一位长期从事高端项目代理的业内人士分析，“一般情况下，现在北京均价在4万—5万元的楼盘都被统称为豪宅，然而虽同称为豪宅，产品实质区别仍比较明显。一些楼盘原本在楼盘品质上并不具备顶级豪宅的属性，但随着城市核心区土地价格的不断攀升，其房价也水涨船高，类似于‘被豪宅’、‘伪豪宅’；还有一些项目则在产品附加值上表现出一定的优势，但就地段和文化内涵等元素而言则具有明显的劣势。”

　　目前，北京顶级豪宅的项目报价基本也超过了10万元，单套价格超过数千万，甚至过亿元，升值空间也相当可观。例如，2009年以3600万购进一套盘古大观，在2012年其物业已价值7100万，达近乎25%的年均涨幅。

　　吕涛表示，“目前北京地区已经开始出现了少数具备国际视野的豪宅项目，但能担当北京作为世界城市名片的还是凤毛麟角。在北京顶级豪宅项目中，盘古大观的项目优势在于它与鸟巢、水立方并列组成了中国国家核心新标志。”

　　据统计，北京奥运会政府共投入2800亿元的资金用于城市基础设施建设和交通环境的改善。其中，除了修建比赛场馆外，还要配套建设包括国家奥林匹克森林公园在内的一些娱乐休闲设施、文化设施和商业设施。盘古大观与鸟巢、水立方同享北京最高级别的城市基础设施，这些配套设施使得盘古大观的周边环境日臻成熟，区位升值潜力不可估量。