业绩分化高息举债风险大 资本运作成救命稻草

　　万科、招商等整体上涨，小部分中小型房企深陷亏损泥潭，房地产信托基金和投资商成主导

　　房地产目前的开发模式将逐渐向投资模式转变。这意味着房地产信托、基金逐渐介入，房地产食物链发生变革。而这一模式的核心则是金融运作

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云

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　　如果说2011年是让房企最为“困惑”的一年，那么，2012年对于诸多房企来说或许是颇为“难受”的一年。

　　持续了两年的房地产调控带来的政策效果在逐步显现，全国楼市在地方政府微调、刚需集中释放等多重因素作用下，呈现出在跌宕中缓慢回暖的局势。

　　但就行业整体而言，仍然没有走出低迷的困境。正如阳光100董事长易小迪所说，我们必须习惯于从一个高速增长的时代走向稳定时代和收缩时代，这是一个很残酷的现实。

　　在行业现实面前，房企不得不思考，如何突破目前的行业困局？房地产未来的投资价值何在？钱将流向哪里？

　　“借新还旧”的高息举债风险

　　在今年“保增长”、“促刚需”政策下，多数房企在上半年依然秉承去年以来的降价跑量原则，直接推动了市场成交回暖的进程，进入7月份以后则对降价态度转变明显，更多地采取“稳价保量”的策略。

　　统计显示，今年前三季度楼市成交整体表现平淡，1～9月全国商品房销售面积同比下降4%，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%。

　　截至10月16日，57家房企公布三季报，房企整体经营情况相比2011年同期出现了明显的好转，盈利房企的比例有所增加，但整体的利润率则有所降低。

　　对于大多数房企来说，今年的销售比2011年更加困难。调控丝毫没有放松的迹象，市场上供大于求的局面进一步加深，再加上购买人群的观望态度更加明显，这使得大部分房企出现销售迟缓，或因降价促销导致盈利降低的状态。

　　而导致销售困难的另一个原因是，这些房企需要拨备大量资金应对年度陆续到期的高息债。早在2010年前后，几乎所有的内地房企都发行了高息债，其中包括碧桂园、雅居乐、佳兆业、合生创展、宝龙等大型上市房地产企业。

　　这些高息债将在今年陆续到期，经业内估算，债务总额高达4000亿元人民币，也就是说，这些上市房企需要拨出4000亿元的资金还旧债。

　　但是，钱从哪儿来？在内地融资渠道进一步收窄的情况下，我们看到，今年“金九银十”前后，包括恒盛、沿海家园、金融街、方兴地产等房企纷纷开始出售资产或海外发债融资。而在这背后，隐藏的则是新一轮“借新还旧”的高息举债风险。

　　值得注意的是，随着房地产市场的缓慢复苏，房企的阵营分化也越来越明显。

　　据公开数据统计，截至10月25日，已披露三季报的41家房企中，财务状况呈现明显的两极分化，万科、招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭。

　　万科三季报显示，今年1～9月，公司累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。而陷入亏损的嘉凯城三季报显示，今年1～9月营业收入35.57亿元，同比减少14.44%，归属上市公司股东的净利润为－1.56亿元。

　　愈来愈是资本游戏？

　　据Wind数据统计，截至10月16日，在已经公布三季报的57家房企中，有28家业绩报喜，占比约49%；其余30家公司出现预减、首亏或续亏等情况。

　　业内人士认为，房企业绩的分化，将使得行业的集中度进一步提高，未来大型房企的竞争优势将更加明显，从而出现强者更强的局面。

　　而在大量中小房企退出市场后，谁能够兼并重组胜出？

　　专家指出，关键取决于房企快速获得资本的能力。这不仅仅是依靠房企自身的积累，通过上市、私募股权、产业基金等渠道所能够实现的。因此，未来房地产将逐步进入资本运作的时代，谁能够获得金融资本的青睐，谁就可能在将来的竞争中处于主动地位。

　　与此同时，房地产目前的开发模式也将逐渐向投资模式转变。

　　这意味着房地产信托、基金逐渐介入进来，房地产食物链发生变革。而这一模式的核心则是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成为围绕资金的配套环节。

　　转型将是一个长期的过程，而当前的房地产行业还在调控压力下踟蹰前行。很多房地产企业被洗牌出局，留下来的企业的融资能力仍然未见好转，即便是一些知名的上市公司，其多元化融资能力也都有所欠缺，以至于每次调控来的时候，开发商似乎只有降价促销这一条路可以走。

　　根据国家统计局数据显示，2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

　　业内人士认为，调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，大型房企的优势会显现得更明显。

　　而导致房企分化的原因则是由于银行信贷收紧，更多的房企只能选择其他融资方式，从资金成本来说，由于大型开发商底气较足，多能将融资成本降至7%-8%。而小型开发商往往需要承担30%-40%，甚至高达50%的融资成本。

　　房地产行业愈来愈是资本的游戏，谁能跑赢，谁要先赢得资本的青睐。