一家小企业的房租之殇：利润空间被房租压缩

工业园内租户不断迁出，空置厂房租赁广告开始多了起来。

9日，在新沙工业园内，行人行走在空荡的街道上。工业园南面是几座新建的高层住宅楼，使满是低矮平房的工业园显得格格不入。本版照片均由记者刘天麟 摄

　  一个从无到有、依托企业孵化器成长起来的小企业，两年前就被美国一家大公司看中。但这个坚持留在当地发展，且一度前景不错的企业，如今却被飞涨的房租成本压得喘不过气来，准备逃离。在一座座高楼拔地而起的西部新城，新沙工业园的中小企业正经历着城市化快速扩张，房租急剧上涨、利润空间被压缩之痛。而在房东们看来，租金当然是涨得越快越好。

　　统筹：王颖军 采写：本报记者 陈庆芳。

　　与陆南的初次相识，是在11月底槐荫工商局举办的银企见面会上。"今天来参加见面会的都是一些大企业，需要的贷款数额动辄数百上千万元。与这些大企业相比，我们这家小企业年利润不过几百万，实在是微不足道。但是随着济南西部城区的开发，西城地价不断上涨，房租越来越贵，企业生存越来越难。在新沙工业园内，像我们一样的许多中小企业，迫切希望得到政府的关注和支持。"陆南的一番话，引起记者的注意。这是怎样一家企业？它的生存状态到底如何？崛起的西部新城又给这个园区带来怎样的影响？

　　带着这些疑问，12月9日，记者来到新沙工业园，在企业车间里再次见到陆南，他正和员工一起忙活。"不好意思，没来得及洗手，就先不握手了"。陆南一脸歉意。

　　最初，陆南所在的公司主要生产模具，是从槐荫工业园区企业孵化器里成长起来的一家企业。公司老板最早是机械部济南锻造锻压机械研究所的研究员，2000年科研院所转企改制，老板自己创业成立公司，先是在孵化器里扎根，借助孵化器一些优惠政策，比如免税等，逐渐发展壮大，到2008年扩大到一定规模后，就从孵化器搬到工业园来。

　　这是一家产学研相结合的医疗器械生产企业，一个简单的院落，北面是两排厂房，南面是员工宿舍。院落东侧还有几间简陋房屋，天花板上能看到漏雨造成的大片水渍，这就是公司主要负责人的办公室。

　　采访当日，济南的最低气温零下9摄氏度，干燥的北风吹起一波又一波尘土。陆南办公室里没有暖气，坐了半个多小时，记者冻得瑟瑟发抖。他不好意思地解释："虽然没有暖气，但是有空调，最冷的时候可以开空调。小公司，人手少，就算是总经理也不能整天坐在办公室，哪里需要我，我随时就要到哪里去干活，有时打扫打扫卫生，有时到车间打打下手，所以很少需要开空调。"其实，是舍不得开空调，公司规模本来就不大，省点算点，多用一度电的钱都要加到企业运营成本里去。尽管陆南曾经是一名大学教授，现在是公司的经理，但在车间忙碌的他，与普通职工没有差别。

　　谈话间，一名20多岁的小伙子进来。陆南介绍，这是小刘，与他、公司董事长都是东北老乡，去年大学毕业后来此做产品研发设计，一个月前刚刚辞职，这次回来主要是之前他设计的产品需要调整，算是回老地方帮帮忙。"虽然是小企业，但产学研相结合，人员素质都很高，除了做饭和打扫卫生的后勤人员，所有设计和生产员工都是大学本科毕业"。

　　员工月工资平均不过3000元，公司有30多个员工，每年工资开支大约100万元。即便如此，仍然很难留住人。小刘大学学的是机械专业，在这里算是学有所用，每月工资刚过2000元，如果再稍高些，他也不会离开了。为留住员工，公司免费提供午餐和宿舍，宿舍里，结了婚的小两口仍然可以住。

　　其实，除了人工成本、企业必须承担的各种税费，当下令陆南及他的合伙人最头疼的是每年都在涨的房租。

　　陆南所在公司占地约5亩，2008年第一次租房时房租13万元，此后每年都涨，到2012年涨至18万元。4年间，涨幅之大，令这家小公司不堪重负。

　　目前，年租金占公司毛利润的10%，另外，每年还要花2万元维修厂房。陆南说，"这只是今年的价钱，到明年还会继续涨，估计明年房租至少涨到20万。虽然公司与房东签订了租房合同，但是房东并不履行合同约定价格，该怎么涨还是怎么涨。如果我们不接受，房东宁愿付违约金让我们搬走。"

　　房租的上涨来源于地价增值，而这些都是受济南西部新城崛起的影响。济南西站的建成，带动的是整个槐荫区的发展。但沉重的房租压力，让陆南的公司不得不开始考虑搬迁。据陆南所知，园区内一家同行企业因房租涨得太快，已经搬到了齐河。

　　或许搬走是一种必然，陆南和他的合伙人设计了几种走的方案。第一种，随着济南西部城区的开发建设，以前周围一片荒芜的工业园，现在已经变成城市，生产生活更加便利，从二环路以内搬到二环路以外是一种选择，地价会低一些，但仍然靠近城市。第二种，搬迁对企业来说是一种内耗，陆南希望相关部门能有园区内企业整体搬迁的规划，让单个企业的损耗降到最低。第三种，美国一家生产同类产品的知名企业看上了这家小企业，两年前已经开始商谈收购事宜，如果一切顺利，公司就会有充裕的资金到地价较低的工业园区买下一片厂区，算一算，每年向房东支付越来越高的租金，就不如买地建厂房了。如果美国公司不介入，他们也会考虑寻求银行贷款走这条路。

　　出租者说

　　房价涨得越快越好

　　目前，该园区有一街、二街、三街、四街、五街共5条街，分布着上百家中小企业，多是制造类生产加工企业。园区内厂房一家挨着一家，占地面积都不大，多数三五亩，几间办公室，一两排车间厂房。

　　在美里工业街三街，一家闲置厂房门口挂起"院内出租办公 厂房1350平方米"的横幅，走进院内，除一些残留垃圾外，已经没有任何设备。厂房门外，"增跃广告"牌匾尚在，车间内只剩下"严禁烟火"、"闲人免进"、"丝印车间"和"乙炔瓶"等字样。

　　"要是租你的厂房，租金怎么算？听说每年都涨？"根据条幅上提供的电话，记者找到这家厂房的房东刘先生。他答复，"租金按照每天每平方米4毛钱来收。当然每年都要涨，现在槐荫区这边发展这么快，地价蹭蹭地涨，房租不可能一成不变，我这边是按照每两年递增10%来算。厂房产权属于我个人，房产证、土地证等手续齐全。"

　　而李先生在新沙工业园附近新建一处1000多平方米的厂房，今年的出租价格是3.6万元左右，到明年就要涨到4万至5万元之间。

　　济南长城锅炉配套制造有限公司算得上新沙工业园的大企业，1990年代初进驻工业园时，买下了现在厂房所在的地块，随着生产规模的扩大，厂房已经不够用，但在槐荫区再买地块，地价太高，根本买不起。考虑到济南周边地区地价相对便宜，长城锅炉已经把所有生产车间全部搬到商河，在新沙工业园只留下了财务部门和销售部门，厂房分别租给几个小公司。

　　长城锅炉相关负责人孟先生也证实，该公司出租的厂房租金每5年至少递增17%。"现在济南都在往西发展，西边的地价涨得很快，我们就是房东，租厂房也是公司的一笔收入，房租涨得越快，公司的收入也就越多，房价涨得越快越好。"孟先生说。

　　记者在采访中了解到，新沙工业园内部分土地所有权归属个人，早在上世纪90年代，工业园形成时期，最早一批进驻的企业中，有些当时就买下了土地所有权，这种情况主要集中在一街和二街上。买下土地的企业，建了厂房，自己用或者出租，至于租金的多少，由租赁双方商定，长城锅炉出租的厂房和陆南租用的厂房就属于这种情况。

　　随后，记者致电陆南租用厂房的房东王先生，他表示，地价在涨，房租肯定涨，陆南的公司是4年前签的合同，签了5年，第一年的房租是15万元，后来因为公司修整厂房花了一些钱，房租就便宜了一些，"2013年合同就到期了，我准备从明年开始把租金涨到24万元一年"。

　　新沙村委

　　租金收入每年公示

　　新沙村委一位专门负责出租闲置厂房的孙先生承认，工业园内租厂房，目前按照每天每平方米计算，含税(开具发票需要缴纳的税款)是4毛5分钱，不含税4毛2分钱。关于房租逐年递增的方式，他表示，砖垒的每年上涨1000元，钢结构的每年上涨1500元，一般合同签订以5年为期限。收取的所有房租都由村委会派专人进行管理。

　　槐荫工业园区招商局宋传涛表示，新沙工业园区归新沙村委管，收取的租金统一由村里管理，槐荫工业园区只为企业提供一些服务。"出租厂房获得的租金属于村里集体收入，每年收入多少都需要公示，要想降低租金，还得征求全村人的意见。从管理部门的角度，我们只能帮助企业与新沙村进行协调"。