土地出让金连续3个月破百亿(图)

　　市场回暖

　　地王频现

　　“土地市场自9月开始回暖至今，上海土地出让金已经连续三个月超过百亿元。数据显示，截至11月30日，上海土地出让金总额为756.96亿元，业内专家分析，尽管12月将有大量优质地块入市，但今年上海全年土地出让金仍无望破千亿元。”

　　12月预计

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土地出让金达峰值

　　克而瑞信息集团提供的数据显示，上海前11个月土地出让金总额为756.96亿元，土地出让金自9月开始已连续三个月超过百亿元，9月、10月、11月的土地出让金分别达到114.68亿元、168.33亿元和147.29亿元，占全年前11个月土地出让金总额的56.85%。仅9月单月168.33亿元的土地出让金就已接近上半年土地出让金的总和186.86亿元。

　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩预测，虽然每年土地市场都是在最后几个月冲刺，但由于今年上半年的基础太差，仅完成20%左右的比例，估计今年整体的土地出让金额要低于去年。虽然最后两个月出让的地块比较大，但为求达成成交，价格也相对较低。就目前的土地出让金水平加上12月出让的土地金额来推算，上海今年的土地出让金肯定超不过千亿元。

　　搜房网数据监控中心统计，12月上海预计将有20幅地块入市，起始土地出让金额达170亿元，为年内最高值。其中不乏准地王地块的推出，海门路55号地块和徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，起始出让金总额分别达到46.9亿元、54.31亿元，均已经超过了今年10月保利拿下的徐汇滨江地王45亿元的总价。但即便如此，加上前11个月的土地出让金756.96亿元，距离千亿大关仍有一段距离。

　　中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为，上半年的土地市场太差，是致使今年上海土地出让金额无法突破千亿元的关键所在，上半年在市场不明朗的情况下，政府推地意愿及开发商拿地意愿均处于低谷。而自9月以来，市场逐步回升，土地市场则迅速回暖。供应量的上升迅速拉动成交量。预计这样的态势至少会持续到明年1月份。

　　地王价格未创历史新高

　　11月27日至11月30日这4天内，上海、北京、深圳、南京以及成都5地地王纪录相继被刷新。这波“地王潮”让人联想起土地市场风起云涌的2009年。同样是接二连三的“地王潮”，而眼下分析人士却认为，目前的土地市场仍在合理范围内。

　　观察新晋地王的资料记者发现，各地总价地王溢价率普遍偏低，而单价地王的溢价率最高60%。

　　上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元竞得的黄浦区594（北块）、596街坊地王，虽然楼板价达到36176元/平方米，但溢价率只有10.8%。

　　保利以45亿元拿下的上海总价地王徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，溢价率为42.86%。

　　广州总价地王番禺区钟村街汉溪村商业金融用地地块、南京全国总价地王下关区滨江江边路以西2号地块、上海地王杨浦区平凉街道22、23街坊地块也均以低价或微幅溢价成交。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，2010年之前的地王有一定泡沫成分在，溢价率非常高，而2011年之后出现的地王溢价率一般比较低，溢价水分也不高，相对理性很多。

　　邵明浩指出，如今的土地市场与2009年存在明显的差异。现在市场虽然也不断有地王产生，但不难发现这些地王的楼板价相比周边在售项目价格，基本都在一个合理的范围内，没有出现“面粉比面包贵”的现象。而且区域地王多为年内地王，而非创历史新高的地王。

　　市场各方偏理性

　　与2009年土地市场的全面开花相比，如今的土地市场不能称之为“热”，而只是回暖。陈延彬分析，目前的经济环境对于融资渠道较差的中小型房企而言，融资环境并不那么乐观。

　　陈延彬分析，首先，所处宏观经济背景就有所不同。2009年4万亿元投资的推出加上货币政策的宽松促使开发商手头有大量的资金可以用于买地，而今年虽然货币政策在年中有所放松，但幅度没有那么大。尤其是对于融资渠道较差的中小型房企，融资环境并不那么乐观。

　　其次，市场的回升也非全面性，而是以刚需为主改善为辅的结构性放量。房企对于未来有了理性的预期和判断，就不会像2009年那样疯狂拿地。陈延彬指出，政府在2009年是希望通过房地产来拉动经济走出金融危机的影响，而本轮调控下，政府的想法也有所改变。

　　中房信华东区域市场总监朱青指出，如今地王多集中于一二线城市，地大多都是由大企业拿下，溢价也并非那么高，尚处于理性可控范围之内。经过了此轮调控后，开发商对于未来的预期也偏向理性。房地产企业既不会像2008年那样恐慌，也不会像2009年、2010年那么激进拿地。随着市场的回暖，土地市场出现回升也在情理之中，目前来看土地市场的状况并没有推动房地产价格的上涨，各方均可以接受。

　　朱青表示，优质地块地王项目的风险要远低于郊县地块，未来的盈利空间也更大，这也是优质地块受到各大企业追捧的原因。

　　热度将持续到明年1月

　　邵明浩并不认同近期上海土地市场过热的观点，从目前总体出让金的水平、整体的土地流转速度，以及成交土地的地价楼板价来看，土地市场并没有出现过热的现象，一切都处于理性范围内。之所以有土地市场过热的错觉，主要还是上半年土地市场过于冷清产生的反差明显所致。

　　克而瑞上海事业部研究总监付琦也表示，之前所谓不热，其实是没有供应。开发商拿地的需求始终是不变的。今年上海土地市场上半年供应较少，到了8、9月份才开始多起来。同时从开发商的心态和实际出让价格来讲，谈不上热。

　　朱青表示，目前市场的预期已经好于上个季度，只要明年不再有更严厉的政策出台，市场一定会往好的方向发展，土地市场也会持续一定的热度。

　　陈延彬认为，政策消化期已过，市场已经见底，土地市场的热度将至少持续到明年1月份。

　　邵明浩表示，即便土地市场的热度能够持续到1月，2月受到春节季节性影响，土地成交会进入淡季。一方面开发商年底资金结算使资金在年初并不是很充裕；另一方面，在新一年的供地计划尚未制定之时，政府推地的愿望也不强。更多的是在消化上一年留下来的土地。所以土地市场的热度最多持续到明年1月。

　　对话

　　邵明浩：土地出让金无望超千亿

　　东方早报：

　　土地出让金无望超千亿元对明年的供地计划是否有影响？

　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩：

　　今年上海出让金无望超千亿元，主要由于上半年完成得太差，只完成全年供地计划的20%，全国皆是如此。而下半年随着土地供应的增加，加上市场的回暖，各个地方政府推地的意愿和企业拿地的意愿都要好于上半年。但这并不会影响明年的供地计划，每年的供地计划都独立制定，而且会根据市场情况做出调整。上海今年的住宅用地就明显少于去年，而在上半年供地计划又做过一次调整。

　　东方早报：

　　土地市场的热度是否会招致市场调控？

　　邵明浩：

　　整体政策保持严厉这一基调是会持续的，至少明年一年不会改变。对于土地市场，短期行政抑制的政策会越来越少，更多的是有长期的建设性的政策。例如，土地招拍挂制度优化，在考虑到土地收入的同时找到更合适的买家。这就是长期有效的管理策略。

　　东方早报：

　　地王溢价率普遍不高是为什么？

　　邵明浩：

　　一方面开发商拿地更趋于理性，地王多为大中型地块，大中型地块对于开发商的资金和运作能力的要求都很高，这些开发商数量有限。另一方面，政府在出让土地时，也会考虑到定价合理，不能产生过高的溢价率造成市场过热的感觉。

　　作者：顾菁